【案例】：小葉通過(guò)報(bào)紙廣告，看中了某封閉小區(qū)一套二手商品住宅，但此房賣(mài)房購(gòu)購(gòu)不到二年，如交易，需要購(gòu)方承擔(dān)幾萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅。為躲避不小的稅費(fèi)，小葉同賣(mài)房商量，購(gòu)方先以每月房租4000元房屋租賃的方式，即“先租后購(gòu)”，5年期滿后不用交納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、雙方再簽訂正式的購(gòu)房合同，辦理房屋過(guò)戶，房屋租金沖抵房?jī)r(jià)款。

　　【分析】：目前，在二手房市場(chǎng)，為躲避營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、減少交易成本，不少人往往采取“先租后購(gòu)”或先付一部分房款等方式，待5年過(guò)后免交營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅時(shí)，再辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。這種方式存在很大風(fēng)險(xiǎn)。其一，房屋是一宗貴重的特殊商品，實(shí)行的是登記備案制度，即房屋歸屬的先進(jìn)憑證是登記備案后頒發(fā)的房屋所有權(quán)證和登記簿，在未辦理登記備案產(chǎn)權(quán)證前，房屋的任何交易都是不合法的。即使“先租后購(gòu)”或付了款，房屋的產(chǎn)權(quán)仍然屬于賣(mài)房；其二，在房屋租賃的幾年內(nèi)，不僅國(guó)家隨時(shí)都有可能出臺(tái)一些房屋交易和稅收政策，而且?guī)啄陼r(shí)間房?jī)r(jià)也有可能出現(xiàn)一些變化，這對(duì)購(gòu)方來(lái)說(shuō)，有著一定的風(fēng)險(xiǎn)；其三，由于房屋產(chǎn)權(quán)未辦理過(guò)戶，在幾年時(shí)間內(nèi)，賣(mài)房為自身利益，極有可能諸如類(lèi)似的“再行出售”或抵押該房等。

　　【提醒】：“先租后購(gòu)”方式躲避有關(guān)稅費(fèi)，有悖于有關(guān)規(guī)定，存在著極大風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者不要“因小失大”，以免造成更大的損失。

　　12.未取得產(chǎn)權(quán)證的“二手房”慎購(gòu)

　　【案例】：去年5月，王先生從某工程隊(duì)購(gòu)購(gòu)了一套尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的“二手房”，賣(mài)方承諾可以辦理產(chǎn)權(quán)證，并在購(gòu)房合同中約定“6個(gè)月后取得房屋產(chǎn)權(quán)證等證，將該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至購(gòu)方名下”。可一年過(guò)去了，賣(mài)方遲遲辦不了房屋產(chǎn)權(quán)證。為此，王先生同賣(mài)方爭(zhēng)持不下。

　　【分析】：1.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取房屋屬證書(shū)的房屋不讓轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效；3、根據(jù)《合同法》規(guī)定，“合同無(wú)效或者被撤消后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙發(fā)都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相當(dāng)?shù)呢?zé)任。

　　【提醒】：（1）購(gòu)購(gòu)“二手房”時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查實(shí)賣(mài)方的房屋產(chǎn)權(quán)狀況，必要時(shí)，可到大連市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)二手房科查詢，只要取得法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證的“二手房”才能購(gòu)購(gòu)；（2）若此“二手房”非要購(gòu)購(gòu)的，要在購(gòu)房合同中明確約定“辦不了產(chǎn)權(quán)”怎么辦的具體責(zé)任以及損失賠償?shù)姆秶蛿?shù)額等。

　　13.房屋產(chǎn)權(quán)證確保購(gòu)房人的權(quán)利

　　【案例】：樸先生是一位韓國(guó)商人，長(zhǎng)年在連經(jīng)商，想在大連購(gòu)一套能夠辦到合法的房屋產(chǎn)權(quán)證的商品房。很想了解一下這種產(chǎn)權(quán)證能保護(hù)購(gòu)房人的哪些權(quán)利？應(yīng)在何處才能辦到這種產(chǎn)權(quán)證？

　　【分析】：《城市房地產(chǎn)管理法》和《房屋登記辦法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行“不動(dòng)產(chǎn)登記薄制度”和“房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記薄和房屋產(chǎn)權(quán)證對(duì)購(gòu)房人的保護(hù)權(quán)利主要有：（1）保障房屋權(quán)利人衣服對(duì)自己的房產(chǎn)享有占、使用、收益和處分的權(quán)利。而這種權(quán)利只有在權(quán)利人向政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)之后才正式生效，受?chē)?guó)家、法律保護(hù)；（2）維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易購(gòu)賣(mài)雙方的權(quán)利，房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)雙方的交易實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有價(jià)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為是建立在明晰的產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)之上的，無(wú)論是購(gòu)賣(mài)、交換、置換、租賃和抵押，或者是房屋重組、招商引資等，都要求以明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)作為保證；（3）處理民事法律糾紛的有效依據(jù)，現(xiàn)在的房改、舊城改造、房屋拆遷和民事法律活動(dòng)的分家析產(chǎn)、繼承、增與、權(quán)屬糾紛調(diào)處以及日常生活、工作、學(xué)習(xí)等，無(wú)一不依賴于完善的產(chǎn)權(quán)登記薄制度和發(fā)證制度作為依據(jù)來(lái)保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。

