花招1　 無(wú)效出售

　　購(gòu)房時(shí)，防范銷(xiāo)售方將已經(jīng)抵押的房屋擅自出售。開(kāi)發(fā)商將已取得商品房預(yù)售許可證的房屋，預(yù)先抵押給銀行，并在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理了抵押登記。在沒(méi)有取得抵押權(quán)人同意的情況下，將房屋出售。

　　風(fēng)險(xiǎn)：由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理了抵押登記，所以購(gòu)房者所購(gòu)購(gòu)的房屋將不能在交易管理部門(mén)辦理合同登記和產(chǎn)權(quán)登記，購(gòu)房者所購(gòu)房屋權(quán)益不能得到優(yōu)先保護(hù)。

　　花招2　　多次出售

　　購(gòu)房時(shí)，防范銷(xiāo)售方將已經(jīng)出售的房屋再次出售。開(kāi)發(fā)商對(duì)已經(jīng)出售的房屋，不及時(shí)到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理登記，而是隱瞞已經(jīng)出售的事實(shí)，再次將房屋出售給另外的購(gòu)房者。

　　風(fēng)險(xiǎn)：由于房屋被開(kāi)發(fā)商兩次或多次出售，購(gòu)房者所購(gòu)房屋會(huì)出現(xiàn)多個(gè)權(quán)利人。只有已經(jīng)到交易管理部門(mén)辦理了合同登記的購(gòu)房者，其購(gòu)房權(quán)利才能得到保證。

　　花招3　　分零銷(xiāo)售

　　購(gòu)購(gòu)商鋪時(shí)，要防范那些采取售后包租、返租或給予固定回報(bào)方式高價(jià)分零銷(xiāo)售的行為。

　　銷(xiāo)售方往往以提供固定年回報(bào)、原價(jià)（或增值）回購(gòu)、承諾無(wú)（低）風(fēng)險(xiǎn)投資等方式，分零銷(xiāo)售大廳式百貨商場(chǎng)、人防工程、各種酒店式公寓和辦公樓。在與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，再私下以另外公司名義（比如，以下屬物業(yè)公司名義）與購(gòu)房者簽訂委托租賃和經(jīng)營(yíng)協(xié)議，并承諾給予回報(bào)。有的還直接與購(gòu)房者簽訂出售收益權(quán)合同，實(shí)行非法集資。

　　風(fēng)險(xiǎn)：購(gòu)房者可能會(huì)面臨以下四大風(fēng)險(xiǎn)。頭先，可能被欺詐，開(kāi)發(fā)商騙取投資者高價(jià)購(gòu)房，一旦達(dá)到目的，就攜款逃匿。其次，開(kāi)發(fā)商融資或變相融資以后，將資金用到別的項(xiàng)目上，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就可能斷裂。第三，商鋪分零產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售，必然業(yè)主眾多，注定其結(jié)構(gòu)差異很大，很可能無(wú)法形成統(tǒng)一的市場(chǎng)氛圍，導(dǎo)致回報(bào)成空。第四，分零銷(xiāo)售導(dǎo)致投資者往往以獲取利益為目的，對(duì)所購(gòu)商品房位置往往不能確定，或銷(xiāo)售時(shí)雖有具體位置，但在實(shí)際中無(wú)法具體使用，而且連房屋所有權(quán)證也無(wú)法辦理。

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