根據(jù)住建部規(guī)定，6月9日是各地政府公布保障房建設(shè)信息的較后期限。截至6月8日，僅有天津、合肥等少數(shù)城市有所響應(yīng)。包括北京、上海在內(nèi)的大部分城市仍未公布保障房建設(shè)具體信息。

　　按照原定計劃，今年1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。但較新數(shù)據(jù)顯示，保障房整體開工率不到3成，土地與資金短缺仍為障礙。

　　在的保障房建設(shè)壓力下，各地政府陸續(xù)推出商品住宅地塊配建保障房的模式，期望 一舉解決保障房建設(shè)中土地、資金雙重短缺的難題。然而，普遍的土地流拍和低價成交令土地市場步入低谷，“捆綁”模式遭遇尷尬。

　　政策：“捆綁”配建成硬性規(guī)定

　　“十二五”規(guī)劃提出，未來5年中國將建設(shè)3600萬套保障房，2011全年1000萬套保障房任務(wù)業(yè)已下達(dá)到各省市；并明確要求本年度用于保障性安居工程土地面積為7 .74萬公頃，與2010年實際供地3.24萬公頃相比增加了近140%。

　　據(jù)測算，1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)所需資金約為1.3萬億元，財政初步安排的資金為1030億，前期追加部分僅為280億。保障房任務(wù)分?jǐn)偟礁魇∈泻?，地方政府只能通過提高土地出讓金的方式獲得資金。

　　在資金壓力之下，各地普遍的做法是，在普通商品住宅地塊出讓中“捆綁”保障房性質(zhì)地塊。

　　目前，在北京、廣州、杭州、石家莊、蘭州等地“捆綁”模式已經(jīng)陸續(xù)推行。西安、福州、邢臺等地則出臺硬性規(guī)定，要求新出讓的“所有商品房地塊”必須配建一定比例保障性住房。例如，邢臺市要求“在普通商品房建設(shè)項目中配建保障性住房10%以上，并將保障房配建要求作為土地出讓前置條件”。

　　杭州今年將計劃供應(yīng)4500畝的經(jīng)營性用地，其中10%將作為保障性住房用地。杭州市國土資源局土地利用處一位官員表示，杭州此后將根據(jù)地塊的區(qū)位、大小、周邊配套等情況采取集中或分散等多種方式配建或代建保障性住房。

　　石家莊于5月集中出讓的這9宗地塊均為住宅或商服住宅用地，其中6地塊公告中明確須按規(guī)定配建一定比例的保障性住房。

　　一位業(yè)內(nèi)人士說，商品房用地配建保障性住房已經(jīng)成為各地慣用的做法，配建的具體比例則由地方政府自行確定。而國內(nèi)各個城市的標(biāo)準(zhǔn)一般在3%到5%之間。相當(dāng)于一個10萬平方米的樓盤中，較多需要配建5%即5000平方米的保障性住房。

　　安徽省合肥土地有償使用服務(wù)副主任宋衛(wèi)東告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，捆綁的一般步驟是，由政府完成具體地塊商品房配建保障房詳細(xì)規(guī)劃，再由土地有償服務(wù)完成交易。

　　早在今年3月份，安徽省政府曾下發(fā)一份文件，要求全省新建普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房項目，都要配建10%的保障性住房項目。

　　合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長朱德開告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者“政府已經(jīng)出臺硬性規(guī)定，開發(fā)商要么接受，要么選擇別的途徑。”但是，究竟哪些地塊適合配建？怎么配建？這些配建地塊的后期管理又應(yīng)該怎樣？合肥還在進(jìn)一步規(guī)劃中。

　　北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理范小沖表示，配建“捆綁”模式將成為此后土地出讓趨勢“在地方承擔(dān)能力有限和問責(zé)制度前提下，商品房與保障房捆綁制度是較有效、較直接的解決渠道。”

　　不過，保障房與商品房分處于不同地段是業(yè)內(nèi)共識，“捆綁”地塊的位置選擇和具體配建標(biāo)準(zhǔn)目前尚沒有公認(rèn)的合理模式。

　　   市場：房地產(chǎn)開發(fā)商反應(yīng)冷淡

　　5月份，杭州要求配建10%保障房地塊以及石家莊同等性質(zhì)“捆綁”地塊先后流拍。而這并非流拍個案，大部分“捆綁”性質(zhì)地塊出讓過程因為應(yīng)者寥寥而以低價成交，更有城市部分保障性質(zhì)地塊流拍后降價入市仍然乏人問津。

　　繼杭州、石家莊后，福建頭宗保障房“捆綁”商品房用地因無人競標(biāo)宣布流拍。據(jù)了解，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)將保障房建設(shè)規(guī)模細(xì)分“捆綁”到具體地塊。但是頭宗“捆綁”地塊入市即流拍令當(dāng)?shù)卣剂衔醇?，不得不重新?guī)劃保障房建設(shè)方式。

