這幾天，市民胡小姐很郁悶：剛剛購(gòu)的一套精裝修二手房入住還沒兩天，下水道就被堵死了。找來物管水電工進(jìn)行維修才知道，由于原來房主在裝修的時(shí)候，下水道進(jìn)行違規(guī)改造過，留下了一個(gè)“頑癥”，要徹底解決問題，必須敲開墻體和地板，進(jìn)行二次裝修。胡小姐給原房主打了幾次電話，但都是不在服務(wù)區(qū)。

　　“像胡小姐所碰到的麻煩，在二手房交易市場(chǎng)并不少見?！崩ッ鳂s城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理畢永國(guó)提醒說，在進(jìn)行二手房交易過程中，這些小細(xì)節(jié)不可忽視：房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附家電、家具的細(xì)致驗(yàn)收。一般來講，購(gòu)方在接收房子時(shí)都會(huì)對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所家具、家電的數(shù)量和品牌，并且一定要求原房主提供所家電的保修卡和發(fā)票，否則出現(xiàn)質(zhì)量問題才好找商家要求賠償。

　　結(jié)清細(xì)節(jié)手續(xù)

　　水、電、氣、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)：這類糾紛在房屋購(gòu)賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等購(gòu)方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用。

　　維修基金余額的結(jié)算與更名：

　　購(gòu)賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過于籠統(tǒng)，只寫“”或者“不”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用如何辦理？由于購(gòu)賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金未繳部分或不足部分當(dāng)然由購(gòu)方自行繳納；而購(gòu)方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳納后，再將維修基金移至購(gòu)方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

　　戶口問題：按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于特殊原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間。對(duì)于這類情況，雙方應(yīng)書面約好戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，因此購(gòu)方對(duì)戶口延遲遷出問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。

　　法律解讀

　　二手房購(gòu)賣過程中，出賣人是否需要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，主要看賣房人是否故意隱瞞和購(gòu)房人是否明知質(zhì)量瑕疵。

　　如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但賣房人已如實(shí)告知房屋質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明購(gòu)房人明知該瑕疵的，出賣人則不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合房屋購(gòu)賣的特點(diǎn)，出賣人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式包括賠償損失、降低房?jī)r(jià)、進(jìn)行修復(fù)或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用等。當(dāng)然，如果購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋具有重大質(zhì)量問題，影響居住者人身安全的，可以要求解除房屋購(gòu)賣合同。

　　此外，還要分析隱蔽質(zhì)量瑕疵的形成原因。案例中隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因?yàn)槌鲑u人在裝修過程中產(chǎn)生，購(gòu)房人對(duì)此也不知情，因此仍然由出賣人承擔(dān)責(zé)任。

（編輯：yangmin）

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