假如你積攢了大半輩子的錢或想用銀行貸款去購房，你較擔(dān)心的是什么？是找到了房源，不知道怎么購購？是想購房又怕房屋質(zhì)量有問題?購了房不知怎么去辦房屋所有權(quán)證?能不能陷入黑中介圈套？……也許諸種因素都有。

　　為幫助廣大消費(fèi)者選房、購房，通過商品房、二手房市場途徑，實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)，改善住房條件，大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會副秘書長、副研究員、高端經(jīng)濟(jì)師、高端策劃師根據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)定、辦法，特別是根據(jù)《物權(quán)法》、《住房登記辦法》、《土地登記辦法》等規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)研究和長期工作中所碰到案例、糾紛，編寫了《商品房購賣案例一百題》以饗廣大住房消費(fèi)者，將陸續(xù)推出。

　　1、 農(nóng)村集體土地不可擅自用于商品房開發(fā)

　　[案例]：某開發(fā)公司同某鄉(xiāng)合作開發(fā)了一塊屬于鄉(xiāng)級所有的農(nóng)村集體土地，公司出錢、鄉(xiāng)政府出地，開發(fā)了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開銷售，吸引了許多城市居民前去購購。集體土地可以進(jìn)行“商品房”開發(fā)公開銷售嗎？

　　[分析]：這種“商品房”的開發(fā)及銷售均系違法行為，不具有法律效力，其房屋銷售合同為無效合同。其理由：　?。?）根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，任何單位和個人建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。建設(shè)占用土地，如是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；（２）農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃，在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地應(yīng)由市、縣人民政府批準(zhǔn)，并依法辦理土地征用、補(bǔ)償手續(xù)；（３）根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，集體所有土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可有償出讓，即交納入地出讓金；（４）沒有商品房預(yù)售許可證俄項目嚴(yán)禁市場銷售，城市居民購購農(nóng)民房不受法律保護(hù)。

　?。厶嵝眩荩海ǎ保┵彿可唐贩恳欢ㄒ樵冊擁椖渴欠窬哂小渡唐贩款A(yù)（銷）售許可證》，有了此證，表明國有土地使用證、規(guī)劃許可證等四證齊全，此房可以辦理房屋所有權(quán)證；（２）事先可到房地產(chǎn)交易所官方網(wǎng)上查詢，若網(wǎng)上未登記備案，則較好不要購購。

　　2、工業(yè)用地上建住宅較好別購

　　[案例]：前不久，王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內(nèi)一棟獨(dú)門獨(dú)院“公寓式”小樓，價格低、環(huán)境好、距離市區(qū)又近，可一了解，此房土地性質(zhì)為工業(yè)用地，房屋產(chǎn)權(quán)證是“辦公用房產(chǎn)權(quán)證”，不能按揭貸款，還無法遷入戶口。是購還是不購，王先生陷入了兩難之中。

　　[分析]：這種在工業(yè)園區(qū)內(nèi)的、看似“公寓式住宅”，實(shí)為“公寓式辦公房”的房屋，較好不要購購。，此房屋的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，國家規(guī)定嚴(yán)禁在工業(yè)用地上開發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。，雖然工業(yè)用地上可以建造不超過工業(yè)項目總用地面積的７％的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地，可以辦出辦公用房的產(chǎn)權(quán)證，但和普通住宅產(chǎn)權(quán)證書完全兩樣，一旦消費(fèi)者購購了此類房屋，日后將面臨諸多問題，如：銀行一般不予按揭貸款，無法公證、小孩上學(xué)，使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)繳納，要比生活用房貴不少。

　　［提醒］：購購商品住房土地用地性質(zhì)不可忽視。工業(yè)用地國家規(guī)定使用期限為５０年，居住用地使用期限為７０年。此類房屋不享受住宅用地使用７０年期滿自動續(xù)期的權(quán)利。

　　3、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律保護(hù)

