京滬深成交冷清 信托繼續(xù)輸血

　　深圳一樓盤降價，市民通宵排隊

　　端午小長假上海僅有1個別墅項目開盤，成為二季度以來周末開盤項目較少的一周。這個位于浦東的別墅樓盤，也僅僅推出了89套聯(lián)排別墅。

　　追溯至前一周，即5月30日至6月3日，上海僅有2個項目開盤。而預(yù)計6月上海全市只有33個項目上市，環(huán)比5月開盤量縮水28%，與去年同期相比也減少了18%。其中，90平方米以下小戶型樓盤僅占7席，其余26個項目均是100平米以上項目以及別墅項目。更值得注意的是，多達12個項目的總價預(yù)計過千萬，占總開盤量近4成。

　　對于樓盤入市步伐減緩，上海一樓盤銷售負責(zé)人指出，開盤量減少主要由三方面原因引起：一是部分開發(fā)商仍對后市抱有希望，有意識地將推盤時間后延；二是一批5月上市的新盤銷售不理想，開發(fā)商希望避開風(fēng)頭，等前期房源消化后再推盤；三是根據(jù)歷史經(jīng)驗，端午假期通常并不旺銷。

　　北京市場雖然有新盤趁端午假期推出，但同樣是成交冷清。北京共有5個項目在端午期間開盤，均價都低于23000元，多數(shù)位于大興、房山等郊區(qū)。位于豐臺區(qū)的7克拉項目節(jié)日期間正式開盤，預(yù)售均價23000元，當(dāng)天開盤的200余套房源，直到下午5點左右只售出了18套，不到總數(shù)的1/10。

　　5月北京樓市出現(xiàn)大范圍滯銷，29個開盤項目的平均銷售率僅為31.1%，創(chuàng)年內(nèi)新低，銷售率超過四成的僅有遠洋一方和頭開常青藤兩個項目，這兩個項目都是率先大幅度下調(diào)項目價格，才吸引到較多的購房者。

　　就在京滬樓市陷入膠著狀態(tài)之時，策略更為靈活的深圳開發(fā)商率先打出降價大旗，新盤低價入市吸引到眾多市民通宵排隊。由于政府出臺的限價政策，位于深圳觀瀾的招商觀園開盤前傳出均價每平方米12000多元，較市場預(yù)期低了3000元/平方米，引起了購房者的關(guān)注，開盤之前進行現(xiàn)場登記的客戶即已經(jīng)超過3000批次。

　　6月4日招商觀園開盤當(dāng)天絕大部分房源即銷售出去，銷售人員表示，凌晨就有購房者來到售樓處排隊，到早上9時開盤時，現(xiàn)場排隊購房者已近300人。此次實際售價不同于之前的傳言，均價在每平方米14000元左右，比市場價格低了1000元。總體上節(jié)日期間深圳樓市成交冷清，但由于有降價樓盤橫空出世，市場不乏熱點。

　　信托繼續(xù)輸血

　　5月房地產(chǎn)信托規(guī)模依然居高不下

　　盡管來自銀行的貸款已經(jīng)收緊，資金鏈狀況不容樂觀，但由于開發(fā)商大力拓展信托、委托貸款、境外融資等多種融資渠道，資金情況尚未惡化到2008年金融危機時的程度，這給開發(fā)商提供了繼續(xù)捂盤扛價的底氣。

　　用益信托工作室統(tǒng)計表明，僅今年1至4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項目222個，發(fā)行數(shù)量同比增加66.92％，募集資金722.11億元，募集資金規(guī)模同比增長115.26％。4月集合信托產(chǎn)品的資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比高達43.25％。而且4月工商企業(yè)信托的占比為24.76％，許多信托產(chǎn)品以工商企業(yè)為名，實則投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致近幾個月工商企業(yè)類信托項目持續(xù)增加。

　　好購基金(微博)研究的數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)信托仍然是募資較多的品種，5月54家信托公司共成立284只固定收益信托產(chǎn)品，納入統(tǒng)計的175只產(chǎn)品總規(guī)模為353.96億元，其中投向房地產(chǎn)的信托募集資金達到96.24億元，遠遠超過其他信托募集規(guī)模。

　　房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以其高收益率吸引了眾多投資者，為房企提供了源源不斷的資金來源。中融信托發(fā)行的“創(chuàng)鴻集團佛山創(chuàng)鴻匯苑集合資金信托計劃”，產(chǎn)品期限為24個月，預(yù)期年收益率為9％至14％。五礦信托發(fā)行的“榮騰商業(yè)地產(chǎn)投資基金信托計劃”，期限為18至24個月，預(yù)期年收益率為10.5％至13.5％。而3年期非房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率通常不超過10％。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，去年10月之前，房地產(chǎn)信托較低年化收益率在5.50%至6.00%之間，10月之后達到6.60%，今年以來較低收益率接近10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)不勝數(shù)，較高預(yù)期收益率則從11%一路漲至15%，個別信托計劃甚至打出較高收益率超過20%的口號。

