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青年人的購(gòu)房頭要指標(biāo):地段

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 535 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說(shuō)吧)誠(chéng)那句“地段,地段,還是地段”已經(jīng)成為了地產(chǎn)界的金科玉律。其實(shí),無(wú)論是從開發(fā)房地產(chǎn)還是購(gòu)購(gòu)房子的角度,地段都是號(hào)的指標(biāo)。當(dāng)然,地段的好與壞,在商業(yè)地產(chǎn)上可能表現(xiàn)的更清晰些。而具體到住宅上,則很大程度與購(gòu)房者本身的居住習(xí)慣有關(guān)。當(dāng)然,由于房地產(chǎn)開發(fā)本身具有很強(qiáng)的不確定式前瞻性,在購(gòu)購(gòu)城市新區(qū)域的房地產(chǎn)上,需要反復(fù)的揣度才行。我的朋友里,

  青年時(shí)代購(gòu)了套房,現(xiàn)在翻了一兩倍的也不少。有些靠運(yùn)氣,也有些要靠眼光。

  打個(gè)比方,在北京一般性居住的購(gòu)房者,可能覺(jué)得中關(guān)村附近不錯(cuò),大學(xué)多高技術(shù)企業(yè)多等等。也有人覺(jué)得CBD不錯(cuò),大公司多,未來(lái)發(fā)展前景好。而我就覺(jué)得通州區(qū)不錯(cuò),遠(yuǎn)離城市喧囂,但交通成本也不高,一公里怎么都到公司了。而在上海,可能有人覺(jué)得住在浦東很好,也有人覺(jué)得閘北或者肇家浜不錯(cuò)。而說(shuō)到南寧,可能有人覺(jué)得青秀不錯(cuò),有人覺(jué)得西大附近不錯(cuò),有人覺(jué)得北湖不錯(cuò)。當(dāng)然,更多的年輕人其實(shí)是因?yàn)樽约旱腻X包問(wèn)題,被迫去選擇一些地段稍差但居住性還不錯(cuò)的房子。在這種情況下,怎么去選擇一個(gè)未來(lái)生活還算舒適,投資性也還可以的過(guò)度性住房呢?

  一般,做房地產(chǎn)開發(fā)的土地在出讓前,國(guó)土局會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,為地塊劃分出土地評(píng)級(jí),主要指標(biāo)就是地段。通常有一級(jí)、二級(jí)、三級(jí),少數(shù)大城市還有四級(jí)甚至五級(jí)等。比如,在北京地段的劃分可以靠環(huán)線比較容易的看出來(lái),所謂一環(huán)一個(gè)價(jià)就是這么來(lái)的。其實(shí),很多當(dāng)年有城墻格局的老城市都可以這樣劃分。當(dāng)然,也有特例,就是北京南三四環(huán)外相比東、北、西來(lái)說(shuō)價(jià)值略低,這有一定的歷史原因。而在上海這種城市區(qū)域劃分很不規(guī)則的地區(qū),則就要從繁華程度上來(lái)衡量了,相對(duì)復(fù)雜些。下面,是我按照我的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行的一個(gè)劃分,供購(gòu)房者參考。

  鬧市區(qū):所謂鬧市,也就是一個(gè)城市內(nèi)較繁華的區(qū)域,小城也許就一個(gè),大城市則可能有多個(gè)。通常,這個(gè)區(qū)域內(nèi)的住宅房?jī)r(jià)也是一個(gè)城市內(nèi)的一線水平。但是由于居住環(huán)境過(guò)于混亂嘈雜、房地產(chǎn)建筑密度過(guò)高、社區(qū)狹小等問(wèn)題,一般也不是城市內(nèi)的較高價(jià)地區(qū)。對(duì)于青年人來(lái)說(shuō),這樣的地段偶爾會(huì)成為租房時(shí)的選擇,但購(gòu)購(gòu)居住的可能性不大。這種地段的住宅地產(chǎn)從供應(yīng)上也多以小戶型為主,主要用途多在投資。對(duì)年輕人而言,在這種區(qū)域居住的生活成本是個(gè)很讓人頭痛的問(wèn)題。

