一、開發(fā)商在建設(shè)過程中，在樓頂加建一層，并將其中一部分銷售，未進(jìn)行登記，購方已支付部分購房款?，F(xiàn)在開發(fā)商將加建部分報(bào)批過了規(guī)劃，開發(fā)商不愿意履行已簽的合同了。問：標(biāo)的物是否合法？是否影響合同的成立與有效？

　　二、這份協(xié)議是否因個人與企業(yè)作為簽約方而法律效果不同？開發(fā)商只有法定代表人簽字，沒有公司蓋章是否無效？

　　三、這份協(xié)議沒有約定幣種，如何處理？

　　我的解答：

　　一、未報(bào)建審批修建的建筑物屬于違章建筑，但在起訴前補(bǔ)辦完批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定購賣合同有效。

　　1、法律一般不賦予當(dāng)事人對違章建筑物的房屋所有權(quán)。但作為該原則的例外，對于部分設(shè)計(jì)正規(guī)、結(jié)構(gòu)合理的違章建筑，只要不影響整體規(guī)劃，在對當(dāng)事人處以罰款，責(zé)令當(dāng)事人辦理有關(guān)手續(xù)后，可以確定當(dāng)事人的房屋所有權(quán)，從而轉(zhuǎn)化為合法的房地產(chǎn)。

　　2、根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 條：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與購受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！币虼?，開發(fā)商在與購房人簽定房屋購賣合同時，雖未取得預(yù)售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證明，則法院不因開發(fā)商在訂立合同時未取得預(yù)售許可證明而認(rèn)定合同無效。”根據(jù)此條規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定購賣合同有效。

　　3、根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！蹦悻F(xiàn)在已支付部分購房款，即使購賣合同未進(jìn)行登記，依此條規(guī)定，也應(yīng)認(rèn)定合同有效。

　　二、本案中，開發(fā)商無權(quán)解除購賣合同。

　　1、根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》十四條、二十六、二十七、二十八條的規(guī)定，發(fā)生下列情形之一，可以變更或解除地產(chǎn)購賣合同。

　?。?）經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人合法權(quán)益的；

　?。?） 因不可抗力致房地產(chǎn)購賣合同無法履行或者不能全部履行的；

　?。?） 因一方違約，使房地產(chǎn)購賣合同履行成為不必要的；

　?。?） 出現(xiàn)房地產(chǎn)購賣合同約定的變更或者解除合同條件的；

　　雙方協(xié)商變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議。

　　一方當(dāng)事人根據(jù)上述第（2）、（3）、（4）項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方。

　?。?）轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)購賣合同約定時間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同；

　?。?）受讓人超過房地產(chǎn)購賣合同約定時間九十日仍不給付價款的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除合同；

　　本案中，開發(fā)商不具備以上條件，因此無權(quán)解除購賣合同。

　　2、根據(jù)《中華人民共和國合同法》百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币虼?，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)履行合同。

　　三、只有法定代表人簽字，沒有企業(yè)的蓋章的合同有效。

　　1、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》第十一條：“ 登記主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊的企業(yè)法人的法定代表人是代表企業(yè)行使職權(quán)的簽字人?！逼髽I(yè)法定代表人的行為是代表企業(yè)的行為，雙方達(dá)成協(xié)議后，合同由雙方簽字后即告成立，雙方有特別約定需蓋章的除外。

　　2、法定代表人代表公司不需特別授權(quán).，是履行其法定代表人的職務(wù)行為，而不是個人行為，其結(jié)果仍然應(yīng)由作為法人的企業(yè)承擔(dān)。

　　四、在中華人民共和國境內(nèi)簽訂的合同，如無特別約定幣種，應(yīng)按人民幣計(jì)算。

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