定金，即在簽定購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)(實(shí)際上是一種擔(dān)保合同，從屬于真正的購(gòu)房合同)后所需要交的那筆錢(qián)，一般是一萬(wàn)起，多則幾萬(wàn)幾十萬(wàn)。按《擔(dān)保法》規(guī)定，一般不超過(guò)成交額的20%。它與訂金的區(qū)別是除非開(kāi)發(fā)商違約，否則原則上講是不可退，是開(kāi)盤(pán)之后，確認(rèn)成交流程之后的一筆錢(qián)。這就像我們購(gòu)賣(mài)其他的東西，也可能有定金說(shuō)，即這個(gè)貨我要了，先給你錢(qián)你給我徹底留下。自交定金日起，基本就要靠《合同法》和《擔(dān)保法》的條款來(lái)解釋了。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)盤(pán)時(shí)都是先交定金而不是頭付款的。自交定金日一定時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商才會(huì)要求購(gòu)房者過(guò)來(lái)簽合同，交頭付。如果購(gòu)房者此時(shí)再后悔，這筆錢(qián)就很難退的回來(lái)了。當(dāng)然，也有一些例外情況。比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商明顯構(gòu)成違約的，或者購(gòu)房者能夠認(rèn)識(shí)開(kāi)發(fā)商老總的，這筆錢(qián)也許還能從開(kāi)發(fā)商的嘴里掏出來(lái)。需要注意的是，如果真的有證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商違約，按法律規(guī)定，返還的可是雙倍定金。

　　定金，在不同的情況下具有不同性質(zhì)。因此對(duì)定金的處理應(yīng)視合同的具體情況，根據(jù)定金的性質(zhì)和作用，分別按照抵作價(jià)款或收回、合同無(wú)效返還定金、一方違約而“不予返還”或者“雙倍返還”來(lái)分別處理。下面，懸爺就常見(jiàn)的幾種情況進(jìn)行分析：

　　1.如果購(gòu)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約或者賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，購(gòu)方違約的，定金不予返還；賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

　　2.如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在購(gòu)方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

　　3.如果雙方都不存在上述項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售(銷售)契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還購(gòu)方。

　　4.如果因賣(mài)方未取得預(yù)售(銷售)許可證或者購(gòu)方不具備購(gòu)房資格而導(dǎo)致雙方未能簽訂正式合同或者正式合同無(wú)效的，應(yīng)按無(wú)效合同處理，賣(mài)方應(yīng)將定金返還。但有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償另一方的利息損失或者其它損失。

　　5.如果購(gòu)方在正式簽約時(shí)將認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

　　6.若賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中表明有權(quán)在正式合同中對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中所列之價(jià)格、面積等有修正之權(quán)利或聲明以正式為準(zhǔn)的，應(yīng)視為合同的主要條款未確定，正式合同如因此不能成立，賣(mài)方應(yīng)將定金及利息返還購(gòu)方。

　　較近兩年，我也接觸了不少在定金問(wèn)題上犯難的購(gòu)房者。多數(shù)是因?yàn)榉孔幼约翰粷M意，也有一小部分是一時(shí)確實(shí)周轉(zhuǎn)不開(kāi)交不上頭付了。因?yàn)槲乙舱J(rèn)識(shí)些開(kāi)發(fā)商，自然也有些找到我?guī)兔Φ?，但我基本上也沒(méi)辦法。這種問(wèn)題就幾種解決辦法，要么徹底放棄這萬(wàn)多塊，要么就走法律程序，找開(kāi)發(fā)商過(guò)失。我想，真正能認(rèn)識(shí)開(kāi)發(fā)商的估計(jì)也不需要退房子了。還是一句話，交預(yù)約金時(shí)候無(wú)所謂，一到定金這個(gè)事上，還是謹(jǐn)慎為之。房子這回事，千萬(wàn)別玩沖動(dòng)消費(fèi)，否則教訓(xùn)很沉重。

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