福州樓市近期“退地”、“退房”風(fēng)波不斷，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象比較集中的標(biāo)本城市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)整釋放出諸多信號(hào)，但其走勢(shì)卻仍陷于“迷局”。

“退地”----開(kāi)發(fā)商與政策博弈

　　早在今年3月，福建融信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司內(nèi)部放出“退地”的重磅消息：不惜損失7000萬(wàn)元土地競(jìng)購(gòu)保證金，要把去年9月份以總價(jià)9.04億元拍得的原福州玻璃廠、保溫瓶廠地塊給退了。

　　一位接近融信地產(chǎn)高層的內(nèi)部人士告訴記者，“退地”是融信地產(chǎn)“斷尾求生”的選項(xiàng)。2003年成立的融信地產(chǎn)短短５年間已在福州取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地1000多畝，全部為一級(jí)土地市場(chǎng)競(jìng)拍所得，總投資超過(guò)100億元。目前，該公司在福州開(kāi)售的樓盤(pán)有４個(gè)，但銷售業(yè)績(jī)普遍欠佳，資金回籠速度減緩，直接影響到另外３個(gè)新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

　　“融信‘退地’還有其他重要考量。國(guó)家有關(guān)部委在去年９月下發(fā)通知要求，在今年６月底前，各地嚴(yán)格處置閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收。”這位內(nèi)部人士說(shuō)，“融信地產(chǎn)擔(dān)心無(wú)法按期啟動(dòng)‘白馬’樓盤(pán)新項(xiàng)目，一旦被列入閑置土地，政府就要征收1.8億元閑置費(fèi)，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商寧可‘退地’損失7000萬(wàn)元的保證金?！?p>

　　融信地產(chǎn)高層一直拒完全外證實(shí)“退地”的虛實(shí)。這位內(nèi)部人士日前向記者透露，有關(guān)部門不想看到融信“退地”后所出現(xiàn)的嚴(yán)重后果，此事于日前有了微妙轉(zhuǎn)折。上述地塊至今沒(méi)有從融信地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃之列被刪除，在這塊地上將開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)已被命名為“融信白馬”。

　　內(nèi)部人士拒絕透露發(fā)生微妙轉(zhuǎn)折的詳細(xì)原因。他表示 “高價(jià)拍地，加上樓市行情持續(xù)低迷，讓開(kāi)發(fā)商的資金鏈越繃越緊，因此‘退地’有開(kāi)發(fā)商資金不濟(jì)的因素，但完全不能只是簡(jiǎn)單地歸因于資金不濟(jì)的因素。從深層次來(lái)說(shuō)，‘退地’也是開(kāi)發(fā)商與政策博弈的表現(xiàn)?！?p>

　　業(yè)內(nèi)人士指出，融信地產(chǎn)“退地”的消息，可以說(shuō)是福建省土地市場(chǎng)在今年上半年遭遇慘痛“流拍”的重要導(dǎo)火索。在它的沖擊下，今年上半年，福州、廈門等主要城市60％以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地難逃“流拍”厄運(yùn)。

　　為止住“流拍”，福州市國(guó)土部門的政策調(diào)整耐人尋味。５月中旬，福州市國(guó)土資源局在其網(wǎng)站登出《關(guān)于2008年第五次公開(kāi)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的補(bǔ)充公告》，將兩幅此前未成功出讓的地塊套型建筑面積90平方米占70％的比重，調(diào)整為必須達(dá)到住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積的50％以上。

　　“退房”：市場(chǎng)雙方觀望角力

　　今年年初，福州市區(qū)仁文大儒世家、海潤(rùn)濱江花園二期等樓盤(pán)因售價(jià)下調(diào)，引發(fā)了前期購(gòu)房者要求補(bǔ)價(jià)的風(fēng)波。補(bǔ)價(jià)風(fēng)波還未平息，福州的一些新開(kāi)樓盤(pán)又出現(xiàn)了“退房”現(xiàn)象。

　　相較于土地市場(chǎng)的“退地”“流拍”，“退房”則是開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)終端與購(gòu)房者觀望角力，導(dǎo)致“退房”的主要原因是房?jī)r(jià)下跌。

　　記者日前在福州金山新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)區(qū)發(fā)現(xiàn)，這里多個(gè)在售樓盤(pán)的銷售門可羅雀。一位售樓人員告訴記者，“退房”現(xiàn)象在福州正呈現(xiàn)增多趨勢(shì)?！斑^(guò)去，客戶都是搶著交定金?，F(xiàn)在，客戶不僅拖著不交定金，交了定金的還想退了?！?p>

