2008年上半年，上海及超辦公樓平均租金達(dá)到每天每平方米12.2元人民幣，同比增長19.1%。同期，整體未承租率錄為9.6%，同比上升6.6個百分點(diǎn)。其主要是由于在過去六個月中共有超過44萬平方米的級超辦公樓項(xiàng)目同期入市。

　　伴隨著2008年的供應(yīng)放量, 我們預(yù)期活躍的預(yù)租交易將提升市場的吸納量.。然而, 隨著積壓需求被逐步釋放, 放量供應(yīng)的累加效應(yīng)將會顯現(xiàn), 預(yù)計(jì)2008年下半年浦東的地區(qū)的為承租率將達(dá)兩位數(shù)，而這一供應(yīng)放量無疑會使浦東的租金增長有所放緩。

　　2008年浦西的供應(yīng)仍十分緊張, 摩根士丹利的東海廣場是今年下半年該區(qū)域的先進(jìn)供應(yīng). 浦西的為承租率將維持在地位, 并產(chǎn)生兩個效果: 其一, 部分租戶會遷至浦東或其他次級區(qū)域; 其二, 為2009年和2010 年的浦西新增項(xiàng)目積累需求?？紤]到浦西的供應(yīng)緊張, 預(yù)計(jì)2008年浦西超及辦公樓租金有望增長12-15%, 而隨著今后兩年新項(xiàng)目的逐步上市, 租金增幅也將有所降低。

　　零售商業(yè)市場

　　截至2008年上半年，上海優(yōu)質(zhì)商鋪底層租金達(dá)到每天每平方米人民幣45.1元，同比上漲11.3%。同時，由于市場缺少新增供應(yīng)，空置率仍保持在5.9%的低位，盡管由于浦西部分物業(yè)的重新裝修及租戶調(diào)整導(dǎo)致了空置率出現(xiàn)短期波動。

　　根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2008年上海優(yōu)質(zhì)商圈內(nèi)的新增供應(yīng)仍會十分緊張，預(yù)計(jì)僅有數(shù)個小型項(xiàng)目會在年內(nèi)上市。隨著逾80萬平方米的優(yōu)質(zhì)商鋪于2009年和2010年間上市，市場自2006年起開始累計(jì)的未實(shí)現(xiàn)需求屆時有望得到釋放。尤其是在2010年，預(yù)計(jì)市場將達(dá)到供應(yīng)高峰。

　　2008年和2009年相對較低的新增供應(yīng)量將使上海優(yōu)質(zhì)商鋪的租金延續(xù)前兩年的穩(wěn)步攀升趨勢，預(yù)計(jì)年均漲幅將達(dá)到8%至10%左右。隨著2010年大量項(xiàng)目入市，租金增速預(yù)計(jì)將有所減緩。

　　高端住宅銷售市場

　　基于土地稀缺性，2006年以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對于高端住宅價格的影響并不顯著，高端住宅價格近年來一直保持增長態(tài)勢。與去年同期相比，高端公寓和高端別墅的平均售價分別上漲了28.8%和26.7%。

　　由于市區(qū)域可開發(fā)住宅用地的減少，2008年高端公寓的新增供應(yīng)將繼續(xù)下降，且主要分布于古北、新天地和陸家嘴等高端公寓區(qū)域，這些區(qū)域的高價位將支撐上海高端公寓售價的繼續(xù)上揚(yáng)。世邦魏理仕預(yù)測，雖然受到政府一系列宏觀調(diào)控政策的影響，上海高端公寓的平均售價在2008年下半年里仍將錄得穩(wěn)定增長。

　　與高端公寓相比，高端別墅的新增供應(yīng)更為穩(wěn)定，在2009年將有超過550套高端別墅集中上市，從而形成高端別墅供應(yīng)高峰。與高端公寓類似，由于別墅供地叫停后高端別墅項(xiàng)目益發(fā)稀缺，加上市場對于該類高端住宅產(chǎn)品的旺盛需求，世邦魏理仕預(yù)計(jì)2008年下半年高端別墅的平均售價將繼續(xù)上漲6%至8%左右。

