房款安全放在頭位

　　頭先，房款安全放在頭位，以資金監(jiān)管保交易平安。去年11 月，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑成為去年房地產(chǎn)行業(yè)影響較惡劣的違規(guī)事件，該起事件敲響了房產(chǎn)中介行業(yè)警鐘。在二手房交易的過(guò)程當(dāng)中，從簽訂購(gòu)賣合同，到房屋交易過(guò)戶，一般需要一至三個(gè)月的時(shí)間，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實(shí)行“銀貨兩訖”，無(wú)法做到“產(chǎn)權(quán)證與房款”的即時(shí)交割，在這期間，賬戶資金如果沒(méi)有監(jiān)管，資金安全就存在極大的隱患。因此，在2009 年，房款的安全仍然應(yīng)該放在頭位，目前保障資金完全安全的只有兩種模式：資金監(jiān)管、銀行資金托管，購(gòu)房者應(yīng)該盡量選擇這兩種方式，保障房款的安全。

　　所謂資金監(jiān)管，是指由資金保證機(jī)構(gòu)與房屋交易雙方簽訂簡(jiǎn)稱資金監(jiān)管協(xié)議，由資金保證機(jī)構(gòu)代收購(gòu)方應(yīng)付交易資金，并在完成產(chǎn)權(quán)登記后，按照約定，向賣方支付應(yīng)得交易資金的行為。從而保障了購(gòu)賣雙方的交易資金安全，維護(hù)了購(gòu)賣雙方的權(quán)益。

　　房齡問(wèn)題很重要

　　卞總提醒消費(fèi)者，從緊貨幣政策下不宜購(gòu)購(gòu)房齡過(guò)長(zhǎng)的老房，避免貸款成數(shù)低。去年出臺(tái)的二套房貸政策不僅打擊了投資者，而且也提高了升級(jí)置業(yè)者的貸款門檻。而且去年年末的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)奠定了今年貨幣政策從緊的基調(diào)。銀行對(duì)于貸款的審批將更為嚴(yán)格，比如收入證明、信用記錄、公司、學(xué)歷等方面的審查，同時(shí)對(duì)房屋本身的房齡也有更高的要求。不過(guò)，對(duì)于許多支付能力有限的購(gòu)房者而言，銀行貸款依然是完成置業(yè)的主要途徑。除了自身的收入證明、信用記錄等屬于自控因素外，房屋的房齡也成為決定貸款成數(shù)的重要因素。目前除了工行、中行等大銀行可以辦理房齡在30 年以內(nèi)的房屋貸款，一般銀行只能辦理房齡在20—25 年內(nèi)的貸款。同時(shí)，房齡越長(zhǎng)，貸款成數(shù)越低。因此，部分需要借助銀行貸款的購(gòu)房者，較好選擇房齡比較新的房產(chǎn)，以提高貸款成數(shù)。

　　卞總說(shuō)，投資型物業(yè)出售意愿強(qiáng)烈，房齡在2-3 年內(nèi)的議價(jià)空間較大。當(dāng)前市場(chǎng)處于調(diào)整期，部分客戶持幣觀望，成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，那么聰明的購(gòu)房者應(yīng)該如何把握這個(gè)時(shí)機(jī)呢？“卞總認(rèn)為，出售房產(chǎn)的業(yè)主主要分自有型和投資投機(jī)型這兩種，對(duì)于自有型業(yè)主而言，持有房產(chǎn)時(shí)間一般都比較長(zhǎng)，在目前市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，這類業(yè)主一般不會(huì)急于出售，對(duì)于售價(jià)的心理預(yù)期往往比較高，因此砍價(jià)的空間并不大；而投資投機(jī)類的業(yè)主則不同，不僅面臨著政策趨緊、利息增加等風(fēng)險(xiǎn)，而且由于近兩年房?jī)r(jià)快速上漲，也獲得了一定的收益，其出售的意愿比較強(qiáng)烈，特別是近兩年進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的投資者，通過(guò)房產(chǎn)轉(zhuǎn)售獲得利益的投資者比較普遍，因此更希望盡早出售，購(gòu)房者不妨利用這一點(diǎn)盡量壓價(jià)，在博弈中取得一個(gè)理想的價(jià)位。

（編輯：yangmin）

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