　　北京東亞新華地產(chǎn)一位內(nèi)部人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，目前仍處于政策調(diào)控期，國家的宏觀調(diào)控力度和的保障房建設(shè)規(guī)模令調(diào)控效應(yīng)初步顯現(xiàn)。各地土地溢價率下降、土地出讓金減少表明開發(fā)商對未來的市場預(yù)期并不看好。

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　　而“捆綁”模式地塊流拍的主要原因，是因為開發(fā)商熱情不高。保障性質(zhì)項目回報期長 且收益不高，“捆綁”后反而影響商品房的銷售收益。

　　南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理傅建告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，在南京市場，一塊單純進(jìn)行商品房開發(fā)的住宅地塊地價大概在每畝500萬，捆綁保障房建設(shè)后，地價大概降低到每畝400萬。

　　“表面看起來地價降低，但是政府其實并沒有損失，因為能參與配建保障房的地塊多數(shù)位于偏遠(yuǎn)地區(qū)。”傅建認(rèn)為，“相反，開發(fā)商雖然低價拿地，但是在后期開發(fā)面臨規(guī)劃、管理等一系列難題。”

　　傅建解釋，保障房與商品房針對不同消費群體，很難在同一小區(qū)內(nèi)針對兩大群體提供出統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)水平。“商品房價格相當(dāng)于保障房的兩倍以上，同一地塊配建保障房以后，商品房銷售額會直接下降。”

　　其中，政府在“捆綁”地塊中針對地價的折價部分，并不能彌補商品房受損部分的利益 。“‘捆綁’地塊總體地價成本雖然減少100萬，但商品房部分地價并未減少，而后期銷售收益反而要損失更多。”傅建說。

　　范小沖亦表示，企業(yè)更看重商品住宅地塊開發(fā)。通過綜合評估土地成本、未來銷售收益 和市場預(yù)期，開發(fā)商對保障房捆綁地塊缺乏熱情。況且保障房需要前期墊付大筆資金，這對企業(yè)資金鏈也是一大考驗。

　　    對策：亟待配套投融資政策

　　上述東亞新華內(nèi)部人士說，希望政府在主導(dǎo)“捆綁”模式時，能夠同時完善相關(guān)配套政策，比如針對開發(fā)企業(yè)在稅收、信貸方面予以政策優(yōu)惠，同時在許可范圍內(nèi)加快保障房審批驗收環(huán)節(jié)。

　　除了如何在保障房配建模式中縮短資金回籠周期，房地產(chǎn)企業(yè)更關(guān)心的則是地方政府對投融資政策的推動。

　　一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人士反映，去年的保障房項目貸款一般是維持基準(zhǔn)利率，甚至能享有下浮10%—15%的優(yōu)惠；今年以來一般是上浮10%—15%，甚至達(dá)到30%。按照這樣的資金成本，保障房項目建設(shè)不但無利可圖，且極有可能虧本。

　　該人士認(rèn)為，順應(yīng)保障房和商品房“雙軌制”的政策取向，應(yīng)將兩類貸款實現(xiàn)分類管理，并落實關(guān)于支持保障房建設(shè)的金融政策，確保貸款額度和優(yōu)惠利率；與此同時，加強監(jiān)管，防止企業(yè)“套貸”用于商品房開發(fā)。

　　范小沖表示，理論上任何一種政策都不能強制推行，但是開發(fā)商目前面臨的處境是，“要想進(jìn)入市場，只能順應(yīng)趨勢，接受政府的游戲規(guī)則，分擔(dān)保障房建設(shè)壓力。”

　　“政府將保障房建設(shè)任務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商后，既沒有讓利，在相關(guān)配套政策上也缺乏誠意，實際的做法是，一旦拿了配建地塊，保障房不建，商品房則不予驗收。”范小沖認(rèn)為，僅僅強制性的“捆綁”配建，而沒有投融資方面的政策扶植，很難調(diào)動開發(fā)商參建保障房的積極性。

　　中國指數(shù)研究院較新研究報告稱，未來市場商品房配建保障房、“限地價、競保障房面積”等模式將被廣泛采用。如果地方政府在保障房“捆綁”商品房模式中，給予企業(yè)更多的稅費優(yōu)惠，嘗試成立保障房投融資和管理公司，則有利于房企提早打通融資渠道。

　　南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究副主任李智表示，政府主導(dǎo)“捆綁”模式，應(yīng)該針對某些特定地塊，進(jìn)行精準(zhǔn)規(guī)劃后再具體實施。如果地方政府在投融資渠道盡快完善相關(guān)配套政策，對各方都有好處。

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