　　服務(wù)公寓租賃市場

　　截至2008年上半年，上海服務(wù)式公寓的平均租金達(dá)到每月每平方米人民幣198元，同比增長2.6%。由于從2006年開始服務(wù)式公寓新增供應(yīng)較為旺盛，各主要區(qū)域服務(wù)式公寓的整體空置率基本均超過了20%。

　　在2008年至2009年間，預(yù)計(jì)將共有1,276套服務(wù)式公寓單元上市，預(yù)計(jì)服務(wù)式公寓的租金增速將有所放緩。同時大量已經(jīng)進(jìn)入或正準(zhǔn)備進(jìn)入租賃市場的小業(yè)主房源也將進(jìn)一步減弱租金增長的勢頭。

　　工業(yè)及物流市場

　　由于政府對于工業(yè)用地供應(yīng)采取持續(xù)緊縮政策，以及工業(yè)用地的土地出讓額度有限，2008年上半年上海工業(yè)用地平均地價同比增長28.2%，達(dá)到每平方米人民幣1,304.5元。而周邊城市的工業(yè)地價同比猛增67.4%，達(dá)到每平方米人民幣312元。

　　同期，上海工業(yè)物業(yè)租金同比上漲16.9%，達(dá)到每月平方米人民幣38.8元；而周邊城市的工業(yè)物業(yè)租金同比亦上漲了25.2%，達(dá)到每月每平方米30.3元。

　　隨著政府出臺了一系列對出讓工業(yè)用地的調(diào)控政策，工業(yè)地價在2006年和2007年間錄得了大幅增長，反映出工業(yè)用地的稀缺性以及市場對工業(yè)物業(yè)的強(qiáng)勁去修。盡管這一地價的飛速上揚(yáng)在未來短期內(nèi)將有所放緩，世邦魏理仕預(yù)計(jì)在未來四年內(nèi)上海的工業(yè)用地平均地價仍將錄得接近55%的增幅。

　　同樣，受投資者及用戶強(qiáng)勁需求的支撐，工業(yè)物業(yè)平均租金預(yù)計(jì)在2008年至2011年間將錄得約43%的增幅，加之政府對房地產(chǎn)市場過熱的持續(xù)抑制，世邦魏理仕預(yù)測在未來短期內(nèi)上海工業(yè)物業(yè)的將有所收緊。

　　物業(yè)投資市場

　　盡管限外政策并沒有實(shí)質(zhì)放松的跡象, 今年上半年, 海外投資者對上海的優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍然興趣不減. 海外機(jī)構(gòu)投資者的整幢物業(yè)成交的涉案總金額約達(dá)14億美元, 較2007年同期上漲84%。

　　在限外的政策環(huán)境下, 投資者通常會選擇三種投資策略。 其一, 尋找具有離岸股權(quán)結(jié)構(gòu)的物業(yè), 來繞開境內(nèi)投資時復(fù)雜且費(fèi)時的審批程序；其二, 尋找一個具有豐富當(dāng)?shù)刭Y源的強(qiáng)大的內(nèi)地伙伴, 在合資公司中扮演財(cái)富投資者的角色, 其三, 購購在境外尤其是香港證交所上市的內(nèi)地發(fā)展商的股權(quán),以股東的身份來分享公司發(fā)展的收益, 并為在具體項(xiàng)目上的進(jìn)一步合作打下基礎(chǔ)。

　　此外，我們注意到自2007年以來一些投資者開始售出其在內(nèi)地的物業(yè)，這一趨勢在2008年上半年仍在繼續(xù)。然而在同一時間，給我們留下更深刻印象的是, 在一個更高的價位上, 不斷地有新的投資者進(jìn)入這個市場, 而具有多年本地投資經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)也積極地?cái)U(kuò)展它們在上海的投資組合. 我們認(rèn)為, 雖然一些投資者會因?yàn)橥顿Y組合調(diào)整和達(dá)到收益預(yù)期的原因選擇出售資產(chǎn), 但是, 內(nèi)地強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基本面, 人民幣升值的因素, 以及內(nèi)地房地產(chǎn)市場的深度和廣度所產(chǎn)生的巨大潛力, 將使中國在中期內(nèi)仍然成為投資者的焦點(diǎn)之一。

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