購(gòu)房夢(mèng)頓成泡影

　　張先生告訴記者，今年春節(jié)期間，他和女兒沒(méi)有回老家過(guò)年，把全部假期用在了看房購(gòu)房上，較后通過(guò)一家中介公司以5000元/平方米左右的價(jià)格，敲定了位于梅林關(guān)外某小區(qū)的一套100多平方米的房子。當(dāng)時(shí)，他繳納了2萬(wàn)元訂金，拿到了賣(mài)方開(kāi)具的收條。不過(guò)，賣(mài)方對(duì)張先生說(shuō)，他身份證上的名字與房產(chǎn)證上的，有一字之差。他需要先回湖北老家重辦身份證，然后才能與張先生到深圳的國(guó)土部門(mén)進(jìn)行交易。為了顯示誠(chéng)意，賣(mài)方與張先生簽署了45個(gè)工作日完成交易否則將雙倍賠付張先生損失的協(xié)議書(shū)，并讓張先生先期搬進(jìn)了該套住房。

　　見(jiàn)此情景，張先生放下心來(lái)，一方面向中介公司和提供房源信息的某女士各支付了1.8萬(wàn)元的中介費(fèi)，另一方面將房子裝修一新，靜待賣(mài)方更改身份證后進(jìn)行過(guò)戶(hù)。

　　然而，讓張先生始料未及的是，深圳房?jī)r(jià)在春節(jié)后發(fā)力上揚(yáng)。龍華片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格也水漲船高。此時(shí)，已經(jīng)辦好身份證的賣(mài)方卻不著急過(guò)戶(hù)了，他通過(guò)中介向張先生提出加價(jià)五六萬(wàn)元。當(dāng)張先生表示原來(lái)50多萬(wàn)元的購(gòu)房款已經(jīng)是窮盡一身積蓄時(shí)，賣(mài)方提出了愿意賠償4萬(wàn)元以換取合約中止。

　　單方毀約屢見(jiàn)不鮮

　　張先生告訴記者，即使是獲得4萬(wàn)元的違約賠償金，自己仍是輸家。如果當(dāng)初自己購(gòu)購(gòu)了其他房子，可能早已過(guò)戶(hù)了。而現(xiàn)在，以同樣的價(jià)格短期內(nèi)不可能再購(gòu)到同等地段的房子了，白白耽誤了時(shí)機(jī)。這對(duì)于像他這樣月薪不過(guò)2000元的上班族來(lái)說(shuō)，購(gòu)房夢(mèng)想又變得遙不可及。

　　記者隨后采訪(fǎng)了張先生聯(lián)系的地產(chǎn)中介公司。該公司蘇經(jīng)理告訴記者，不只是張先生一個(gè)客戶(hù)，近期隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度升溫，賣(mài)房毀約的案例占該公司交易量的10%左右。即使是他自己較近在東莞購(gòu)購(gòu)的一套二手房，也因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲遭到賣(mài)方毀約。一周前，梅林關(guān)豐澤(豐澤博客,豐澤新聞,豐澤說(shuō)吧)湖小區(qū)的一位業(yè)主提出，要么加價(jià)要么毀約。

　　據(jù)深圳市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)，6月1日～7日全市房產(chǎn)成交均價(jià)再創(chuàng)今年新高，上周均價(jià)為16540.9元/平方米，環(huán)比上升28.1%，較高成交均價(jià)為18189元/平方米。此前，深圳5月份的新房均價(jià)已經(jīng)是自2008年12月以來(lái)的較高位，達(dá)到12902元/平方米，創(chuàng)本年度新高。伴隨深圳房?jī)r(jià)一周之內(nèi)上漲3638.9元/平方米的走勢(shì)，中原地產(chǎn)、世華地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)等一些大的中介公司，也普遍遇到類(lèi)似的毀約情況。

　　已經(jīng)入行十余年的宋經(jīng)理告訴記者，逢房?jī)r(jià)大幅上漲和大幅下跌導(dǎo)致單方毀約的情況，在二手房市場(chǎng)交易中屢見(jiàn)不鮮。比如在2007年深圳房?jī)r(jià)飛速上漲期間，很多賣(mài)家要么加價(jià)出讓?zhuān)促r錢(qián)毀約；而在2008年下半年，房?jī)r(jià)一路走低，很多購(gòu)家擔(dān)心資產(chǎn)縮水，寧可賠上訂金甚至頭期款也要退房。

　　毀約的理由形形色色，包括：有的賣(mài)方加價(jià)不成后采取其他手段要求確認(rèn)房屋購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效。如讓房屋其他共有人出來(lái)主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。有的賣(mài)方則以拒收房款等方式，制造購(gòu)房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同。有的賣(mài)方則直接以高價(jià)將房屋賣(mài)與第三人并辦理過(guò)戶(hù)。

　　升值收益可由守約方享有？

　　樓市與股市一樣有漲有跌。難道沒(méi)有措施制止單方毀約情況的發(fā)生？

　　張先生告訴記者，他曾向同事們討主意，不想其中一位同事剛剛因賣(mài)房毀約被購(gòu)家告上法庭。因拒絕原價(jià)出讓位于紅嶺路的一套住房，張先生的同事被福田區(qū)人民法院裁決賠償購(gòu)家4萬(wàn)元違約金。

　　宋經(jīng)理告訴記者，“當(dāng)一套房子在一個(gè)月內(nèi)從100萬(wàn)飆升到130萬(wàn)，而雙倍訂金不過(guò)是四五萬(wàn)元。那么多數(shù)人會(huì)放棄誠(chéng)信選擇。因此在購(gòu)房協(xié)議中加重違約金的賠償額度，是目前先進(jìn)有助于保證合同如約履行的措施。不過(guò)，違約金通常為訂金的兩倍。多下訂金也會(huì)增加購(gòu)方風(fēng)險(xiǎn)?！?p>

　　采訪(fǎng)中記者了解到，面對(duì)賣(mài)房人為追求房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的巨大利益而惡意毀約引發(fā)訴訟，我國(guó)其他城市也在探索制裁措施。2008年，北京市朝陽(yáng)法院在兩起判決中，裁定賣(mài)房人須賠償高達(dá)四五十萬(wàn)元的房屋差價(jià)損失。

　　以其中一起訴訟為例，房主在發(fā)現(xiàn)樓市價(jià)格飛漲后以中介公司欺詐、房屋尚未取得房產(chǎn)證不能購(gòu)賣(mài)等理由拒絕交房，主張房屋購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效。法院判決：雙方房屋購(gòu)賣(mài)合同可以解除，但房主不但要雙倍返還購(gòu)方購(gòu)房定金，還要賠償高達(dá)50余萬(wàn)元的房屋差價(jià)損失。

　　法院之所以支持差價(jià)損失的賠償，依據(jù)是《合同法》第113條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益?！狈ü僬J(rèn)為，讓守約方受損的利益得到彌補(bǔ)，使其仍有能力購(gòu)購(gòu)到同區(qū)位、同類(lèi)型的房屋。這對(duì)市場(chǎng)公平交易是一個(gè)引導(dǎo)行為，即民事交易不能違背誠(chéng)實(shí)信用原則。房子升值帶來(lái)的利益應(yīng)該由守約方、誠(chéng)信方來(lái)享有?！笆丶s方的實(shí)際損失有多大，法院就要通過(guò)審判幫他把實(shí)際損失彌補(bǔ)上。而守約方的實(shí)際損失也就是房屋的差價(jià)損失?！?

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