2009年的樓市瘋狂注定將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中的一個(gè)獨(dú)特景觀，歷史總是驚人地相似，2007年的炒房熱在今年又被推上一個(gè)新的高峰，這里有一個(gè)奇怪的悖論：一面是政府不斷重復(fù)“通脹還很遙遠(yuǎn)”的定調(diào)，無(wú)數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和媒體也在發(fā)出“當(dāng)心購(gòu)下樓市通脹”的預(yù)警，但另一面卻是無(wú)數(shù)瘋狂的資金在涌向樓市。明明是樓市的泡沫正在越吹越大，為什么那些精明的炒房客仍然瘋狂追逐？答案只有4個(gè)字：通脹預(yù)期。

　　然而，資產(chǎn)投資的鐵律是，當(dāng)較多的人較瘋狂地?zé)嶙h某個(gè)投資品的時(shí)候，就是這種投資品進(jìn)入瘋狂泡沫期的大眾情緒征兆。

　　投資熱席卷樓市

　　在一項(xiàng)針對(duì)北京樓市的調(diào)查中，顯示在北京三季度購(gòu)房人群中，購(gòu)房人主要用來(lái)投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65%，而在二季度這一比例僅為32%。從中不難看出，投資已經(jīng)取代自住而成為目前樓市的主題。

　　在中國(guó)，誰(shuí)是政策的先知先覺(jué)者？除了專(zhuān)業(yè)炒股的股民和投資機(jī)構(gòu)外，恐怕就是那些專(zhuān)業(yè)炒房的投資客了，而從以往的歷史來(lái)看，投資房產(chǎn)也的確是不會(huì)虧本的購(gòu)賣(mài)。購(gòu)房到底能否抵御通脹？不妨做一個(gè)大跨度的數(shù)據(jù)對(duì)比。2000年-2008年，我國(guó)CPI增幅依次為：0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%，而全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)增幅依次為：1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。對(duì)比結(jié)果一目了然：每年的房?jī)r(jià)漲幅都大于CPI增幅。

　　正是這種“購(gòu)房抵御通脹”的心理預(yù)期，使得2009年的樓市出現(xiàn)了“搶房如同大白菜”的奇觀。一套上百萬(wàn)的房子好幾個(gè)人搶?zhuān)?gòu)房子需要托關(guān)系，排號(hào)費(fèi)炒到10萬(wàn)的瘋狂局面在各地真實(shí)上演。更為離譜的一幕是，杭州的購(gòu)房人提前幾天在即將開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)處排隊(duì)等房，為了維持秩序，當(dāng)?shù)夭坏貌粍?dòng)用武警和警犬，開(kāi)發(fā)商出于安全考慮，只能提前開(kāi)盤(pán)。而在深圳，房?jī)r(jià)越貴賣(mài)得越好，每平方米超過(guò)5萬(wàn)元的豪宅開(kāi)盤(pán)，幾天內(nèi)就被一搶而光。

　　這種瘋狂的氛圍就像病毒一樣傳染性，也成為2009歲末樓市的典型寫(xiě)照，同時(shí)也造就了開(kāi)發(fā)商們百年不遇的“黃金時(shí)代”，但問(wèn)題在于，這種盛景能維持多久呢？

　　樓市火暴的臺(tái)前幕后

　　按照目前大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的分析，今年來(lái)樓市的量?jī)r(jià)齊升與三個(gè)因素有著直接關(guān)系：頭先是宏觀面經(jīng)濟(jì)與信貸的持續(xù)增長(zhǎng)，其次是寬松的貨幣政策與大量的貨幣流動(dòng)性，再次是購(gòu)購(gòu)力。

　　但這只是樓市繁榮的表象，更深層次的原因在于，在目前的中國(guó)還沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)能像樓市這樣吸納如此之多的“熱錢(qián)”，股市雖然也是選擇之一，但風(fēng)險(xiǎn)太大。

　　如果把中國(guó)樓市的這一波上漲放在全球金融危機(jī)的大背景下來(lái)看，“避險(xiǎn)+保值”為大量過(guò)剩資金進(jìn)入樓市提供了充足的理由。這其中，由于全球性信貸寬松而產(chǎn)生的大量熱錢(qián)，加上國(guó)內(nèi)為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而在不到一年間釋放的近10萬(wàn)億信貸資金，其實(shí)是一把雙刃劍，它既可以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，同時(shí)又成為可怕的通脹陰影。一個(gè)明顯的例證就是近來(lái)被人們看到的大蒜的瘋狂?！昂Ｍ鉄徨X(qián)的涌入，賭的就是人民幣升值，這和2007年時(shí)的情況有些類(lèi)似，它直接推高了京滬深等一線城市的高端房?jī)r(jià)，對(duì)于這些熱錢(qián)來(lái)說(shuō)，它關(guān)注的不是現(xiàn)在的價(jià)格，而是未來(lái)人民幣升值后的資產(chǎn)溢價(jià)。”長(zhǎng)期關(guān)注投資市場(chǎng)的 人士林佳告訴記者，他認(rèn)為這些海外和國(guó)內(nèi)的流動(dòng)資本之所以敢大肆進(jìn)入，正是因?yàn)橹袊?guó)的樓市有一個(gè)致命的軟肋，即政策不會(huì)輕易劇烈調(diào)整，所以就開(kāi)始放心大膽地炒作起來(lái)。

