謝國(guó)忠說(shuō)，中國(guó)的股市和房市可能被高估了一倍，只有持續(xù)20年的、相對(duì)較高的通脹率才能讓它們的價(jià)值顯得比較合理。近日，許多知名人士對(duì)目前不斷攀升的房?jī)r(jià)和股價(jià)紛紛發(fā)表了自己的看法，多空雙方都有自己的理由。你信誰(shuí)？

　　理論上講，該信謝國(guó)忠，至少他名義上是獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家，比任志強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)老總的身份要中立得多。不過(guò)，真的敢不購(gòu)房了嗎？幾年前，很多人就認(rèn)為房?jī)r(jià)有泡沫，而沒有購(gòu)房，可現(xiàn)在房?jī)r(jià)更高了。

　　沒有確定的答案，爭(zhēng)論也就一直持續(xù)著。

　　賺：通脹預(yù)期推升資產(chǎn)價(jià)格

　　據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)報(bào)道，任志強(qiáng)在接受采訪時(shí)表示，供需失衡在短期內(nèi)完全無(wú)法解決，“所以，房?jī)r(jià)在今年下半年和明年上半年將會(huì)暴漲。”一向語(yǔ)出驚人的任總還表示，為什么中國(guó)30歲以下的購(gòu)房占比高達(dá)30%以上？就是中國(guó)的房子太便宜了。事實(shí)上，在歐美、日本、韓國(guó)，30歲以下的年輕人是購(gòu)不起房子的。中國(guó)的年輕人也應(yīng)該是這樣。而目前中國(guó)的年輕人，基本上是靠父母的支撐才能購(gòu)得起房子，也就是典型的“啃老族”。

　　“中國(guó)的房子太便宜了?！闭f(shuō)實(shí)話，這話也許只有任志強(qiáng)敢說(shuō)，一般人還真不敢。但另外一個(gè)支持房?jī)r(jià)上漲的理由卻顯得很具有說(shuō)服力。很多人都認(rèn)為，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，包括中國(guó)在內(nèi)的各國(guó)政府紛紛推出了經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，這將不可避免的帶來(lái)通貨膨脹壓力，推升房?jī)r(jià)、股價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說(shuō)吧)7月30日做客新華網(wǎng)表示，盡管房子的價(jià)格不像春節(jié)前那么便宜，現(xiàn)在往上走，但是走的速度不快，像北京、上海這些熱點(diǎn)城市也沒有到峰值。從今年下半年來(lái)看，房?jī)r(jià)下降的可能性不大，通貨膨脹的壓力、流動(dòng)性過(guò)剩了；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還是往上走的。

　　署名楊少鋒(楊少鋒博客,楊少鋒新聞,楊少鋒說(shuō)吧)的博客文章也認(rèn)為，通脹下房?jī)r(jià)再漲也該購(gòu)房。文章指出，當(dāng)通貨膨脹導(dǎo)致的投資和投機(jī)需求取代住房及升級(jí)換代等正常的購(gòu)房需求，成為樓市需求主要部分的時(shí)候，樓市泡沫將被迅速擴(kuò)大，房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)到驚人的地步，這種暴漲與其說(shuō)是房?jī)r(jià)上漲，倒不如說(shuō)是貨幣嚴(yán)重貶值。在這個(gè)前提下，房?jī)r(jià)再漲，筆者建議有能力購(gòu)房的還是早些購(gòu)房，不是筆者為房地產(chǎn)商在宣傳，而是這也許是較有效抵御通貨膨脹的手段。

　　賠：泡沫遲早會(huì)破滅

　　雖然資產(chǎn)價(jià)格在不斷上升，但是也有很多人認(rèn)為，現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格存在巨大的泡沫，而泡沫遲早會(huì)破滅的。

　　據(jù)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，謝國(guó)忠認(rèn)為，每一次泡沫都發(fā)端于一個(gè)看似真實(shí)的牛市故事，而后被金融市場(chǎng)夸大，從而不可避免地產(chǎn)生泡沫。中國(guó)的股市和房市可能被高估了一倍。只有持續(xù)20年的、相對(duì)較高的通脹率才能讓它們的價(jià)值顯得比較合理。然而，持續(xù)的高通脹率將導(dǎo)致貨幣貶值，從而引發(fā)資本外逃，較終帶來(lái)資產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰。

　　文章指出，類似的例子是美國(guó)上世紀(jì)80年代末、90年代初的儲(chǔ)貸危機(jī)。美聯(lián)儲(chǔ)維持寬松的貨幣政策來(lái)幫助銀行系統(tǒng)。美元由此進(jìn)入了漫漫熊市。在美元下滑的同時(shí)，亞洲那些貨幣盯住美元的經(jīng)濟(jì)體能夠在增加貨幣供應(yīng)量和貸款的同時(shí)，不必?fù)?dān)心本幣貶值。由于美元的低迷前景，這些資金不會(huì)外逃，因此大量流入資產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)1996年美元開始反彈時(shí)，亞洲經(jīng)濟(jì)體開始被迫收緊貨幣政策，這引爆了它們的資產(chǎn)泡沫。資產(chǎn)價(jià)格的崩潰，引發(fā)了資本外流，這進(jìn)一步加劇了資產(chǎn)的通縮。這些事情同樣發(fā)生在今天的中國(guó)。

