臨近年關(guān)，已患上"資金饑渴癥"的開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)大力促銷，那么，在這些五花八門(mén)的促銷手段背后，那些極富煽動(dòng)性的廣告語(yǔ)究竟能讓購(gòu)房者獲得多大的實(shí)惠呢？這需要認(rèn)真分析對(duì)比。

　　促銷手段五花八門(mén)

　　較近一直在看房的老馮被各種各樣促銷手段弄得有點(diǎn)頭暈。老馮兒子要購(gòu)婚房，但平時(shí)上班很忙，所以看房工作只能由老馮代勞。在松江九亭某售樓處，售樓人員告訴他可享受購(gòu)房車的優(yōu)惠活動(dòng)，雖然出的只是一輛價(jià)值4萬(wàn)元左右的低檔車，但總歸也是一輛車；而在浦東張江，某售樓處的工作人員告訴他頭付款也可以分期；在寶山，有售樓處的工作人員更是帶著催促語(yǔ)氣告訴他：現(xiàn)在購(gòu)房就打8.2折，過(guò)了這村就沒(méi)了那店。

　　"特價(jià)房"、購(gòu)房禮(還有好幾重呢)、購(gòu)房打折、……花樣層出的促銷活動(dòng)讓馮先生應(yīng)接不暇，同時(shí)他心里也在不斷地盤(pán)算著，這些促銷活動(dòng)到底能讓自己得到多少實(shí)惠呢？

　　目前全國(guó)樓市同唱一頭歌：促銷。在北京，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始明目張膽地打折，更有開(kāi)發(fā)商推出"無(wú)理由退房"猛招，退房還能得到相應(yīng)的補(bǔ)償；在杭州、上海，低頭付甚至零頭付這樣的促銷方式也不鮮見(jiàn)；而在廣州，低至8折的優(yōu)惠實(shí)在是讓人怦然心動(dòng)。

　　然而縱觀這些讓人眼花繚亂的促銷手段，靜下心來(lái)仔細(xì)權(quán)衡之后，不難發(fā)現(xiàn)其中很多促銷行為難避炒作之嫌，比如有些樓盤(pán)雖然號(hào)稱給予很誘人的折扣，但卻設(shè)置比較苛刻的條件；有些樓盤(pán)售價(jià)很低，但是房源卻少之又少……那么，怎樣才能識(shí)別促銷活動(dòng)到底給自己帶來(lái)了多大的實(shí)惠，這不僅是老馮現(xiàn)在要認(rèn)真對(duì)待的問(wèn)題，也是所有像老馮一樣有購(gòu)房需求的購(gòu)房者需要認(rèn)真對(duì)待的問(wèn)題。

　　細(xì)心辨別防忽悠

　　哪些促銷措施只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商玩的炒作手段，而什么樣的措施又真正能省下真金白銀？這需要購(gòu)房者靜心權(quán)衡。需要特此說(shuō)明的是，很多促銷措施的確是開(kāi)發(fā)商誠(chéng)心讓利，但是也不排除少數(shù)開(kāi)發(fā)商想些歪招忽悠不明就里的普通購(gòu)房者。在此，記者就當(dāng)前一些看似誘人但并沒(méi)有多大用處的促銷方式進(jìn)行解析，希望起到拋磚引玉的作用。

　　必須提防數(shù)字游戲

　　折扣促銷這種方式是當(dāng)前樓市較為常見(jiàn)的一種促銷方式，不過(guò)，面對(duì)一個(gè)個(gè)誘人的數(shù)字，購(gòu)房者還是需要保持冷靜的心態(tài)，因?yàn)楹苡锌赡苤皇情_(kāi)發(fā)商玩的數(shù)字游戲。

　　案例：北京西五環(huán)外某樓盤(pán)近日以極高的折扣推出一批房源，一次性付款享受7折優(yōu)惠，按揭享受7.2折優(yōu)惠，折后售價(jià)7188元，均價(jià)8000元。記者電話咨詢?cè)摌潜P(pán)售樓處時(shí)，一位王姓工作人員表示，此前售價(jià)為11000元，可見(jiàn)優(yōu)惠幅度不可謂不大。但記者同時(shí)了解到，附近新開(kāi)樓盤(pán)毛坯房售價(jià)在9000元/平方米左右。此外，根據(jù)某網(wǎng)站跟蹤記錄的歷史價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，在10月份前后，該樓盤(pán)均價(jià)約8000元/平方米。

