二套房貸對昆明影響不大

　　“二套房貸政策收緊后，對房價會起到抑制作用嗎？”針對較近炒得火熱的二套房貸問題，網(wǎng)友頭先發(fā)問。對此，云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理顧剛認(rèn)為，二套房貸政策對各地的影響會有所不同，可二套房貸收緊后對房地產(chǎn)市場投資還是會產(chǎn)生一定的影響。但就昆明來說，影響不會很大，從目前的經(jīng)濟(jì)形勢分析，今年一二季度，貨幣流動性增大，這也必然導(dǎo)致通脹預(yù)期的出現(xiàn)，這樣一來，大家對房地產(chǎn)投資的欲望也就增強。

　　同時，顧剛也指出，二套房政策收緊后成交量會有一定的下降，但幅度不會大。

　　房價短期會有波動

　　聊天室中，不少網(wǎng)友也提出房價何時會出現(xiàn)下跌的問題。此前也有專家認(rèn)為，明年3、4月份房價將出現(xiàn)全面下調(diào)。對此，顧剛認(rèn)為，在短期內(nèi)，房價會有小幅的波動，但波動不會大。他說，對于房地產(chǎn)的周期問題，美國有專門的研究，結(jié)論是在美國房地產(chǎn)的發(fā)展周期為20年，日本為10年，香港是8到9年一個周期，而我國的周期理論得出的是5年一個周期，因此，我國的房地產(chǎn)市場在2009年底就會全面復(fù)蘇。

　　通脹預(yù)期下購房需謹(jǐn)慎

　　通脹預(yù)期下，購房能保值嗎？顧剛認(rèn)為，去年樓市低迷，很多開發(fā)商降價降到一定程度時，卻沒有人購房，就如同股市跌到1800點時沒有人愿意購是一個道理。所以，在這個問題上，我們可以做一些反向思維，在別人都不考慮購購的時候，你就可以考慮購購，這樣較終你就會受益。

　　通脹預(yù)期讓百姓們都感覺到了，而通脹預(yù)期來了較好的增值、保值的商品就是房子。他向購房者建議，在通脹預(yù)期下，投資一定是購商鋪更好，但還是要看地段及項目本身的位置，另外就是項目的整體營運、招商、管理幾個方面。因為這樣的房子更具投資價值。

　　而如果是住宅，購房者則要看地段、戶型、坐向、景觀、配套和周邊的整個環(huán)境和配套情況，以及物業(yè)管理。綜合考慮，他認(rèn)為購小戶型要更好，原因是小戶型的投資資金額度較小，可租可賣。另外就是投資要有多種選擇，投資者要根據(jù)自身的資金情況來定，不要把所有資金都投向一個地方。把握好這幾點，就要再考慮什么時候介入的問題。

　　昆明多數(shù)樓盤很難暴利

　　網(wǎng)友提出：“我想問下開發(fā)商，現(xiàn)在昆明的房價成本到底由哪些部分構(gòu)成？房地產(chǎn)暴利在昆明到底存不存在？”顧剛坦言，前段時間國土資源部公布了620個樓盤的開發(fā)成本，較終得出土地成本約占總成本的23%左右，但他不同意這一說法。他認(rèn)為，土地成本應(yīng)占到30%到40%。除土地成本外，個大的成本就是稅收，現(xiàn)在的稅收都是預(yù)收預(yù)繳，開發(fā)前就要核準(zhǔn)一個銷售額度，并按15%到20%進(jìn)行預(yù)征，這一塊占到了開發(fā)商利潤的40%以上，第三就是壟斷的行業(yè)，如水、電、煤氣、消防，這一塊所占的比例也非常大。除了這幾塊，開發(fā)商還有建安成本、綠化景觀成本等等。因此，他認(rèn)為，過去講開發(fā)商能獲得暴利確實存在，但較近幾年開發(fā)商要獲得暴利已不太可能。如果按正規(guī)的土地招拍掛流程，并按照各種報批報建的程序運行操作，要獲取暴利是不可能的。

（編輯：yangmin）

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