  次繁華生活區(qū):靠近鬧市,又有一定(幾站地)距離的地段。相對(duì)鬧市,這個(gè)區(qū)域的商業(yè)味道大大降低,生活味道漸濃,多集中著這個(gè)城市內(nèi)比較早期的一些居民小區(qū)。一般來(lái)說(shuō)新房供應(yīng)量不大,偶爾會(huì)有些老二手房轉(zhuǎn)手。與鬧市類似,其新房產(chǎn)品也多以高層小戶型為主。但相比鬧市,個(gè)別中型項(xiàng)目具有一定的社區(qū)規(guī)模,但都容積率很高,基本都是高層。這種區(qū)域的中小戶型,價(jià)格與鬧市差別不大,但居住性上略強(qiáng)。未來(lái)入住后的生活成本相比鬧市略低,個(gè)別單位二手房的甚至不需要負(fù)擔(dān)物業(yè)及停車位費(fèi)用。

  CBD區(qū)域:北京的CBD、上海的浦東、南寧的瑯東及東盟區(qū),商務(wù)功能大于居住。這些昔日很不被人看好的區(qū)域,會(huì)在短短幾年內(nèi)就完全的變了一個(gè)面貌,這就是所謂的城市新興區(qū)。由于城市人口增加及規(guī)劃發(fā)展上的原因,一般來(lái)說(shuō)城市的發(fā)展方向都是向外的某一個(gè)方向或某幾個(gè)方向成爆炸時(shí)式建設(shè)的。通常,只要發(fā)展成熟,這種區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)超越鬧市區(qū)成為一個(gè)城市房?jī)r(jià)的標(biāo)桿。但在沒(méi)有發(fā)展之前,其房?jī)r(jià)也會(huì)處于相對(duì)比較低的一個(gè)程度上。對(duì)于有眼光的青年人們而言,能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)出城市發(fā)展方向,及早入手的話,這種地段的房子是兼有居住及很強(qiáng)投資性的。當(dāng)然,目前而言,二三線城市這種機(jī)會(huì)更大些。

  CLD區(qū)域:與CBD臨近,同在城市發(fā)展方向軸線上稍遠(yuǎn)的地區(qū)。比如北京的京通快速及八通輕軌沿線,上海浦東往機(jī)場(chǎng)方向,南寧鳳嶺方向。通常情況下,這種區(qū)域按比較時(shí)髦的劃分被稱為CLD,即居住區(qū)。因?yàn)榕R近CBD,這種區(qū)域的房?jī)r(jià)通常也比較高,多為城市內(nèi)品質(zhì)樓盤的集中放量區(qū)。對(duì)于年輕購(gòu)房群體而言,這種區(qū)域的房?jī)r(jià)都是比較恐怖的,充其量也就是能在這個(gè)區(qū)域內(nèi)購(gòu)套小戶型而已。與CBD區(qū)域類似,如果能早期入手這種區(qū)域的房產(chǎn),未來(lái)升值空間還是很高的。但一旦發(fā)展成型,投資性就會(huì)大大降低。

  好環(huán)境老城區(qū):在各城市里,都存在一些居住氛圍非常不錯(cuò)的老城區(qū)。其特點(diǎn)是建筑年代較久,多以老式單位福利房及原著民自建房產(chǎn)為主,小區(qū)比例高。原著民比例通常比較高,居住氛圍好,生活成本相對(duì)不高。這種區(qū)域的優(yōu)勢(shì)就是交通便利,配套完備,綜合生活成本比較低。但是,同樣在這種區(qū)域新房放量較少,而且價(jià)格不低。入市的產(chǎn)品,多為10年以上二手房。個(gè)人以為,對(duì)于純粹居住需求而言,這種區(qū)域的二手房是頭選。住幾年之后,轉(zhuǎn)手也容易,出租也可以。

