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政策:“捆綁”配建成硬性規(guī)定

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 973 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  根據(jù)住建部規(guī)定,6月9日是各地政府公布保障房建設(shè)信息的較后期限。截至6月8日,僅有天津、合肥等少數(shù)城市有所響應(yīng)。包括北京、上海在內(nèi)的大部分城市仍未公布保障房建設(shè)具體信息。

  按照原定計(jì)劃,今年1000萬(wàn)套保障性住房必須在10月底前全部開(kāi)工。但較新數(shù)據(jù)顯示,保障房整體開(kāi)工率不到3成,土地與資金短缺仍為障礙。

  在的保障房建設(shè)壓力下,各地政府陸續(xù)推出商品住宅地塊配建保障房的模式,期望 一舉解決保障房建設(shè)中土地、資金雙重短缺的難題。然而,普遍的土地流拍和低價(jià)成交令土地市場(chǎng)步入低谷,“捆綁”模式遭遇尷尬。

  政策:“捆綁”配建成硬性規(guī)定

  “十二五”規(guī)劃提出,未來(lái)5年中國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房,2011全年1000萬(wàn)套保障房任務(wù)業(yè)已下達(dá)到各省市;并明確要求本年度用于保障性安居工程土地面積為7 .74萬(wàn)公頃,與2010年實(shí)際供地3.24萬(wàn)公頃相比增加了近140%。

  據(jù)測(cè)算,1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)所需資金約為1.3萬(wàn)億元,財(cái)政初步安排的資金為1030億,前期追加部分僅為280億。保障房任務(wù)分?jǐn)偟礁魇∈泻?,地方政府只能通過(guò)提高土地出讓金的方式獲得資金。

  在資金壓力之下,各地普遍的做法是,在普通商品住宅地塊出讓中“捆綁”保障房性質(zhì)地塊。

  目前,在北京、廣州、杭州、石家莊、蘭州等地“捆綁”模式已經(jīng)陸續(xù)推行。西安、福州、邢臺(tái)等地則出臺(tái)硬性規(guī)定,要求新出讓的“所有商品房地塊”必須配建一定比例保障性住房。例如,邢臺(tái)市要求“在普通商品房建設(shè)項(xiàng)目中配建保障性住房10%以上,并將保障房配建要求作為土地出讓前置條件”。

  杭州今年將計(jì)劃供應(yīng)4500畝的經(jīng)營(yíng)性用地,其中10%將作為保障性住房用地。杭州市國(guó)土資源局土地利用處一位官員表示,杭州此后將根據(jù)地塊的區(qū)位、大小、周邊配套等情況采取集中或分散等多種方式配建或代建保障性住房。

  石家莊于5月集中出讓的這9宗地塊均為住宅或商服住宅用地,其中6地塊公告中明確須按規(guī)定配建一定比例的保障性住房。

  一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō),商品房用地配建保障性住房已經(jīng)成為各地慣用的做法,配建的具體比例則由地方政府自行確定。而國(guó)內(nèi)各個(gè)城市的標(biāo)準(zhǔn)一般在3%到5%之間。相當(dāng)于一個(gè)10萬(wàn)平方米的樓盤中,較多需要配建5%即5000平方米的保障性住房。

  安徽省合肥土地有償使用服務(wù)副主任宋衛(wèi)東告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,捆綁的一般步驟是,由政府完成具體地塊商品房配建保障房詳細(xì)規(guī)劃,再由土地有償服務(wù)完成交易。

  早在今年3月份,安徽省政府曾下發(fā)一份文件,要求全省新建普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房項(xiàng)目,都要配建10%的保障性住房項(xiàng)目。

  合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)朱德開(kāi)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者“政府已經(jīng)出臺(tái)硬性規(guī)定,開(kāi)發(fā)商要么接受,要么選擇別的途徑。”但是,究竟哪些地塊適合配建?怎么配建?這些配建地塊的后期管理又應(yīng)該怎樣?合肥還在進(jìn)一步規(guī)劃中。

  北京陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理范小沖表示,配建“捆綁”模式將成為此后土地出讓趨勢(shì)“在地方承擔(dān)能力有限和問(wèn)責(zé)制度前提下,商品房與保障房捆綁制度是較有效、較直接的解決渠道。”

  不過(guò),保障房與商品房分處于不同地段是業(yè)內(nèi)共識(shí),“捆綁”地塊的位置選擇和具體配建標(biāo)準(zhǔn)目前尚沒(méi)有公認(rèn)的合理模式。

     市場(chǎng):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商反應(yīng)冷淡

  5月份,杭州要求配建10%保障房地塊以及石家莊同等性質(zhì)“捆綁”地塊先后流拍。而這并非流拍個(gè)案,大部分“捆綁”性質(zhì)地塊出讓過(guò)程因?yàn)閼?yīng)者寥寥而以低價(jià)成交,更有城市部分保障性質(zhì)地塊流拍后降價(jià)入市仍然乏人問(wèn)津。

  繼杭州、石家莊后,福建頭宗保障房“捆綁”商品房用地因無(wú)人競(jìng)標(biāo)宣布流拍。據(jù)了解,當(dāng)?shù)卣呀?jīng)將保障房建設(shè)規(guī)模細(xì)分“捆綁”到具體地塊。但是頭宗“捆綁”地塊入市即流拍令當(dāng)?shù)卣剂衔醇?,不得不重新?guī)劃保障房建設(shè)方式。