　　署名張庭賓的博客文章認(rèn)為，現(xiàn)在房產(chǎn)無(wú)異于堆柴自焚。文章指出，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)還有上漲的可能，甚至不排除再漲30%至50%。但是，必須嚴(yán)重警告的是，中國(guó)的房地產(chǎn)，特別是北京、上海、杭州的房地產(chǎn)已經(jīng)陷入了嚴(yán)重瘋狂的泡沫之中。在此僅警示五個(gè)指標(biāo)：1，城市，特別是上海、北京和杭州等地房產(chǎn)已經(jīng)在過(guò)去8年中上漲了600%至1000%，其已經(jīng)達(dá)到了彼得林奇的“10倍”大牛股上漲投資的上限。2，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了超出絕大多數(shù)人的想象。即存在嚴(yán)重的超預(yù)期上漲。3，城市的諸多地段的房租收益率低于3%，租房比購(gòu)房所繳納的利息要便宜得多。4，資產(chǎn)投資的鐵律是，當(dāng)較多的人較瘋狂地?zé)嶙h某個(gè)投資品的時(shí)候，就是這種投資品進(jìn)入瘋狂泡沫期的大眾情緒征兆。這時(shí)候理性的投資者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決拋出這種資產(chǎn)，而不是購(gòu)入，現(xiàn)在的樓市正呈現(xiàn)這種典型的癲狂癥狀。5，高昂的房?jī)r(jià)已經(jīng)使購(gòu)房者成為房奴。微觀經(jīng)濟(jì)尚待走出低谷，失業(yè)增多，薪酬下降的威脅仍然存在。

　　文章還指出，即使認(rèn)同未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期，但是必須指出的是，惡性通貨膨脹對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是把“雙刃劍”，甚至是一個(gè)天大的陷阱。在通貨膨脹預(yù)期出現(xiàn)，或通貨膨脹發(fā)生的早期，房地產(chǎn)的價(jià)格是會(huì)上漲。但是，通貨膨脹一旦發(fā)展到中期，當(dāng)利率不斷提高，高達(dá)20%、30%甚至更高的時(shí)候，其高額的利息將成為購(gòu)房者的“絞索”。

　　對(duì)于所謂的購(gòu)房剛性需求，署名侯寧的博客文章認(rèn)為，隨著中國(guó)人口紅利高峰期的結(jié)束和中國(guó)老齡化社會(huì)的來(lái)臨，所謂剛性需求正在萎縮。而如果一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)改革的結(jié)果是讓絕大多數(shù)人淪為房奴或根本購(gòu)不起房子住，那么這樣的改革便是失敗的改革。在一個(gè)0.4%人口占有70%社會(huì)財(cái)富的國(guó)度要推動(dòng)政府調(diào)節(jié)貧富差距，就必須先看看這樣的財(cái)富失衡是如何產(chǎn)生的，而從富豪榜中靠房地產(chǎn)發(fā)家的富豪比例看，一個(gè)主要原因恰恰是因?yàn)檎幕呜?cái)政依賴繁榮了房地產(chǎn)這根腐敗支柱。

　　房地產(chǎn)起到了支柱產(chǎn)業(yè)的作用嗎？

　　除了在微觀層面爭(zhēng)論現(xiàn)在房?jī)r(jià)是高是低外，專家們對(duì)房地產(chǎn)在宏觀層面的意義也有著分歧。

　　《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究主任董藩(董藩博客,董藩新聞,董藩說(shuō)吧)認(rèn)為，決定政策走向的關(guān)鍵因素，是“房地產(chǎn)是啟動(dòng)內(nèi)需的牛鼻子”。“在我國(guó)，房地產(chǎn)不僅是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，直接間接拉動(dòng)了1/4的GDP?！倍f(shuō)，“頭先，房地產(chǎn)業(yè)在給其他行業(yè)制造需求，如果沒有房地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，就不會(huì)帶動(dòng)鋼材、水泥等生產(chǎn)資料的需求；其次，房地產(chǎn)本身還是投入品，投入到其他行業(yè)中，比如發(fā)展商貿(mào)、金融和旅游，都是需要以房地產(chǎn)為先決條件的，需要房地產(chǎn)提供生產(chǎn)資料和載體?！?p>

　　對(duì)此，侯寧則反駁道：“是的，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，只不過(guò)，這根‘行賄倒成了英雄’的腐敗支柱不僅扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，綁架了銀行業(yè)及地方政府，而且掏空了絕大多數(shù)城鎮(zhèn)老百姓的腰包，更讓中國(guó)尋求‘科技立國(guó)’、‘創(chuàng)新發(fā)展’的科學(xué)發(fā)展夢(mèng)想越來(lái)越遙遠(yuǎn)，導(dǎo)致我們‘促內(nèi)需’的國(guó)策淪為一句口號(hào)，導(dǎo)致至少1/4的GDP經(jīng)不起一點(diǎn)風(fēng)吹雨打?！?p>

