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未登記的出租屋購賣可以破租賃

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 353 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

根據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物的權(quán)屬發(fā)生變更，不影響租賃合同的效力，這也就是通常所講的“購賣不破租賃”的法律依據(jù)。但隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，“購賣不破租賃”這一著重保護承租人權(quán)利的古老法則已并非完全，根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》和《上海市房屋租賃條例》等有關(guān)規(guī)定，房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽署書面租賃合同并向房產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人。也就是說我國法律法規(guī)對房屋善意購受人的權(quán)利也是同樣平等地給予保護的。

　　租賃合同登記備案的作用是對租賃關(guān)系予以公示，從而有效保護承租人對所租賃的房屋行使諸如優(yōu)先購購權(quán)、繼續(xù)承租權(quán)等方面的權(quán)利。在此需要說明的是，如果租賃合同沒有經(jīng)登記備案，但承租人有證據(jù)證明房屋購受人事先已經(jīng)知道租賃關(guān)系存在的，承租人仍是有權(quán)要求購受人繼續(xù)履行房屋租賃合同的。

　　實踐操作中，租賃雙方往往由于法律意識的淡泊或者出租人為了逃避稅收，而不將租賃合同進行備案登記，這種做法雖較普遍，但從由此而產(chǎn)生的大量租賃糾紛案件中，律師還是建議廣大租賃雙方，較好將租賃合同作備案登記，以減少不必要的糾紛。