　　宜信財富管理分析師表示，樓市限購令出臺后，很多高凈值客戶將注意力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托。去年下半年以來，房地產(chǎn)信托收益率越來越高，十分熱銷，特別是一些質(zhì)地較好的項目，產(chǎn)品出來一周就被一空。但業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)信托收益率一路飆升必然對所投房地產(chǎn)項目的利潤率有更高要求，甚至項目利潤率要達到40%，再考慮到信托公司的凈資本情況，此類產(chǎn)品繼續(xù)拓展的空間已經(jīng)不大。

　　委托貸款異軍突起

　　逾期難以償還情形不斷出現(xiàn)

　　除了房地產(chǎn)信托，委托貸款也成了房地產(chǎn)企業(yè)又一重要融資渠道。今年一季度金融數(shù)據(jù)顯示，委托貸款增加了3204億元，是去年同期委托貸款增加額的2.1倍。

　　截至5月底，剔除上市公司出于正常經(jīng)營需要給關(guān)聯(lián)公司提供的貸款，今年以來上市公司通過銀行已經(jīng)發(fā)放17筆委托貸款，合計金額近14億元，是去年同期的近4倍。其中，不少委托貸款是借給了缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)。已經(jīng)公布了貸款利率的14筆委托貸款的平均貸款利率達到15.8%，相比一年期貸款基準(zhǔn)利率上浮了150%，其中較高一筆委托貸款利率達到21.6%。

　　中南建設(shè)5月27日公告稱，將通過江蘇銀行南京河西支行向金陵飯店借款2億元，用于公司經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)，借款期限1年，年利率12%。中南建設(shè)將于合同簽訂后的1年內(nèi)按季度支付金陵飯店資金利息費600萬元，全年共計2400萬元。

　　一家商業(yè)銀行內(nèi)部人士表示，今年委托貸款數(shù)量大增、利率明顯上升，特別是發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款猛增。由于委托貸款屬于銀行中間業(yè)務(wù)，受托人不承擔(dān)任何貸款風(fēng)險，只收取手續(xù)費，所以銀行也愿意招攬。中國證券報記者也發(fā)現(xiàn)，許多民間資本正在通過委托貸款的這一渠道流入房地產(chǎn)企業(yè)，部分委托貸款實際利率水平高達20%至30%，同時不斷出現(xiàn)委托貸款逾期未還的情況。

　　民間資金輸血房地產(chǎn)企業(yè)，境外資金也直奔中資房企。標(biāo)準(zhǔn)普爾統(tǒng)計，僅今年一季度中資房企已經(jīng)從境外市場融資超過30億美元，預(yù)計今年全年很可能突破百億美元，創(chuàng)下中資房企海外融資額的較高紀錄。

　　恒大地產(chǎn)、仁恒置地、雅居樂、合景泰富、恒盛地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等中資房企都積極開展境外融資。中駿置業(yè)和華南城控股在海外發(fā)債，籌資規(guī)模分別為20億元人民幣和2.5億美元，合生創(chuàng)展籌資3億美元，瑞安房地產(chǎn)則融資35億元人民幣。

　　有專家表示，隨著未來信托公司凈資本可能告急和有關(guān)部門強化監(jiān)管，信托融資渠道擴張空間有限，而委托貸款逾期不還的情形增加，民間資金對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的熱情將逐漸消退。同時境外融資風(fēng)險也在上升，融資后上市房企股權(quán)安全將面臨一定危險。開發(fā)商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久，根本措施還是要靠加快銷售回籠資金。

　　端午節(jié)期間，深圳有開發(fā)商打出降價大旗，新盤低價入市，吸引了眾多市民通宵排隊購房。然而，其他一線城市卻沒有出現(xiàn)降價場面，在北京、上海原本被購房者寄予厚望的端午促銷大戰(zhàn)并未出現(xiàn)，開發(fā)商缺乏降價意愿，大量新盤繼續(xù)延期上市，總體上看各地樓市因為僵持而顯得格外冷清。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前開發(fā)商仍有各種辦法維持其資金鏈，如信托、委托貸款、境外融資等，資金情況尚未惡化到2008年金融危機時的程度，這似乎為開發(fā)商咬緊牙關(guān)繼續(xù)捂盤扛價憑添了底氣。此外，許多開發(fā)商仍對樓市反彈抱有希望，不到萬不得已，開發(fā)商難以直接降價。但開發(fā)商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久，確保資金鏈不斷裂的根本措施還是要推動銷售、加快回籠資金。
 

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