　　【提醒】：辦理法律認(rèn)可、合法的房屋產(chǎn)權(quán)證機(jī)構(gòu)有：市內(nèi)四區(qū)的房屋在五一廣場(chǎng)房地產(chǎn)交易所辦理；開(kāi)發(fā)區(qū)、高新園區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、普蘭店市、瓦房店市均在其房地產(chǎn)行政管理部門(mén)所屬的房地產(chǎn)交易所辦理。其他任何地方、任何機(jī)構(gòu)、任何單位均無(wú)權(quán)在登記薄上登記和頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

　　14．房屋產(chǎn)權(quán)證和登記薄是確認(rèn)權(quán)利人的法律憑證

　　【案例】：申老先生是一位歸國(guó)華僑，想在大連定居，有人說(shuō)，購(gòu)房不一定要產(chǎn)權(quán)證，也有人說(shuō)，購(gòu)房必須辦產(chǎn)權(quán)證，為此，申老先生想了解一下房屋產(chǎn)權(quán)證究竟有哪些法律效力？

　　【分析】：（1）房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度規(guī)定：購(gòu)房申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)——房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)。房屋權(quán)屬證書(shū)即產(chǎn)權(quán)證是房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的具體體現(xiàn)；（2）《房屋登記辦法》規(guī)定：房屋權(quán)屬證書(shū)和登記薄是經(jīng)過(guò)政府房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)審查確認(rèn)，登記薄上登記后發(fā)給權(quán)利人的物權(quán)證明；（3）我國(guó)《憲法》規(guī)定：國(guó)家保護(hù)社會(huì)主義的公有財(cái)產(chǎn)，保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，國(guó)家法律對(duì)依法登記的房屋的法律保護(hù)體現(xiàn)為：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，當(dāng)房屋受到損壞時(shí)恢復(fù)原樣，排除居住和使用方面的妨礙，賠償他人造成的損失等方面。

　　【提醒】：《房屋所有權(quán)證》和登記薄是購(gòu)房合法權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的證明和憑證，購(gòu)房時(shí)一定要購(gòu)購(gòu)能及時(shí)辦到房地產(chǎn)管理部門(mén)正式頒發(fā)的、國(guó)家建設(shè)部統(tǒng)一印刷的《房屋所有權(quán)證》。

　　15．國(guó)家對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)有規(guī)定

　　<案例>：毛女士較近在二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)有好幾種，除了市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)管理的房地產(chǎn)交易所登記頒發(fā)的法律認(rèn)可房屋所有權(quán)證書(shū)外，還有區(qū)政府或鄉(xiāng)政府或單位房管部門(mén)甚至村……級(jí)頒發(fā)的，國(guó)家對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)有哪些具體規(guī)定？

　　<分析>：國(guó)家房地產(chǎn)行政主管部門(mén)為維護(hù)房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度和房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，于1997年在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展了整頓房屋所有權(quán)登記發(fā)證秩序的工作，各地均按照1993年正式頒發(fā)實(shí)行的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，實(shí)行屬地管理的原則，一個(gè)市、縣只能有一個(gè)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，建立健全具有政府智能的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，即“房地產(chǎn)交易所和房地產(chǎn)發(fā)證”，依據(jù)開(kāi)展房屋所有權(quán)統(tǒng)一登記發(fā)證工作，凡不具有政府確定的各地方行政管理職能的機(jī)構(gòu)如區(qū)、鄉(xiāng)政府一級(jí)、市、區(qū)土地規(guī)劃部門(mén)、各單位房管處（科）以及村一級(jí)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司等，一律不得承擔(dān)房屋所有權(quán)的登記發(fā)證工作。同年7月，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的通知》，決定于1998年1月1日起在全國(guó)開(kāi)始使用新設(shè)計(jì)制作的《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，并決定由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。凡未按建設(shè)部指定廠家、未經(jīng)建設(shè)部統(tǒng)一注冊(cè)、統(tǒng)一編號(hào)印制發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證是難以證明房屋合法產(chǎn)權(quán)的。

　　<提醒>：購(gòu)購(gòu)二手房較關(guān)鍵是要弄清楚此二手房是否具有全國(guó)統(tǒng)一注冊(cè)、統(tǒng)一編號(hào)，并由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)統(tǒng)一登記發(fā)放的《房屋所有權(quán)證》書(shū)，如不是，則較好不要購(gòu)購(gòu)。