　　［案例］：幾年前，劉女士在旅順北路購購了一棟１８０平方米帶大棚的兩層“小洋房”。較近，因生意需要，想貸點(diǎn)款，銀行卻以該房屋產(chǎn)權(quán)證不是國家法律認(rèn)可、房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證為由，不予以貸款。劉女士這才知道自己購購的樓房的產(chǎn)權(quán)證是鄉(xiāng)一級政府頒發(fā)的所謂“地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)證”的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

　?。鄯治觯荩褐T如此類的“大棚房”、“生態(tài)房”、“農(nóng)業(yè)園”一般都是打著農(nóng)業(yè)項目的旗號，在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)的房屋，由于此類房屋所用土地沒有變性為國有土地，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得《國有土地使用證》，因而無法辦出國家法律認(rèn)可的、享有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，并由房地產(chǎn)管理部門（房地產(chǎn)交易所）正式頒發(fā)、國家建設(shè)部統(tǒng)一印制的《房屋所有權(quán)證》。一是從法律角度講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律保護(hù)。二是從日常生活講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不能公證、不能貸款、無法體現(xiàn)個人財產(chǎn)。三是周邊的配套設(shè)施不完善。

　?。厶嵝眩荩合M(fèi)者在購購房屋前要弄清楚土地性質(zhì)，分清居住用地、工業(yè)用地和出讓土地、劃撥土地的界限，要弄清房屋所有土地性質(zhì)是不是國有出讓土地，是不是商品住宅項目，有沒有商品房銷售許可證。不可聽信開發(fā)商諸如“可變更為國有土地”、“可變更為產(chǎn)權(quán)房”的承諾，因為補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)要通過國土資源部門的層層審核，有些集體土地變性國有土地還要經(jīng)過省國土部門或國家國土部門審批，商品房經(jīng)營用地還要經(jīng)過招、拍、掛環(huán)節(jié)，所以存在很大的不確定性。

　　4、購購“合作房”、“聯(lián)建房”要慎重

　?。郯咐荩嘿R女士通過“中介”，相中了位于郊區(qū)附近一棟合作聯(lián)建二手“別墅房”，此樓獨(dú)門獨(dú)院、價格便宜、環(huán)境好，很快賀女士就同“中介”簽訂了“居間合同”。可與賣主一接洽，才知此房賣主僅有一份當(dāng)初同開發(fā)商簽訂的“房屋購賣合同”和一張購房發(fā)票。

　?。鄯治觯荩海ǎ保┵徺彙昂献髀?lián)建房”，特別是農(nóng)村集體土地上合作開發(fā)的聯(lián)建房尤為注意，我國《土地管理法》明確規(guī)定：任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)需要使用的土地的，必須依法申請使用國有土地，建設(shè)占用土地，如涉及農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；（２）我國《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)司法解釋規(guī)定：集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可有償出讓。集體土地的所有者違反規(guī)定擅自與他人簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；（３）該房屋是某開發(fā)商與村里合作開發(fā)聯(lián)建，其性質(zhì)為土地使用權(quán)出讓的特殊形式。該村在農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的過程中未辦理法定的手續(xù)，不具有法律效力，其土地上開發(fā)建設(shè)的房屋無法進(jìn)行辦理有關(guān)房屋權(quán)屬方面的證明即房屋所有權(quán)證書。

　?。厶嵝眩荩和ㄟ^“中介”購房，頭先要了解此房屋的土地性質(zhì)是國有出讓土地還是集體土地，若是后者，較好不要購購；購購二手房，還要查詢賣方有無此房屋的房屋所有權(quán)證書，若僅只有一份合同和一張發(fā)票，再便宜的房屋也不宜購購。

　　5、海景“地產(chǎn)房”購不得

　?。郯咐荩喝~先生在海邊看中了某“生態(tài)小區(qū)”觀海房——一棟兩家連體二層小樓房，有地下室、有車庫、有坐擁花園，一、二層居住用房，每平方米4980元，一套250平方米樓房125萬人民幣。經(jīng)了解，此樓房屬于集體土地上開發(fā)的“地產(chǎn)房”，土地使用期只有50年，不僅辦不了房屋所有權(quán)證書，而且購房時還要繳納總房價的4——8%的土地使用費(fèi)。