  差環(huán)境老城區(qū):一個(gè)城市里面,老城區(qū)通常也有貧富之分。這種,通常為自建房比例高,小區(qū)比例少的區(qū)域。其實(shí)從單純居住上來(lái)看,優(yōu)點(diǎn)與好環(huán)境老城區(qū)區(qū)別不大。比較明顯的缺點(diǎn)就是視覺(jué)環(huán)境比較差,破街爛巷。通常,也是在城市內(nèi)打工的外來(lái)人流比較集中的區(qū)域,治安環(huán)境上略差。這種區(qū)域內(nèi),舊城改造的力度大的話會(huì)有一定的新房放量。對(duì)于年輕購(gòu)房人群而言,這種區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)不高,但生活比較方便,從節(jié)約生活成本及方便性上考慮,是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

  城鄉(xiāng)結(jié)合部:即城市建設(shè)的邊緣,城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合的區(qū)域。這種區(qū)域,相對(duì)來(lái)說(shuō)低端生活配套還是很齊備的,但缺乏中高端生活配套。由于這種區(qū)域內(nèi)低價(jià)出租屋很多,也是很多外地務(wù)工及流動(dòng)性人口比較集中租住的區(qū)域,治安也是較差的。對(duì)于一些手頭比較拮據(jù)的年輕人而言,這種區(qū)域也是一個(gè)考慮選擇的方向。而且,隨著城市擴(kuò)大化,這種區(qū)域遠(yuǎn)期環(huán)境還是比較看好的。借用前段的話說(shuō),未來(lái)有可能是一個(gè)新的城市新興區(qū)域。

  交通好郊區(qū):即從交通上來(lái)說(shuō),隨然離城市核心區(qū)比較遠(yuǎn),但依靠快速交通干線使得居住者進(jìn)入城市內(nèi)的時(shí)間并不長(zhǎng)。很典型的區(qū)域比如北京的通州、天通苑、大興甚至河北燕郊等。雖然離城市都有幾十公里的距離,但很多人上下班時(shí)間都能控制在一個(gè)半公里內(nèi)。這種區(qū)域,房?jī)r(jià)相對(duì)都是比較低廉的,對(duì)于青年購(gòu)房群體而言,是相當(dāng)不錯(cuò)的選擇。當(dāng)然,缺點(diǎn)是交通成本通常較高,如果晚上有應(yīng)酬或者娛樂(lè)活動(dòng)不太方便。在配套上,中低端生活配套一般都不錯(cuò),但中高端配套少。

  交通差郊區(qū):交通差的郊區(qū),在城市不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)下,也逐步有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)放量。這種區(qū)域的房地產(chǎn)的賣點(diǎn)就是價(jià)格低廉,但無(wú)論生活配套以及交通都比較差。購(gòu)購(gòu)這種區(qū)域的房子,青年人難免要算一筆帳。一套房子省下十萬(wàn)八萬(wàn),購(gòu)輛小排量汽車作為代步工具,但要承受每月的房貸及養(yǎng)車費(fèi)用,隨著油價(jià)的不斷上漲,壓力也不小。

  如上是關(guān)于地段的劃分,通過(guò)對(duì)照這種劃分標(biāo)準(zhǔn),青年人們就可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況及工作地性質(zhì)等,大致構(gòu)思出自己所能承受及合適的一些購(gòu)房地段了。當(dāng)然,由于年輕人們的工作具有一定的不確定性,我的個(gè)人建議是,在自己經(jīng)濟(jì)承受力之下去選擇,給自己的腰包留點(diǎn)緩沖才是上策。不然,無(wú)論是現(xiàn)在這種經(jīng)濟(jì)低潮期的裁員或收入降級(jí),及其他的職務(wù)工作變動(dòng)等等,都會(huì)給自己造成很大的壓力。那時(shí)候,也許你就會(huì)覺(jué)得,這套房子購(gòu)都不如不購(gòu)了。

編輯:舒會(huì)

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