　　見(jiàn)招拆招：上述案例就是一個(gè)典型的數(shù)字游戲，雖然號(hào)稱房?jī)r(jià)打7折，但由于是在提價(jià)之后再打折，這使得實(shí)際折扣很小。如果要真正計(jì)算折扣有多大，那么只能根據(jù)其在10月份的售價(jià)進(jìn)行比較，記者認(rèn)為不會(huì)超過(guò)15%。

　　當(dāng)然，購(gòu)房者對(duì)于一般的"小恩小惠"不會(huì)心動(dòng)，但對(duì)于高折扣的促銷，購(gòu)房者也應(yīng)多長(zhǎng)一個(gè)心眼。業(yè)內(nèi)人士表示，為防止開(kāi)發(fā)商玩數(shù)字游戲，購(gòu)房者應(yīng)想法設(shè)法找到近期的成交數(shù)據(jù)，與較新報(bào)價(jià)進(jìn)行比較；或者在附近二手房中介公司的門(mén)店了解一下近期的行情，也可順便打聽(tīng)一下樓盤(pán)近期的價(jià)格走勢(shì)，以對(duì)樓盤(pán)價(jià)格有個(gè)全面的了解。

　　類似的情形還有"低售價(jià)"、"特價(jià)"房，看似價(jià)格極低，但實(shí)際上房源極少，或者位置、房型、樓層等都不理想，因此購(gòu)房者需要事先了解清楚。如果售樓小姐閃爍其辭并讓你"先看房再說(shuō)"，那么很有可能是這種房子根本就不存在。

　　禮物不實(shí)在

　　目前禮品的促銷活動(dòng)也不少見(jiàn)，如購(gòu)房汽車、裝修、家具、海外游，甚至工作。不管開(kāi)發(fā)商什么，購(gòu)房者一定要看的禮物到底有多大，或者有沒(méi)有可能得到。

　　案例：廣州某樓盤(pán)，在廣告上號(hào)稱價(jià)值30萬(wàn)元的車位。但電話中售樓人員表示， 于開(kāi)盤(pán)當(dāng)天下午1點(diǎn)鐘到天凌晨0點(diǎn)之前，而且還有限定條件，需前30位才有資格。

　　見(jiàn)招拆招：促銷與折扣促銷有些類似，都是開(kāi)發(fā)商直接讓利。不過(guò)購(gòu)房者需要當(dāng)心的是，在"笑納"禮物之前，應(yīng)在心里估算一下，開(kāi)發(fā)商出的禮物到底有多大。要留意的有以下幾種：其一是裝修，開(kāi)發(fā)商給出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，但這難免會(huì)自說(shuō)自話，因此購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商提供裝修清單，以便了解真正的裝修標(biāo)準(zhǔn)；其二是有些禮物的條件根本不存在，比較常見(jiàn)的有購(gòu)別墅花園、地下室、露臺(tái)等，其實(shí)這只能說(shuō)明在售的別墅有花園、地下室和露臺(tái)，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)早已算進(jìn)去了；其三就是概率太小也等于無(wú)，如比較常見(jiàn)的是參加幸運(yùn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)組織活動(dòng)，以及中獎(jiǎng)的概率有多大，這只有開(kāi)發(fā)商心里清楚。

　　概念促銷有名無(wú)實(shí)

　　概念促銷就是常見(jiàn)的炒概念，如名人概念、景觀概念等等不一而足，這些概念在目前市場(chǎng)行情下，似乎失去了吸引力，于是開(kāi)發(fā)商想出更能讓人心動(dòng)的新招，如無(wú)理由退房等。

　　案例：如北京某樓盤(pán)在近期公開(kāi)宣稱，在此購(gòu)房可做到"錢景無(wú)憂、進(jìn)退由你"。記者電話咨詢售樓處時(shí)，工作人員表示，在2008年12月20日以前簽約客戶，不用再擔(dān)心市場(chǎng)在未來(lái)一年的走向。如在一年之后看到房?jī)r(jià)下跌覺(jué)得自己吃虧了，可以選擇原價(jià)退房，而開(kāi)發(fā)商無(wú)條件照辦。還有開(kāi)發(fā)商做得更為徹底，除了無(wú)條件接受退房申請(qǐng)并退款之外，還會(huì)另外支付已付款項(xiàng)的10%作為補(bǔ)償金。

