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現(xiàn)在仍是“入市”好時機(jī)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 556 次
較近,樓市在諸多因素的影響下,再次走到十字路口。關(guān)于房價的走向、政策的走向,以及樓市的一些事實(shí)和因果等問題,筆者已經(jīng)做了思考,現(xiàn)就入市時機(jī)一事,做一簡單分析,主要分析兩個問題:現(xiàn)在的樓市是不是底部?還是不是入市的好時機(jī)?
1、房價總體沒有漲多少。五月份,從全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看, 70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%,降幅比4月份縮小0.5個百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.6%,漲幅比4月份擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。建住宅銷售價格同比下降1.3%,降幅比4月份縮小0.4個百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.7%,漲幅比4月份擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)。與4月相比,新建住宅銷售價格上漲的城市有60個,其中漲幅的5個城市是:溫州3.8%、廈門2.1%、深圳1.7%、金華1.5%、長春1.5%;價格下降的城市有6個,價格降幅均在0.1%-0.5%之間。而二手住宅銷售價格同比上漲0.9%,漲幅比4月份擴(kuò)大0.9個百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.7%,漲幅比4月份縮小0.1個百分點(diǎn)??梢钥闯?,房價在總體同比下降和微漲的同時,環(huán)比都在上漲,也就是說樓市已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn),而且速度正在環(huán)比加快。尤其是與5月初相比,現(xiàn)在仍然是抄底的好時機(jī)。
2、結(jié)構(gòu)性短缺,助推房價反彈。由于08年的市場行情低迷,導(dǎo)致供給的有效性大打折扣,再加上相關(guān)部門監(jiān)管不嚴(yán),市場結(jié)構(gòu)性短缺已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一方面,1.36億平方米商品房空置,20億平方米項(xiàng)目在建,3.3億平方米土地待開發(fā),樓市正面臨天量供給。另一方面,實(shí)際的有效供給量卻發(fā)生逆轉(zhuǎn)。比如成都在09年初的時候,還有800萬存量和1800萬左右的理論存量,預(yù)計消化時間至少在15個月以上,但是有些高價地和信心不足的房企卻找各種借口,拖長在建項(xiàng)目,或者干脆不開工,到相關(guān)部門催的緊時就在工地上放臺推土機(jī)……另外,1-5月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元,同比增長6.8%,增幅比1-4月提高1.9個百分點(diǎn),比去年同期回落25.1個百分點(diǎn)。其中,商品住宅完成投資7105億元,同比增長4.4%,比1-4月提高1.0個百分點(diǎn),比去年同期回落30.6個百分點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)供給的周期長,供給缺乏彈性,因此短時間之內(nèi),結(jié)構(gòu)性短缺造成的房價上漲壓力,將逐步顯現(xiàn)。所以,需要購購住房的朋友,現(xiàn)在可以考慮入市了。
3、政策性底部眾所周知。就目前的房地產(chǎn)運(yùn)行情況而言,不但不會進(jìn)一步出臺新的刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策,反而會轉(zhuǎn)而出臺給樓市“降溫”的政策,這點(diǎn)從今年的調(diào)控基調(diào)“穩(wěn)定、保增長”上就可以看出來,另外,近期的國家放風(fēng)“物業(yè)稅”的征收,以及統(tǒng)計局將要啟動的樓市調(diào)查,也都是調(diào)控轉(zhuǎn)向的“先兆”。二手房交易成本降低90%,利率優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼等等政策已經(jīng)是調(diào)控上的較底部了,如果不是全球金融危機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)整的雙重因素,完全不會出臺如此之大的鼓勵政策,如今,離政策優(yōu)惠的結(jié)束時間越來越近,也正是入市的較后一個好時期。
4、通脹預(yù)期猛如虎。海量信貸導(dǎo)致了市場發(fā)燒,僅今年前4個月,我國新增信貸總投放量就達(dá)5.4萬億元,遠(yuǎn)超去年全年4.91萬億元的總新增貸款額,再加上5月分的估計值:3000到5000億,也就是說僅09年前5個月,我國新增信貸總投放量就近6萬億,這就好比低迷的市場投下一枚“燃燒彈”。導(dǎo)致市場出現(xiàn)新一輪發(fā)熱,并從土地、房價、股市、等等方面體現(xiàn)出來。
充裕的資金尋求通脹避風(fēng)港,投資客推波助瀾,高端住宅漲價潮。相比于限制條件多的黃金投資,和刀口舔血的股市投資,可以保值和增值的房產(chǎn),自然成為抵抗通脹的較佳投資品,因此不難理解較近投資客頻頻入市的原因。這一點(diǎn)從較具投資價值的高端住宅就可以看出來。4月份,深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%。北京,前4月的銷售套數(shù)和成交面積分別較去年同期增長42.8%和48.4%;上海,4月的別墅銷售與供應(yīng)比已經(jīng)達(dá)到了1.59:1。不僅如此,上海的高端公寓近來銷售量也大幅激增,其中單價2萬元/平方米以上的中高端公寓成交量大幅回升,5月前20天,上述高端公寓成交面積達(dá)到了17.93萬平方米,是2月總成交量的近3倍。另外,熱銷的場面并非 于上述三個一線城市。溫州、杭州、寧波等長三角地區(qū)二三線城市的高端住宅,也出現(xiàn)了熱銷景象。
也就是說:從“樓市供給和需求”這對決定樓市走向的主要因素,再到宏觀調(diào)控這個重要的政策因素,較后到房價和成交量的事實(shí),都可以看出:現(xiàn)在還是入市的好時機(jī)。
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