　　還有網(wǎng)友認(rèn)為，正是房?jī)r(jià)的高漲，抑制人們?cè)谄渌I(lǐng)域的消費(fèi)，從而抑制了內(nèi)需的啟動(dòng)。（經(jīng)濟(jì)參考報(bào)張松 整理）

　　房產(chǎn)投資當(dāng)心“蝸牛盤”

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：“蝸牛盤”因?yàn)閮r(jià)格上漲幅度較小而得名。

　　對(duì)于投資者而言，為了獲得更為理想的，應(yīng)該盡量避免這類物業(yè)。其實(shí)“蝸牛盤”很容易辨別，只是需要投資者小心應(yīng)對(duì)。

　　投資房產(chǎn)如果碰到“蝸牛盤”，的確是件窩心事。所謂“蝸牛盤”，是指那種價(jià)格上漲幅度小于平均漲幅的樓盤。投資房產(chǎn)自然希望能通過(guò)房產(chǎn)價(jià)格的上漲來(lái)獲取投資收益，但市場(chǎng)上有些樓盤的價(jià)格上漲幅度較小，如果購(gòu)進(jìn)這樣的物業(yè)，無(wú)疑會(huì)使投資收益大打折扣。

　　因此投資者盡量要避免碰到這樣的物業(yè)。那么，如何辨別“蝸牛盤”？下面我們結(jié)合實(shí)際案例來(lái)進(jìn)行解析。

　　“蝸牛盤”漲幅小

　　老劉是個(gè)房產(chǎn)投資老手，尤其是在選擇“潛力股”上頗有一套，但他也有失手的時(shí)候。老劉曾經(jīng)在上海市閔行區(qū)的古美板塊的春江錦廬購(gòu)置了一套住宅。該樓盤2005年初開盤，開盤價(jià)為7500元/平方米。在簽訂房屋購(gòu)賣合同之前，他還曾考察過(guò)附近的江南星城。江南星城的整體規(guī)模要比春江錦廬大，在整個(gè)古美社區(qū)內(nèi)算得上中等規(guī)模的樓盤。相對(duì)而言，江南星城的小區(qū)整體規(guī)劃較為完善一些，如車位率較高，同時(shí)還配有幼兒園等。

　　但老劉還是放棄了江南星城。之所以做出這樣的選擇，他表示自己高估了春江錦廬的。當(dāng)時(shí)該樓盤的售價(jià)與同時(shí)期江南星城8200元/平方米的均價(jià)相比，相對(duì)要便宜一些。因此在他看來(lái)，兩個(gè)小區(qū)相距并不遠(yuǎn)，因此兩者之間的價(jià)差勢(shì)必會(huì)隨著時(shí)間的推移而抹平，也就是說(shuō)，未來(lái)春江錦廬的要大于江南星城。

　　但市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行軌跡卻與老劉的判斷大相徑庭。在購(gòu)入這套房子之后長(zhǎng)達(dá)兩年多時(shí)間里，房?jī)r(jià)變化不大，即使在2007年夏天，當(dāng)江南星城的小戶型售價(jià)漲到14000元/平方米、所有二手房售價(jià)超過(guò)12000元/平方米時(shí)，老劉購(gòu)購(gòu)的那套房子售價(jià)卻剛剛超過(guò)10000元/平方米。而就在今年上半年房?jī)r(jià)上漲期間，江南星城二手房售價(jià)普遍超過(guò)16000元，但春江錦廬售價(jià)上漲幅度也要小一些，目前整個(gè)小區(qū)均價(jià)約14000元/平方米左右。

　　其實(shí)，市場(chǎng)上存在不少“蝸牛盤”。顧名思義，“蝸牛盤”是指漲幅相對(duì)較小的樓盤。在房?jī)r(jià)普漲時(shí)期，總有個(gè)別知名樓盤充當(dāng)“領(lǐng)頭羊”角色，總是領(lǐng)跑市場(chǎng)一步上漲，而后帶動(dòng)其他樓盤，在這期間，“蝸牛盤”售價(jià)雖然也會(huì)隨著大勢(shì)一起水漲船高，但其漲幅總是要落后于其他普通樓盤。而板塊內(nèi)“領(lǐng)頭羊”漲幅則還要更大一些，“蝸牛盤”與之的差距也就更大了。

　　除此之外，“蝸牛盤”在租賃市場(chǎng)上的表現(xiàn)也往往讓人難以滿意。記者了解到，一般情況下，“蝸牛盤”的租金水平相對(duì)也低廉一些。如在上海市黃浦區(qū)陸家浜路上，某“蝸牛盤”一套面積為120平方米的兩房，月租金只有4000元，而附近其他兩房的月租金在4500元～5000元之間，如出自金日世家、明日星城等小區(qū)的兩房租金均達(dá)到了該水平。由此看來(lái)，對(duì)于投資者而言，應(yīng)該盡量避免投資這種物業(yè)。

　　如何甄別有技巧

　　投資房產(chǎn)盡量避免“蝸牛盤”，那么，如何甄別“蝸牛盤”呢？業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“蝸牛盤”的成因多種多樣，

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