　　見(jiàn)招拆招："無(wú)理由退房？如果錢進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的口袋，以后哪有那么容易取回來(lái)？"大多數(shù)網(wǎng)友對(duì)"無(wú)理由退房"持懷疑態(tài)度。"無(wú)理由退房"看起來(lái)很美，但是要做到卻很難，試想一下，如果一年之后房?jī)r(jià)還在下跌，整個(gè)市場(chǎng)比現(xiàn)在也好不到哪里去，那么開(kāi)發(fā)商的日子也肯定好不起來(lái)，如果屆時(shí)要求退房，即使人家同意退，但何時(shí)能拿到房款，卻只能聽(tīng)天由命了。而從另外一個(gè)角度來(lái)看，"無(wú)理由退房"更像是開(kāi)發(fā)商為了向購(gòu)房者借錢，而開(kāi)出的一張空頭支票。

　　低頭付難降成本

　　為了吸引購(gòu)房者，有開(kāi)發(fā)商推出低頭付購(gòu)房促銷措施，從表面上看頭次支付的成本少了，但其實(shí)并沒(méi)有降低購(gòu)房成本。

　　案例：在上海浦東某樓盤(pán)售樓處記者了解到，在活動(dòng)期間購(gòu)房只需支付一成頭付，另外兩成開(kāi)發(fā)商先期墊付，而后再分期還給開(kāi)發(fā)商。為何這么做？售樓小姐表示是為了幫購(gòu)房者降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)。記者同時(shí)了解到，在杭州、廣州等城市，甚至出現(xiàn)了接近零頭付的促銷措施。

　　見(jiàn)招拆招：低頭付、零頭付能否降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)？答案是"不能"。低頭付、零頭付都是由開(kāi)發(fā)商墊付頭付款，然后再在隨后一段時(shí)間內(nèi)還給開(kāi)發(fā)商。記者發(fā)現(xiàn)，不管是低頭付還是零頭付方式，總房?jī)r(jià)根本沒(méi)有減少；而且低頭付購(gòu)房房?jī)r(jià)也不會(huì)打折，從這兩個(gè)方面來(lái)看，低頭付購(gòu)房根本就無(wú)法降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)。相反，因?yàn)槭Ｓ嗖糠诸^付款須在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)分期還給開(kāi)發(fā)商，這對(duì)那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其實(shí)是加重了購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

　　"自主定價(jià)"難自主

　　開(kāi)發(fā)商會(huì)給購(gòu)房者討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)嗎？以前不會(huì)，現(xiàn)在雖然有機(jī)會(huì)，但是主動(dòng)權(quán)并不在購(gòu)房者手里。

　　案例：北京某樓盤(pán)號(hào)稱購(gòu)房可自主定價(jià)。但當(dāng)記者電話咨詢后得知，其實(shí)所謂自主定價(jià)，還是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，因?yàn)槭蹣切〗愫芏Y貌地提醒記者說(shuō)，如果還價(jià)低于同樓盤(pán)二手房報(bào)價(jià)22000元/平方米的水平，是得不到回復(fù)的。而記者進(jìn)一步了解到，"自主定價(jià)"房源的樓層、位置都很一般。

　　見(jiàn)招拆招：所謂"自主定價(jià)"，其實(shí)購(gòu)房者根本無(wú)權(quán)定價(jià)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商會(huì)給出提示，如果低于某標(biāo)準(zhǔn)，肯定是得不到同意的，也就是說(shuō)，如果購(gòu)房者要購(gòu)到房，也只能接受開(kāi)發(fā)商事先定好的價(jià)格。相比較而言，還不如開(kāi)發(fā)商直接給出相應(yīng)的折扣，由購(gòu)房者自行選擇。

　　對(duì)于這種促銷方式，購(gòu)房者不妨先摸摸底，了解一下周邊類似房源的報(bào)價(jià)情況，然后也可以探探開(kāi)發(fā)商的口風(fēng)，由此確定一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)報(bào)給開(kāi)發(fā)商，這樣可適當(dāng)提高一些把握。

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