  北京東亞新華地產(chǎn)一位內(nèi)部人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,目前仍處于政策調(diào)控期,國(guó)家的宏觀調(diào)控力度和的保障房建設(shè)規(guī)模令調(diào)控效應(yīng)初步顯現(xiàn)。各地土地溢價(jià)率下降、土地出讓金減少表明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期并不看好。

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  而“捆綁”模式地塊流拍的主要原因,是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商熱情不高。保障性質(zhì)項(xiàng)目回報(bào)期長(zhǎng) 且收益不高,“捆綁”后反而影響商品房的銷售收益。

  南京銀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理傅建告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,在南京市場(chǎng),一塊單純進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)的住宅地塊地價(jià)大概在每畝500萬(wàn),捆綁保障房建設(shè)后,地價(jià)大概降低到每畝400萬(wàn)。

  “表面看起來(lái)地價(jià)降低,但是政府其實(shí)并沒(méi)有損失,因?yàn)槟軈⑴c配建保障房的地塊多數(shù)位于偏遠(yuǎn)地區(qū)。”傅建認(rèn)為,“相反,開(kāi)發(fā)商雖然低價(jià)拿地,但是在后期開(kāi)發(fā)面臨規(guī)劃、管理等一系列難題。”

  傅建解釋,保障房與商品房針對(duì)不同消費(fèi)群體,很難在同一小區(qū)內(nèi)針對(duì)兩大群體提供出統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)水平。“商品房?jī)r(jià)格相當(dāng)于保障房的兩倍以上,同一地塊配建保障房以后,商品房銷售額會(huì)直接下降。”

  其中,政府在“捆綁”地塊中針對(duì)地價(jià)的折價(jià)部分,并不能彌補(bǔ)商品房受損部分的利益 。“‘捆綁’地塊總體地價(jià)成本雖然減少100萬(wàn),但商品房部分地價(jià)并未減少,而后期銷售收益反而要損失更多。”傅建說(shuō)。

  范小沖亦表示,企業(yè)更看重商品住宅地塊開(kāi)發(fā)。通過(guò)綜合評(píng)估土地成本、未來(lái)銷售收益 和市場(chǎng)預(yù)期,開(kāi)發(fā)商對(duì)保障房捆綁地塊缺乏熱情。況且保障房需要前期墊付大筆資金,這對(duì)企業(yè)資金鏈也是一大考驗(yàn)。

      對(duì)策:亟待配套投融資政策

  上述東亞新華內(nèi)部人士說(shuō),希望政府在主導(dǎo)“捆綁”模式時(shí),能夠同時(shí)完善相關(guān)配套政策,比如針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅收、信貸方面予以政策優(yōu)惠,同時(shí)在許可范圍內(nèi)加快保障房審批驗(yàn)收環(huán)節(jié)。

  除了如何在保障房配建模式中縮短資金回籠周期,房地產(chǎn)企業(yè)更關(guān)心的則是地方政府對(duì)投融資政策的推動(dòng)。

  一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人士反映,去年的保障房項(xiàng)目貸款一般是維持基準(zhǔn)利率,甚至能享有下浮10%—15%的優(yōu)惠;今年以來(lái)一般是上浮10%—15%,甚至達(dá)到30%。按照這樣的資金成本,保障房項(xiàng)目建設(shè)不但無(wú)利可圖,且極有可能虧本。

  該人士認(rèn)為,順應(yīng)保障房和商品房“雙軌制”的政策取向,應(yīng)將兩類貸款實(shí)現(xiàn)分類管理,并落實(shí)關(guān)于支持保障房建設(shè)的金融政策,確保貸款額度和優(yōu)惠利率;與此同時(shí),加強(qiáng)監(jiān)管,防止企業(yè)“套貸”用于商品房開(kāi)發(fā)。

  范小沖表示,理論上任何一種政策都不能強(qiáng)制推行,但是開(kāi)發(fā)商目前面臨的處境是,“要想進(jìn)入市場(chǎng),只能順應(yīng)趨勢(shì),接受政府的游戲規(guī)則,分擔(dān)保障房建設(shè)壓力。”

  “政府將保障房建設(shè)任務(wù)轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商后,既沒(méi)有讓利,在相關(guān)配套政策上也缺乏誠(chéng)意,實(shí)際的做法是,一旦拿了配建地塊,保障房不建,商品房則不予驗(yàn)收。”范小沖認(rèn)為,僅僅強(qiáng)制性的“捆綁”配建,而沒(méi)有投融資方面的政策扶植,很難調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商參建保障房的積極性。

  中國(guó)指數(shù)研究院較新研究報(bào)告稱,未來(lái)市場(chǎng)商品房配建保障房、“限地價(jià)、競(jìng)保障房面積”等模式將被廣泛采用。如果地方政府在保障房“捆綁”商品房模式中,給予企業(yè)更多的稅費(fèi)優(yōu)惠,嘗試成立保障房投融資和管理公司,則有利于房企提早打通融資渠道。

  南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究副主任李智表示,政府主導(dǎo)“捆綁”模式,應(yīng)該針對(duì)某些特定地塊,進(jìn)行精準(zhǔn)規(guī)劃后再具體實(shí)施。如果地方政府在投融資渠道盡快完善相關(guān)配套政策,對(duì)各方都有好處。

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