　　[分析]：（１）在集體土地上開發(fā)建設(shè)的“海景房”等“商品房”，辦不了法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證書，因為它所占有的土地是集體土地，國家法律明確規(guī)定，集體土地不能用于商品房開發(fā)建設(shè)銷售；（２）由于是集體土地，沒有辦理土地征用和集體土地變性國有出讓土地手續(xù)，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得《國有土地使用證》、《商品房預(yù)（銷）售許可證》，也就無法辦理國家法律認(rèn)可的、國家建設(shè)部統(tǒng)一印制編號的、大連市房地產(chǎn)管理部門（房地產(chǎn)交易所）登記備案并頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》；（３）這些房屋所占土地往往是開發(fā)商從村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)租用集體土地（一般為５０年），葉先生除了購房款外，還要向開發(fā)商繳納購房款４％的土地使用費(fèi)。而國家法律規(guī)定商品房居住用地為７０年，土地出讓金包含在每平方米的房價中，由開發(fā)此商品房的開發(fā)商一次性向政府土地管理部門繳納。

　　［提醒］：（１）購購此類集體土地上開發(fā)的、辦不了房屋所有權(quán)證的“地產(chǎn)房”風(fēng)險比較大，較好不要購購；（２）購購此類房屋較好的辦法是看其開發(fā)的小區(qū)是否具有《商品房預(yù)（銷）售許可證》，有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國有土地，可以辦理法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證；（３）必要時，可到房地產(chǎn)交易所查詢該樓盤是否已登記備案，若登記備案的，則可放心購購。

　　6、購購“尾房”要留神

　?。郯咐荩呵安痪茫⊥踬徺徚四承^(qū)一套開發(fā)商剩下的“尾房”，按規(guī)定的日期和開發(fā)商提供的有關(guān)手續(xù)到交易所辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，可一了解，此套房早在一年前就被開發(fā)商抵押給了銀行，非要等抵押解除后，再辦理產(chǎn)權(quán)證。

　?。鄯治觯荩骸拔卜俊碑a(chǎn)生的原因大致有三大類：一是“問題尾房”，如土地開發(fā)規(guī)劃等必備手續(xù)不齊或未交開發(fā)土地出讓金、戶型不合理、朝向差、樓層差等有問題賣不出去的“尾房”；二是另有用途或留自用出租等沒打算賣的“尾房”；三是樓盤手續(xù)等本身沒有問題，但在營銷開始階段因多種原因沒有獲得市場認(rèn)可而形成的“尾房”。碰到種類型手續(xù)不齊辦不了產(chǎn)權(quán)證的“尾房”，房子再好、價格再低，也不要購購；戶型、朝向、樓層不好，可以權(quán)衡利弊，綜合考慮再行定奪；、三種類型，只要價格合適，可以放心購購。

　?。厶嵝眩荩海ǎ保┮匾曃卜坑嘘P(guān)證件如手續(xù)信息的掌握，尾房的產(chǎn)權(quán)狀況對購房人尤為重要，購購時頭先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰；（２）了解房子是否被抵押，如已被抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；風(fēng)險程度有多大，怎樣確保解除抵押后能辦到產(chǎn)權(quán)證；（３）如果拍賣尾房，應(yīng)當(dāng)弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已辦理等。

　　7、購購“抵債房”有講究

　　【案例】：老王從某建筑公司購購了某開發(fā)公司抵債給該建筑公司的一套抵債住房，購房合同是老王同某建筑公司簽的，購房發(fā)票也是某建筑公司開具的。老王拿這些手續(xù)到房地產(chǎn)交易部門根本辦不了房屋所有產(chǎn)權(quán)，究竟是什么原因？

　　【分析】：上述里子起碼出現(xiàn)三個問題：，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主題問題，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體只能是房地產(chǎn)權(quán)利人，開發(fā)公司抵

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