二手房比新房的優(yōu)勢的一點來自信息均衡，不象新房那樣存在相當多的無底洞。二手房的價格是有評估依據(jù)的,我們可以從毗鄰地帶的租賃價格新房出售較低售價二手房公示價格來判斷所購購的二手房價是否可靠，換句話講，二手房的價格泡沫是可以通過比較衡量的。這里有一個經(jīng)驗值，商品性二手房價格較合理的區(qū)間在周邊新房價格較高者的三分之二，其他類型的如公產(chǎn)房/小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，年紀較大的老齡商品房大約相當于當?shù)匦路烤鶅r的一半。

　　走出這個范圍，你就應該借助于其他方法談個理想的價位。

　　一是出賣方弱點比較容易找出

　　我們大約可以從出賣方的有關信息找出談價優(yōu)勢，如出賣方急于出手的原因，有些是移居外地或出國，因而急用現(xiàn)金，這個時候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房價出現(xiàn)下行趨勢，對于炒房者出貨，也可以通過付款條件及類比因素談價。

　　對于二手房，裝修投入是個沉落成本，購家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導致價格略有下調(diào)。

　　購賣雙方的身份在談價時也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要象開發(fā)商那樣吃價，現(xiàn)在的二手房價大約都翻了一番，所以通過表情與達意，有時可以談落一些價格。

　　二是出賣方拿出價格理由的部分都可以市場性原因找出反方證據(jù)

　　出賣方提出的售出價大約會說到：地段優(yōu)勢出租價格或已經(jīng)帶租約同類地段新房與二手房較大的價差市政變化讓房子變得稀缺而有效可賣可不賣的說法等等。

　　說到地段,你可就其出價翻了一番來回擊，相當證明了賣方將升值回報全拿走了，至少應該留有余地，讓二手房東也有個相關的回報；對已帶租約，一是不定性存在，二是租價可能不大合理，的回擊手段是你購二手房的主要考慮是自住而不是出租；對于二手房與新房的價差，你還是應該著眼于對方的投資價值在價格里已經(jīng)有依托，并且新房也在下調(diào)；基于購購當時的時間，現(xiàn)在有些地段市政發(fā)生的革命性變化，導致二手房出賣人會喊出較高價格，并打出可賣可不賣的姿態(tài)，你應著眼于你購二手房，一是手頭緊，但確實需要購房，再加上購了后也對市場價格回調(diào)有所擔心，因而在購入時適當考慮一下這一情形。

　　三是出價方式的談判技巧

　　許多二手房價格是以包價出現(xiàn)的，即雙證及過戶費由對方出，購受人僅僅承擔二手房的購價，而事實上售價里含有辦證過戶等手續(xù)費用在內(nèi)并略有上浮。

　　方法是先通過個技巧權(quán)衡對方的出價合理性，如果出價比較合理,而權(quán)證費用加入到購購成本的時候，價格還是可以承受，則可以將權(quán)證費用轉(zhuǎn)為由購受人承擔，在這一前提下再與對方商談成交價格。封死對方靠 過戶來提高單位售價的路徑。

　　合同二手房還應該剔除掉提前還貸的有關費用不要計入到購賣價中，這個應該是房東自主完成的事項。

　　五是對于非完全性商品房的附加談判技巧

　　有些房子做為二手房是可以購入的,但與一般性商品房有差距，這個時候主要從法律方面權(quán)衡購賣的合法性，購后你的權(quán)益如何得到保障；同時這類房子的價格一般僅僅是二手商品房的三分之二，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當下房價有下降趨勢，你可以大膽殺價。

　　二手房怎么購不會吃虧? 八大招數(shù)一一看過來

　　招：地理位置是關鍵

　　地段好壞決定房屋的未來。對于購購二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些離車站、**較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域購房，這樣不但上、下班較便利而且購菜、購物等也會十分方便。

　　對于購購二手房長期投資人群而言，較好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域購房，因為隨著商圈的不斷成熟其二手房價值也會充分體現(xiàn)出來，同時如果房屋業(yè)主以租代售的話，其收益也將較為可觀。

　　招：房屋質(zhì)量看周詳

　　房屋質(zhì)量是購房時十分重要的一個考核因素。就目前北京二手房市場而言，上世紀80年代的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應注意這些因素。

　　第三招：戶型面積要選好

　　上世紀80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風采光也有其局限性，而上世紀90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此，購房者在購購二手房時要盡量選擇自己更看中的那一方面，如頭次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價相對較低的二手房過渡；而白領、上班族則可以購購那些戶型相對較寬敞的二手房。

　　第四招：房屋產(chǎn)權(quán)驗仔細

　　在二手房交易過程中經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導致的糾紛，因此了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是十分重要的。

　　頭先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個人并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

　　其次，確認產(chǎn)權(quán)證所標注的面積與實際面積是否相符，向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房屋產(chǎn)權(quán)來源與其合法性。

　　第三，確認產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗房屋有無債務負擔，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。當購房者仔細驗明所購房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之后方可安全購購，以免日后發(fā)生糾紛。

　　第五招：裝修結(jié)構(gòu)弄清楚

　　二手房大都帶裝修，對于購購后立即入住的購房者來說著實可以節(jié)省一筆不小的裝修開支。但是對于想要重新裝修的購房者來說，就要將其較初購購時的裝修情況弄清楚，已經(jīng)裝修過的地方是不是需要全部打掉，較好了解其住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，也好便于重新裝修。

　　第六招：屋內(nèi)配置細查看

　　購購二手房時，屋內(nèi)的部分配置(沙發(fā)、衣柜、空調(diào)、床、燃氣灶、熱水器、電話等)，通常情況下業(yè)主都會折價或半賣半給購房者。這時購房者切不可貪圖小利，一定要仔細查看這些物品是否能用，再考慮購購與否。

　　第七招：物業(yè)雜費看真切

　　算算居住費用水、電、氣的價格，觀察這些費用如何收取是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶。看看所購購房屋的物業(yè)管理費收取標準是多少；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心；小區(qū)綠化工作如何；了解物業(yè)管理公司提供哪些服務。同時，自駕車族還要查看其車位的費用。如果是高層塔樓還需觀察電梯的品牌、速度及管理方式，如何收費等，將這些雜七雜八的費用搞清楚才能夠安心購購。

　　第八招：探訪鄰里是否和睦

　　鄰里之間是否和睦關系到購房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會讓你生活愉快。通過衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們在此居住是否順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購購房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

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