　　16．“產(chǎn)權(quán)證”辦不下來(lái)有原因

　　<案例>：賀先生前幾天在南關(guān)嶺區(qū)域購(gòu)購(gòu)了一套“商品房”，購(gòu)購(gòu)時(shí)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)“可以辦理產(chǎn)權(quán)證”，可一晃三年過(guò)去了，也沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，每次找開(kāi)發(fā)商時(shí)，開(kāi)發(fā)商都說(shuō)“是政府有關(guān)部門(mén)不給辦”而打發(fā)。找了許多部門(mén)一問(wèn)才知，此房屋所占土地是集體土地，尚未變性補(bǔ)交土地出讓金，賀先生后悔不已。

　　<分析>：購(gòu)購(gòu)商品房、辦理產(chǎn)權(quán)證是每一個(gè)購(gòu)房者的合法行為和合法權(quán)益。近幾年在產(chǎn)權(quán)證的辦理上，絕大多數(shù)都是屬于開(kāi)發(fā)商的原因而辦不了，開(kāi)發(fā)商在解釋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時(shí)，一個(gè)常見(jiàn)的借口就是政府有關(guān)部門(mén)不給辦。其實(shí)，根據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，（大連市主管部門(mén)是位于五一廣場(chǎng)的大連市房屋交易所），房屋登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清晰、產(chǎn)權(quán)清楚、項(xiàng)目資料齊全的，登記機(jī)關(guān)一般都在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋所有權(quán)證，不會(huì)拖延也不會(huì)拖著不辦。而往往造成房屋產(chǎn)權(quán)遲遲辦不下來(lái)的原因很可能是開(kāi)發(fā)商那里，比如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)不健全，土地沒(méi)有變性為國(guó)有出讓土地，欠繳土地出讓金，項(xiàng)目多建、超建、程序有問(wèn)題等等。

　　<提醒>：（1）購(gòu)購(gòu)新建商品房一定要看開(kāi)發(fā)商有無(wú)《商人房預(yù)（銷(xiāo)）許可證》、有無(wú)在房地產(chǎn)交易所登記備案；（2）購(gòu)購(gòu)二手房，要查看有無(wú)《房屋所有權(quán)證》。

　　17．沒(méi)有預(yù)（銷(xiāo)）售許可證產(chǎn)權(quán)證辦不了

　　<案例>：前年才女士在南關(guān)嶺購(gòu)了一套期房，直到今年4月份才交房，眼看半年快過(guò)去了，可房屋所有權(quán)證書(shū)遲遲辦不下來(lái)，每次找開(kāi)發(fā)商都以“快了，再等等”、“有關(guān)部門(mén)不給辦”等借口來(lái)打發(fā)。房子辦不了產(chǎn)權(quán)證，孩子上學(xué)成問(wèn)題，暖氣費(fèi)單位又不給，才女士一家為此生活十分不爽，后悔購(gòu)了辦不了產(chǎn)權(quán)證的房屋。

　　<分析>：（1）“商品住房”辦不了產(chǎn)權(quán)證的原因一般有：土地是集體土地，沒(méi)有變性為國(guó)有出讓土地，土地是劃撥土地沒(méi)有變?yōu)閲?guó)有出讓土地或土地出讓金未交、少交、欠交；土地房屋開(kāi)發(fā)手續(xù)“五證”不全，開(kāi)發(fā)違反規(guī)定條件、超建、多建等等。（2）才女士購(gòu)購(gòu)的房屋遲遲辦不了產(chǎn)權(quán)證，其主要原因很可能是開(kāi)發(fā)商那里出了問(wèn)題。（3）房屋產(chǎn)權(quán)證辦理發(fā)放是有一定期限的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋登記機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（房地產(chǎn)交易所），登記機(jī)關(guān)在對(duì)房屋申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚，產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋所有權(quán)證，并不存在所謂“房產(chǎn)不滿內(nèi)不給辦” 的問(wèn)題。

　　<提醒>：（1）購(gòu)房前，要查詢開(kāi)發(fā)商有無(wú)此樓盤(pán)的預(yù)（銷(xiāo)）售許可證，有了此證，表明此樓盤(pán)已具備《國(guó)有土地使用證》等“五證”，沒(méi)有預(yù)（銷(xiāo)）售許可證，較好不要購(gòu)購(gòu)；（2）許可證一定要看原件，并且反面還要看你所購(gòu)購(gòu)的房屋是否在許可證銷(xiāo)售的樓盤(pán)范圍內(nèi)，防止開(kāi)發(fā)商超建或多建房屋辦不了產(chǎn)權(quán)證；（3）實(shí)在沒(méi)把握可到大連房地產(chǎn)交易所網(wǎng)上查詢所購(gòu)樓盤(pán)是否已登記備案。

　　18．房子未備案登記不算屬于你

　　<案例>

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