一、夸大建筑面積再“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”

　　華南御景園發(fā)展商所玩弄的就是典型的“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)法”。商品房銷售通常按建筑面積作價(jià)的，20多年來(lái)已形成業(yè)內(nèi)慣例。因商品房實(shí)用率一直沒(méi)有具體的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積的測(cè)算方式復(fù)雜難于確認(rèn)，按建筑面積銷售的方法經(jīng)常由于發(fā)展商在公攤面積上使出的“手段”而給消費(fèi)造成損失。為此，近年來(lái)各地的商品房銷售格式合同都出現(xiàn)了“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)法”的選擇性條款，旨在保護(hù)消費(fèi)者利益。

　　發(fā)展商利用該格式合同某些不太嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹奥┒础保阡N售過(guò)程中以建筑面積作宣傳，銷售作價(jià)時(shí)故意“脹大”房子的建筑面積壓低“單價(jià)”吸引購(gòu)家，而到簽合同時(shí)又以“套內(nèi)面積作價(jià)”提高單價(jià)。到辦房產(chǎn)證實(shí)測(cè)面積時(shí)，建筑面積出現(xiàn)大誤差，發(fā)展商對(duì)大“縮水”的“建筑面積”卻“按合同約定”不賠償業(yè)主損失。

　　二、大戶型巧膨脹

　　另外一種是對(duì)一些戶型在銷售時(shí)故意將面積作小，降低整套價(jià)格吸引購(gòu)家，而實(shí)測(cè)時(shí)面積卻往往脹大，而且差額還巧妙地剛好在國(guó)家規(guī)定的3%誤差左右。一套200平方米的房子為例，購(gòu)家到較后就得多掏6個(gè)平方米的價(jià)錢。如果房?jī)r(jià)不幸貶值的話，購(gòu)家的損失就更大。

　　三、按套作計(jì)法

　　還有一種更絕的方式是銷售時(shí)“按套作計(jì)法”。如近期剛開(kāi)始銷售的東山某盤(pán)，樓盤(pán)所派發(fā)的資料上每個(gè)戶型都列有建筑面積和實(shí)用面積，銷售人員以均價(jià)8000元/平方米起作宣傳吸引購(gòu)家，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)簽的認(rèn)購(gòu)書(shū)也列明了每套房子的建筑面積和總價(jià)。

　　但到簽合同的時(shí)候，發(fā)展商代表卻告訴“準(zhǔn)業(yè)主”所有房子一律“按套計(jì)價(jià)”，以合同價(jià)格為每套的較終價(jià)格，不管日后實(shí)測(cè)面積有沒(méi)出入，發(fā)展商不退不賠也不會(huì)要求業(yè)主多交錢。這看起來(lái)似乎是一個(gè)避免日后面積糾紛麻煩的約定，實(shí)質(zhì)上卻剝奪了業(yè)主的選擇自由。

　　四、“公攤面積”玩花樣

　　一位在某知名發(fā)展商負(fù)責(zé)工程的周先生告訴記者，就算是按“建筑面積作價(jià)”的房子，發(fā)展商在面積上能玩的手法也不少。通常商品房面積都由兩部分組成，一是“套內(nèi)面積”，二是“公攤面積”?！疤變?nèi)面積”因?yàn)槭菍?shí)實(shí)在在有眼見(jiàn)為證，國(guó)家的相關(guān)規(guī)定也較為嚴(yán)格，業(yè)主拿起尺子來(lái)一測(cè)就清楚，因此不容易“做假”。而“公攤面積”卻因?yàn)橛?jì)算方法復(fù)雜，業(yè)主們又難以自己復(fù)核而成為發(fā)展商們大做“手腳”的“漏洞”。通常來(lái)說(shuō)，發(fā)展商在“公攤面積”上常玩弄的手法主要有以下三種：

　　一是增加公共建筑的內(nèi)容，將原本沒(méi)有或不該列入的建筑列為公攤范圍，如將獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲(chǔ)油（水）池、儲(chǔ)倉(cāng)、車庫(kù)，及地下人防干、支線等建筑構(gòu)件或建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)，還有層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室、深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層等面積都列入公攤面積；二是在不增加公共建筑數(shù)量的前提下，將測(cè)量面積人為加大；第三是調(diào)高公攤系數(shù)，在不改變實(shí)測(cè)公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。

　　事實(shí)上，這幾種方法經(jīng)常被發(fā)展商交叉使用。而值得玩味的是，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上的實(shí)測(cè)面積較后都要由土地或房管部門(mén)屬下的測(cè)繪機(jī)構(gòu)較后核定，發(fā)展商在建筑面積的“貓膩法”如果想較后成事實(shí)，都必須得到土地、房管部門(mén)屬下的測(cè)繪機(jī)構(gòu)認(rèn)可或配合。

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