　　福州房地產(chǎn)界咨詢專家陳國(guó)旺認(rèn)為，近一段時(shí)期，開(kāi)發(fā)商為加快資金回籠，大量新開(kāi)樓盤(pán)都推出大幅度的優(yōu)惠促銷，有的購(gòu)房者受促銷影響，一時(shí)沖動(dòng)下了定金，之后又開(kāi)始反悔“退房”。這種舉動(dòng)其實(shí)是市場(chǎng)觀望情緒加重的深度反應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，４月份，福州樓市頭現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”。與此同時(shí)，融信地產(chǎn)在金山新城區(qū)的在售樓盤(pán)遭遇客戶“退房”，其樓盤(pán)的銷售均價(jià)從今年年初每平方米的8000多元直落至6200元。目前，整個(gè)金山板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)下調(diào)到去年同期水平。

　　近來(lái)，在上海、深圳等地的個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)了較高的“退房”比率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高退房率折射出購(gòu)房者對(duì)目前樓市嚴(yán)重缺乏信心。為防止資產(chǎn)縮水，他們急于將資金抽離樓市，轉(zhuǎn)投到更穩(wěn)妥的投資保值渠道。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,任志強(qiáng)說(shuō)吧)在較近一次有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的研討會(huì)上透露，今年一季度，全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)銷售總量同比下降了15％，一季度購(gòu)房定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占開(kāi)發(fā)總資金的比例，也從42％下降到了19％。

　　業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，受“退房”現(xiàn)象在多個(gè)城市蔓延影響，今年二季度，全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)銷售行情不大可能比一季度理想，如果從三季度開(kāi)始再?zèng)]有好轉(zhuǎn)跡象，開(kāi)發(fā)商資金鏈將更為趨緊。

　　樓市調(diào)整在即，走勢(shì)仍陷“迷局”

　　“退地”“退房”現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場(chǎng)近期強(qiáng)烈釋放的樓市調(diào)整信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士分析，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極不平衡的狀況下，樓市調(diào)整被許多不確定性因素左右，其走勢(shì)仍陷“迷局”之中。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與政策之間的博弈，考驗(yàn)著地方和有關(guān)部門的政策執(zhí)行力。近一年來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門連續(xù)出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策密度之大，涉及面之廣，都是。但一些地方及部門因?yàn)楦鞣N原因政策執(zhí)行乏力，或盲目“一刀切”，政策收效往往不盡如人意，導(dǎo)致有的城市房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始下跌，有的陷于僵持階段，有的甚至還將繼續(xù)上漲。

　　“受多種因素影響，目前許多開(kāi)發(fā)商面臨資金比較緊張的窘境，但開(kāi)發(fā)商資金緊張導(dǎo)致資金鏈斷裂的后果現(xiàn)在卻有點(diǎn)被夸大了?！遍}江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華說(shuō)，“較近，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頻頻實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓、戰(zhàn)略合作等多渠道融資方式應(yīng)對(duì)銀根緊縮、資金短缺的現(xiàn)狀?！?p>

　　近期，就有杭州西湖房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與廣宇集團(tuán)以五五開(kāi)形式，對(duì)其競(jìng)拍得每平方米樓面地價(jià)高達(dá)1.9萬(wàn)元的杭州東南米粉廠地塊進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)；寧波大紅鷹集團(tuán)將自有資金１億元委托上海浦發(fā)銀行寧波分行貸款給嘉興市廣源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；福建融信地產(chǎn)與本土房地產(chǎn)大鱷——世歐房產(chǎn)聯(lián)手推進(jìn)幾個(gè)高端住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；

　　“樓市調(diào)整過(guò)程不像是一個(gè)房?jī)r(jià)必然下跌的過(guò)程，更像是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的過(guò)程。有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商強(qiáng)者更強(qiáng)，沒(méi)有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商只有被淘汰出局?！绷种胰A說(shuō)。

　　“與房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌同時(shí)發(fā)生的是住宅結(jié)構(gòu)的重建，合理的住宅結(jié)構(gòu)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)將起到至關(guān)重要的作用?！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠說(shuō)，以福州商品房市場(chǎng)為例，自住的剛性需求仍然很強(qiáng)烈。但當(dāng)前樓市的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，高端房過(guò)多，老百姓購(gòu)不起房，再多的需求也被淹沒(méi)了，而所謂的需求旺盛成為開(kāi)發(fā)商推漲房?jī)r(jià)的一種手段。編輯（麗珍）

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