　　此外，在林看來(lái)，對(duì)樓市政策的制定者來(lái)說(shuō)，目前這種局面也是一種“無(wú)奈之下的次優(yōu)選擇”，通過(guò)樓市吸納大量過(guò)剩資金，可以避免對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的其他層面造成重大沖擊，可以為經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展贏得寶貴的時(shí)間。

　　一廂情愿的“購(gòu)房升值”

　　對(duì)于樓市的大炒家們來(lái)說(shuō)，短期的波動(dòng)影響的只是其賬面上的財(cái)富，即使泡沫被刺破，只要能及時(shí)把“接力棒”傳給下一個(gè)購(gòu)家，他們還能全身而退，但對(duì)于不幸被卷入其中的百姓投資者來(lái)說(shuō)，其后果就遠(yuǎn)非傾家蕩產(chǎn)所能形容的了。

　　如果從中國(guó)上一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況來(lái)看，一旦通貨膨脹出現(xiàn)，那么資產(chǎn)價(jià)格泡沫也將隨之破滅。中國(guó)通貨膨脹在2008年2-4月為較高點(diǎn)，但國(guó)內(nèi)股市在2007年10月就開(kāi)始下跌。樓市的調(diào)整各個(gè)地方不同，但是在深圳，2008年2-4月則是價(jià)格調(diào)整較深的幾個(gè)月。如果購(gòu)購(gòu)住房是為了保值，那么等通貨膨脹出現(xiàn)時(shí)，從經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看其結(jié)果只能是適得其反。而且，在這個(gè)時(shí)期，盡管?chē)?guó)內(nèi)通貨膨脹不低，但是人民幣不僅沒(méi)有貶值，反之處于快速升值態(tài)勢(shì)上。也就是說(shuō)，在當(dāng)時(shí)，人民幣對(duì)內(nèi)貶值對(duì)外則是升值。如果人民幣是升值的，購(gòu)購(gòu)住房要達(dá)到保值的預(yù)期只能是適得其反。

　　對(duì)中國(guó)的住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它基本上是一個(gè)政策市，市場(chǎng)預(yù)期變化很大程度上取決于政府的政策。而政府正是基于全面通脹尚不會(huì)很快到來(lái)的判斷，才會(huì)在一定程度上容忍樓市這一局部泡沫的存在。不過(guò)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)較為緊迫的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，是大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)、投資者利用銀行金融杠桿推高房?jī)r(jià)。這種情況的出現(xiàn)，可能成為阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)明年經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇及穩(wěn)定增長(zhǎng)的巨大障礙。如果中國(guó)房地產(chǎn)泡沫越吹越大，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程一定會(huì)中斷。在這樣的一種情況下，政府一定會(huì)密切關(guān)注國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化，一定會(huì)采取適當(dāng)?shù)姆绞讲蛔屩袊?guó)的房地產(chǎn)泡沫吹大，因此，如果房地產(chǎn)泡沫再吹大，房地產(chǎn)政策調(diào)整將是必然，面臨房地產(chǎn)政策如此大不確定，這種情況下購(gòu)房要抵御通貨膨脹事實(shí)上是不可能的。

　　現(xiàn)在“搶房”小心高位套牢

　　近期，國(guó)家信息經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部高端經(jīng)濟(jì)師祁京梅接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，目前并不是購(gòu)房的較好時(shí)機(jī)，因?yàn)楝F(xiàn)在購(gòu)房“購(gòu)的是房地產(chǎn)的通脹”，而不是防通脹。頭先是今明兩年出現(xiàn)嚴(yán)重通脹的可能性不大，因?yàn)槲飪r(jià)漲幅不僅受貨幣供給的影響，更受到市場(chǎng)需求的制約。其次是房地產(chǎn)發(fā)展周期和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期并非完全同步，以對(duì)CPI的上漲預(yù)期判斷房?jī)r(jià)上漲周期不可行。一套期房從購(gòu)購(gòu)到入住再到取得房產(chǎn)證并上市交易，少說(shuō)要一兩年時(shí)間，而在這期間政府可能已經(jīng)通過(guò)對(duì)通脹的治理將樓市的泡沫擠掉，房?jī)r(jià)重新回到了一個(gè)相對(duì)合理的水平。這樣，高位購(gòu)入房產(chǎn)者不僅沒(méi)能保值增值，還出現(xiàn)了資產(chǎn)縮水。

　　此外，由于資產(chǎn)泡沫的膨脹，明年銀行加息和提高存款準(zhǔn)備金率預(yù)期增強(qiáng)，如果加息，對(duì)現(xiàn)在利用貸款進(jìn)行房產(chǎn)投資的人來(lái)說(shuō)，還貸壓力可能增大。

　　所以，現(xiàn)階段想要購(gòu)房的人，較好先想清楚自己為什么要購(gòu)房。如果是為了結(jié)婚、就近上班、孩子上學(xué)、照顧老人、安家落戶，這種出于生活需要的購(gòu)房在什么時(shí)候購(gòu)都是劃算的，即便房子價(jià)格跌了，價(jià)值還在，再算上各種時(shí)間成本、幸福指數(shù)，總是會(huì)賺的。但如果僅僅為了抗通脹、投資升值，還是不購(gòu)房為上，更不要借貸購(gòu)房，因?yàn)?，不?gòu)房較壞的結(jié)果是正財(cái)富縮水，但不會(huì)陷入“負(fù)資產(chǎn)”的黑洞。

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