新聞提示：連日來，本報(bào)聚焦省會小區(qū)物業(yè)糾紛系列報(bào)道刊登后，市民紛紛撥打熱線發(fā)表自己的看法。其中很多專家以及法律界人士來電反映《物業(yè)管理?xiàng)l例》中存在盲點(diǎn)，本報(bào)將其意見整理后，歸納如下幾個方面，供市民討論。同時，希望業(yè)主來電反映所在小區(qū)的物業(yè)管理狀況及存在的問題，也希望社會各界人士積極發(fā)表對物業(yè)糾紛的意見，本報(bào)24公里開通0371－65582345、13837102345新聞熱線傾聽您的聲音。

　　2003年9月1日，我國部全國性物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)正式施行，它的頒布對規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，起到關(guān)鍵作用，標(biāo)志著我國物業(yè)管理行業(yè)從此進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。

　　經(jīng)過近兩年的運(yùn)行，《條例》在不斷體現(xiàn)其對城市小區(qū)管理的積極面的同時，一些不完善的地方也不斷出現(xiàn)，其中不少盲點(diǎn)有待進(jìn)一步完善。

　　盲點(diǎn)一：業(yè)委會辦公經(jīng)費(fèi)無處尋

　　《條例》第十五條規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等一系列職責(zé)。

　　但從中可以明顯看出，該《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會的職責(zé)，卻沒有規(guī)定業(yè)委會辦公經(jīng)費(fèi)的來源，從而造成了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)委會由于缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效開展物業(yè)管理活動；甚至出現(xiàn)了業(yè)委會成員借口缺乏辦公經(jīng)費(fèi)而拒絕履行職責(zé)的情況。省會很多業(yè)委會都表達(dá)了這方面的意見，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)鬧得不可開交，較后不得不走上法庭。代表全體業(yè)主的業(yè)委會，不僅要花費(fèi)大量時間，連交通費(fèi)、電話費(fèi)等一系列費(fèi)用也要自己出，為此，個別業(yè)委會成員頗有怨言，有的甚至想中途退出。

　　盲點(diǎn)二：公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)難界定

　　《條例》十七條明確規(guī)定:“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”但是，哪些才是公共設(shè)施，如何界定，成為大家關(guān)心的話題。物業(yè)管理部門認(rèn)為，《條例》是無法、也無權(quán)對小區(qū)的公共產(chǎn)權(quán)的歸屬權(quán)進(jìn)行界定的，因?yàn)檫@種權(quán)利的界定，作為“法規(guī)”的《條例》是不能作出認(rèn)定的，這就給物業(yè)和業(yè)主間制造許多麻煩。去年年初，某物業(yè)公司將小區(qū)幼兒園和學(xué)校租賃給個人開發(fā)，并向業(yè)主高價(jià)收費(fèi)；隨后，該物業(yè)公司又將小區(qū)綠地改建成停車位向業(yè)主高價(jià)租售。這兩件事揭開了物業(yè)與業(yè)主激烈爭斗的序幕，雙方爭斗的焦點(diǎn)圍繞在“學(xué)校和綠地是否屬于小區(qū)的公用設(shè)施”這一問題上。業(yè)主認(rèn)為，根據(jù)《合同法》，學(xué)校和綠地毫無爭議地應(yīng)屬于小區(qū)公用設(shè)施。而物業(yè)則稱，學(xué)校和綠地不屬于嚴(yán)格意義上的公用設(shè)施，《條例》上也沒有對公用設(shè)施進(jìn)行明確界定。

　　盲點(diǎn)三：業(yè)委會法律地位不明確

　　某小區(qū)開發(fā)商在撤離該小區(qū)時，擅自卷走了原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共設(shè)施維修的維修基金。當(dāng)該小區(qū)業(yè)委會把開發(fā)商推上被告席的時候，受理法院作出民事裁定，認(rèn)為業(yè)委會不具備民事訴訟主體資格，對其起訴不予受理。

　　《條例》明確規(guī)定，業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會，但《條例》并沒有明確業(yè)委會的法人地位，因此業(yè)委會就不具備民事行為能力，這就意味著業(yè)委會僅僅是業(yè)主的民意代表或是代理人，這直接導(dǎo)致了業(yè)委會成員可享受權(quán)利而無需承擔(dān)責(zé)任的現(xiàn)狀。而當(dāng)業(yè)委會由于缺乏自律或?qū)τ谖飿I(yè)管理有誤解，甚至出于私利而作出不當(dāng)行為時，法律也很難追究他們的責(zé)任。但是，如果一旦其有法人資格，業(yè)委會成員就必須對自己的行為負(fù)責(zé)。

　　由于《條例》對業(yè)委會的法律性質(zhì)未予確認(rèn)，從而導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)中業(yè)委會的訴訟地位極不明確。

　　盲點(diǎn)四：業(yè)主義務(wù)缺乏監(jiān)督

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管《條例》規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，但是如何監(jiān)督、制約不履行義務(wù)的業(yè)主也是一道難題。

　　由于業(yè)主的義務(wù)缺乏監(jiān)督，個別業(yè)主的欠費(fèi)現(xiàn)象，會升級為業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，導(dǎo)致本來就不太成熟的物業(yè)市場規(guī)則被踐踏，秩序被破壞，而物業(yè)公司相當(dāng)一部分精力也因此耗費(fèi)，這在一定程度上影響了物業(yè)公司的管理與服務(wù)。

　　有關(guān)專家建議，有關(guān)部門不應(yīng)該單純要求物業(yè)公司怎么做，對業(yè)主也應(yīng)該制定一套約束機(jī)制，應(yīng)該建立管理費(fèi)收繳信用體系。對不繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行登記，一旦欠費(fèi)達(dá)到一個標(biāo)準(zhǔn)，就可以在相關(guān)部門公布。銀行、房管局、物業(yè)公司等部門了解情況以后，就可以在業(yè)主辦理按揭、租售樓等時掌握主動，對這些業(yè)主形成制約。一旦這套體制成熟，欠費(fèi)問題就會迎刃而解。(記者 高橋 李蔚 見習(xí)記者 熊艷菊 實(shí)習(xí)生 楊高磊 顧翔)

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