記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一手樓、二手房購賣交易中的這種做法都不少。業(yè)內(nèi)人士表示，二手房"零頭付"的風(fēng)險要遠大于一手房。

　　一手房：交樓之前銀行無風(fēng)險

　　到年底沖關(guān)時候，為了吸引購家購樓，不少發(fā)展商在營銷方式上絞盡腦汁。而"零頭付"就是在這個時候"重出江湖"。

　　據(jù)記者了解，"零頭付"的做法目前運用較普遍的在廣州外郊樓盤，花都、增城等區(qū)域不少樓盤都采用此手法。祈福水城目前就以"只要交納3萬定金，即可享有頭付二成優(yōu)惠"的方式吸引了不少購家的關(guān)注。

　　據(jù)銷售人員介紹，具體做法是只要購家交納3萬定金，頭期的剩余款項可在業(yè)主收樓后的兩年內(nèi)交清。以該樓盤一套80平方米，單價4800元/平方米的房子計算，總價40萬，如果按照正常購樓途徑，頭次置業(yè)的購家需要頭付兩成也就是8萬元，但按照開發(fā)商的優(yōu)惠策略，購家只要付3萬即可購樓，其他5萬可在兩年內(nèi)交清。

　　"即便有的發(fā)展商表示頭期款為零，也是需要在限定的時間內(nèi)把頭期款付清。這種做法不僅能滿足一些中低收入者住房的需求，降低購房門檻，同時也讓購家有足夠的時間湊齊頭付"。粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春分析。

　　他進一步表示：一手樓的零頭付在交樓之前銀行不存在任何風(fēng)險，即使交樓以后，購家的供房款也達到了一定金額，銀行風(fēng)險也不大。

　　據(jù)發(fā)展商透露，實行零頭付的樓盤，購家剩余的頭付款是由發(fā)展商墊付給銀行，并同時和銀行簽定了"無條件回購"協(xié)議，即在未出房產(chǎn)證之前，購家若出現(xiàn)斷供情況，發(fā)展商將房回購，銀行不存在任何風(fēng)險。如果出了房產(chǎn)證后，購家出現(xiàn)了斷供，則由銀行負(fù)責(zé)收回房產(chǎn)進行拍賣。

　　但黃春表示，房子從購購到收樓較少都要兩年的時間，這段時間內(nèi)購家已經(jīng)把頭付款付清，也進行了兩年的供樓行為，銀行的風(fēng)險已經(jīng)不大了。

　　同時有業(yè)內(nèi)人士表示，目前做零頭付的樓盤都為中低價位的樓盤，總價不高，銀行的放貸風(fēng)險也小。

　　二手房：頭付少8萬 利息多14萬

　　在一手樓零頭付重出江湖的同時，二手樓成交中以"零頭付"為口號的中介卻比比皆是。地產(chǎn)專家通過計算表示，不僅對于銀行，同時對于購家來說，風(fēng)險比一手樓零頭付更高一籌。

　　據(jù)滿堂紅研究部經(jīng)理周峰(周峰博客,周峰新聞,周峰說吧)透露，目前一些番禺小中介通過零頭付招攬購家。以一套40萬的二手樓成交價為例，按照正常的成交途徑，頭次置業(yè)的購家頭付二成，即8萬元。但如果中介公司和銀行內(nèi)部人員溝通，將該套房的評估價定為50萬，頭付二成是10萬，但因為銀行放貸是40萬，剛好抵消了原來的合同價(40萬)，也就是說購家不用給頭付就可擁有這套二手房。

　　但撿了芝麻，卻丟了西瓜。購家在甩掉了頭付的同時，由于房子評估價格高出了10萬，購家不僅要付出更多相關(guān)的稅費，更需要多付出大筆的利息。同樣以上面那套二手房為例，40萬房價貸款八成，20年為年限，銀行放貸是2315元/月。若按50萬元的話，40萬元放貸是2894元/月,每月增加了579元，20年就是增加了138960元。也就意味著購家盡管頭付少了8萬，但利息卻多出14萬元。

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士分析，如果有意評估二手房價，目前二手樓市不斷下滑的市況下，一旦購家出現(xiàn)償還不起的狀況，銀行將其收回拍賣，很難拍回此價格。這樣銀行將承擔(dān)巨大的風(fēng)險。

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