我們購房子都希望得得值，什么是購得值，從價(jià)格與來說，即量化看，不外購的房子不會(huì)出現(xiàn)短期的貶損，這是保持心理優(yōu)勢的所在，如果今天購了明天跌了，至少心理覺得委屈。至于，實(shí)際上如果自住，也僅僅從租金變化才能體會(huì)回報(bào)高低。但可以斷定，對普遍性消費(fèi)者而言，購得值的量化方面，更主要的是一種心理取向。因此購得值，更多關(guān)注點(diǎn)在定性的方面。

　　那么，這里所講的精品房，兼顧了價(jià)格合理的一個(gè)隱含的前提，在此前提下，精品房意味著居住方便度、配套程度、交通通勤方便度、居住舒適度，在目前房價(jià)波動(dòng)期還意味著抗跌性能高。

　　以下是楚蕓工作室研究提煉的存量房源中的四類精品房。

　　類，城市副區(qū)域的小高層戶型。

　　我們的理由如下：

　　1、城市的副在完善的城市化條件下將形成為未來該區(qū)域的，配套、交通通勤、居住方便與舒適度及抗貶損性能都比較理想；

　　2、我們注意到，各城市的目前的副尚處城市化完善階段，但由于房價(jià)基于消費(fèi)習(xí)慣及出讓用地稀缺性按環(huán)狀分布居多，因此建筑形態(tài)分布基本是，城區(qū)高層、郊區(qū)多層或別墅，副地帶基本以高層小市場居多，前期包含部分多層建筑，因?yàn)檫B續(xù)漲價(jià)原因，較終的主流供應(yīng)是高層。小高層的優(yōu)點(diǎn)兼顧了多層的采光性、通風(fēng)性、、通行方便性，與高層的景觀、間距等特殊優(yōu)點(diǎn)，并且小高層絕大部分建筑是板樓形式，具備高度的保值性能。

　　3、小高層也是綜合老中輕三代都比較喜歡與眷顧的戶型。

　　4、小高層為主的項(xiàng)目建筑周期不長，因此目前的存量小高層項(xiàng)目由于市場原因?qū)е落N售不暢，致使大部分這類項(xiàng)目基本為收尾工程，不存在后期居住方面的干擾。

　　5、當(dāng)然小高層也必將成為稀缺產(chǎn)品。

　　類，城市生產(chǎn)力密集區(qū)域的小戶型。

　　并不是所有的小戶型都好，但任何城市，如果你仔細(xì)分析去看，會(huì)看到其生產(chǎn)力并非均衡布局，而是相對集中，劃分為商務(wù)區(qū)，行政區(qū)，居住區(qū)，產(chǎn)業(yè)區(qū)。

　　城市生產(chǎn)力密集區(qū)域?qū)嶋H就是商務(wù)區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)，并且商務(wù)區(qū)基本物業(yè)形態(tài)以寫字樓與投資性公寓為主，價(jià)格比較高，適合投資性消費(fèi)。

　　因此城市生產(chǎn)力密集區(qū)域的小戶型指的就是產(chǎn)業(yè)區(qū)的小戶型，尤其是兩類，一類是完全數(shù)字上的小戶型，面積非常緊湊，多為一居室，適合年輕人、老齡人與投資性消費(fèi)。另一類是舒適小戶型，指的是結(jié)構(gòu)空間多為兩居以上而面積相對緊湊的戶型。

　　迷你小戶型基本為點(diǎn)式高層所設(shè)計(jì)為多，因此越小越優(yōu)越。而舒適小戶型則混合了點(diǎn)式樓與板樓，如果是點(diǎn)式樓則應(yīng)注意朝向的選擇，板樓就珍品了。

　　由于我國經(jīng)濟(jì)正處于換代時(shí)期，所以開發(fā)商集中于產(chǎn)業(yè)區(qū)的規(guī)劃項(xiàng)目，定位更靠近創(chuàng)業(yè)與就業(yè)人口，因此面積緊湊是它們的共同特點(diǎn)，這也是推薦的關(guān)鍵理由。

　　第三類，城市生態(tài)區(qū)域的巨型項(xiàng)目。

　　由于歷史與現(xiàn)實(shí)的多重原因，我國大部分城市或山或水或兼具，每個(gè)城市都致力于生態(tài)化。

　　在生態(tài)化進(jìn)程中，比較普遍而集中的一種做法就是創(chuàng)建城市的生態(tài)區(qū)域，而這些生態(tài)區(qū)域因?yàn)槿藗兒镁幼∮诔鞘谐墒斓膮^(qū)域而布置在邊郊地帶環(huán)境比較好，為了讓生態(tài)區(qū)域名副其實(shí)起來，政府出讓用地的時(shí)候花費(fèi)了些心思，即大宗出讓，品牌出讓，低地價(jià)出讓，從而為巨型項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)開發(fā)準(zhǔn)備了條件。

　　如上述，低地價(jià)巨型化導(dǎo)致這類項(xiàng)目的前幾期開發(fā)產(chǎn)品成熟舒適而總價(jià)不高，具備價(jià)格優(yōu)勢。

　　再就是巨型項(xiàng)目自身的配套、社區(qū)建設(shè)、文化規(guī)劃、新材料與新標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)，并且由于體量巨大而由開發(fā)商或直接由政府都會(huì)解決交通瓶頸。

　　市場緊縮讓這類巨型項(xiàng)目的開發(fā)商資金也會(huì)吃緊，但他們的融資條件與自身實(shí)力比較高，因此降價(jià)出貨的可能性大，另外，巨型項(xiàng)目需要的是人氣，在價(jià)格起點(diǎn)不高項(xiàng)目本身優(yōu)點(diǎn)比較多的前提下，降價(jià)彈性也相應(yīng)提升，從而為普通消費(fèi)進(jìn)入準(zhǔn)備了條件。

　　第四類，居住用地上建筑的產(chǎn)權(quán)式精裝修公寓。

　　眉目比較多的產(chǎn)權(quán)式精裝修公寓大量散布于各大中城市，但由于我國土地制度與市場化程度的差異，還有就是綜合用地的存在，以及公關(guān)型開發(fā)的存在，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式公寓眉目混珠。

　　這個(gè)珠就是土地性質(zhì)為居住用地，物業(yè)主體功能確定為產(chǎn)權(quán)式公寓，標(biāo)準(zhǔn)為精品裝修。

　　理由大約這么幾點(diǎn)：

　　1、適合收益穩(wěn)定而目前的現(xiàn)金存量不足的頭次置業(yè)。

　　2、定語決定主語的優(yōu)越，因?yàn)殚_發(fā)商并不愿意在居住用地上建筑產(chǎn)權(quán)式公寓，什么情形下會(huì)有此舉呢，一是該區(qū)域出租率非常高，二是物業(yè)功能多樣化明顯，三是商業(yè)設(shè)施非常成熟，四是人口密集且流動(dòng)性強(qiáng)，不然開發(fā)商不會(huì)定位為產(chǎn)權(quán)式公寓。

　　反過來我們就可以確認(rèn)這類公寓的優(yōu)點(diǎn)，適合投資也適合自住，我們現(xiàn)在倡導(dǎo)周末移民消費(fèi)，而且城市越來越大，有些城市的交通通勤時(shí)間達(dá)到兩公里左右，所以南邊為周末主體休閑住所，再在北邊購置一套小居產(chǎn)權(quán)式公寓，用作上班之用。非常合適中產(chǎn)的二次置業(yè)，還可獲得政策優(yōu)惠。

　　請注意，這是在目前的政策環(huán)境之下，存量比較大的條件下所推薦的。

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