宅基地房以其誘人的優(yōu)惠價(jià)格，令不少購(gòu)房者趨之若騖，但私下購(gòu)購(gòu)了這些宅基地房后，卻存在著許多問(wèn)題，如房子安全問(wèn)題、購(gòu)房入戶問(wèn)題、拆遷補(bǔ)償問(wèn)題等等，不得不讓人為之捏上一把汗。

　　有專家認(rèn)為，未來(lái)15～20年內(nèi)，中基地房將愈演愈烈，針對(duì)這后面存在的龐大隱患，政府是否應(yīng)考慮放開交易呢？如果一旦放開，對(duì)樓市又會(huì)有何影響呢？

　　據(jù)有關(guān)部門人士介紹，“集資房”的建設(shè)，雖然對(duì)個(gè)別村、鎮(zhèn)的發(fā)展曾有積極作用，但明顯存在諸多問(wèn)題和隱患。

　　由于大部分村鎮(zhèn)急功近利，“集資房”建設(shè)無(wú)詳細(xì)規(guī)劃作依據(jù)，隨意性大，布局不合理，無(wú)資質(zhì)施工等問(wèn)題，存在安全隱患。而且，宅基地房產(chǎn)普遍缺乏基礎(chǔ)設(shè)施和公用配套設(shè)施。較重要的是，大量“集資房”基本未辦理任何用地和報(bào)建手續(xù)，因此無(wú)法辦理房產(chǎn)證。近兩年，廣州發(fā)生多起因宅基地建房的法律訴訟事件。

　　購(gòu)賣宅基地房遇糾紛怎么辦？

　　記者在采訪中遇到了一名宅基地房房主想賣房。在談及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題時(shí)，賣主信誓旦旦地表示：“這邊都是小產(chǎn)權(quán)的房子，到時(shí)我?guī)湍氵^(guò)戶，只是要花大概800多塊錢，做一個(gè)公證就可以了，我們做過(guò)的?！?

　　廣東東方衡泰律師事務(wù)所楊永斌律師表示，賣房者指的“過(guò)戶”是指在村集體或某個(gè)其它的單位“過(guò)戶”，而合法的過(guò)戶手續(xù)是要到市國(guó)土房管局辦理的。

　　如此一來(lái)，購(gòu)賣雙方存在的這種交易關(guān)系本身是不符合法律規(guī)定的，法院頭先會(huì)確認(rèn)雙方的交易合同無(wú)效，雙方各自返還房子和錢，相關(guān)損失分別按雙方過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)。一般出現(xiàn)糾紛后，雙方采取私下處理的可能性比較大，較多找律師咨詢一下，公開上法庭解決糾紛的情況不多，因?yàn)殡p方的交易本身就是不合法的。

　　宅基地房被拆遷購(gòu)房者能獲補(bǔ)償嗎？

　　在握山村看宅基地房時(shí)，銷售人員李小姐向記者舉例，她原先有個(gè)客戶在現(xiàn)建合一國(guó)際 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)（查看地圖）項(xiàng)目的地塊上，跟她購(gòu)購(gòu)了一套面積62平方米的宅基地房，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)是1800元/平方米；合一國(guó)際拆遷補(bǔ)償后，該客戶拿著補(bǔ)償款能在她手上重新購(gòu)下一套面積100多平方米的宅基地房，房?jī)r(jià)已是2000多元/平方米。她表示，當(dāng)征地拆遷時(shí)，政府會(huì)頭先將錢補(bǔ)償給村委，村委拿到錢后分給宅基地主，然后再由宅基地主分給購(gòu)房者。

　　廣州市國(guó)土房管局有關(guān)部門人士表示，事實(shí)上宅基地房允許發(fā)房產(chǎn)證的標(biāo)準(zhǔn)是只準(zhǔn)建3層＋半層的樓梯間，超過(guò)了這一范圍本身就已屬違建。所以不少宅基地房集中的區(qū)域都在路邊只建3.5層，到了村里，卻“長(zhǎng)高”到7層左右。如遇到拆遷，則按照宅基地證上的面積去計(jì)算。

　　但另有房產(chǎn)評(píng)估方面的專家表示，宅基地房的拆遷貨幣補(bǔ)償是以區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+重置成本價(jià)，其中區(qū)位補(bǔ)償價(jià)是根據(jù)擁有宅基地家庭人口數(shù)進(jìn)行核定補(bǔ)償?shù)?，按照被拆除房屋的批?zhǔn)建筑面積計(jì)算；而重置成本價(jià)則是房屋的全部建筑面積，如果重置成新所需要的價(jià)錢。

　　因此，購(gòu)房者要拿到拆遷補(bǔ)償款，取決于宅基地房主在獲得貨幣補(bǔ)償后，是否自愿將重置成本價(jià)部分拆分。華南農(nóng)業(yè)大學(xué)國(guó)土資源研究主任吳順輝認(rèn)為，宅基地房的城市購(gòu)房者，只通過(guò)公證等個(gè)人合約進(jìn)行交易，當(dāng)與禁止宅基地房進(jìn)行交易的法律相沖突時(shí)，購(gòu)購(gòu)的行為是無(wú)效的。拆遷方面的專家表示，宅基地房拆遷后只負(fù)責(zé)給產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償，私下購(gòu)房者拿不到錢，即便是打官司也是輸?shù)摹?

　　是否應(yīng)向市場(chǎng)放開交易？

　　一方面是宅基地房交易暗流涌動(dòng)，一方面是政策法規(guī)仍不允許流轉(zhuǎn)，這使得本已存在風(fēng)險(xiǎn)的交易的監(jiān)管更加困難，那么是否應(yīng)該適度向市場(chǎng)放開以便規(guī)范呢？

　　《物權(quán)法》未放開宅基地交易

　　據(jù)了解，雖然國(guó)家明令一家農(nóng)民只允許擁有一處宅基地，但在廣州乃至珠三角一帶，一家有2至3處宅基地樓房是非常常見(jiàn)的。這就使得宅基地房流轉(zhuǎn)入市場(chǎng)具備了基礎(chǔ)。去年，廣東省國(guó)土廳一紙《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》引起震動(dòng)，其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，但到目前為止尚未有下文。

　　有關(guān)人士和專家分析，這與《物權(quán)法》正式出臺(tái)后，取消了其草案關(guān)于放開宅基地交易的條文有關(guān)。在關(guān)于宅基地房建設(shè)的法律方面，連較新出臺(tái)的《物權(quán)法》都仍未放開，所以政府在相關(guān)的處理方面也只能按照《物權(quán)法》這個(gè)大的框架來(lái)做。

　　專家：對(duì)空心村應(yīng)設(shè)退出機(jī)制

　　華南農(nóng)業(yè)大學(xué)國(guó)土資源研究主任吳順輝認(rèn)為，目前土地管理政策改革要慎重，一旦放開后，即便農(nóng)民將地賣了有20萬(wàn)～30萬(wàn)元的收入，但把錢花光后，農(nóng)民的生存堪憂。

　　廣東省土地學(xué)會(huì)有關(guān)專家則認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，宅基地還是應(yīng)該設(shè)立退出機(jī)制和上市交易的機(jī)制。退出機(jī)制主要是針對(duì)一些空心村，如果設(shè)退出機(jī)制，村民就可以通過(guò)拿補(bǔ)償金的方式退出，由政府再將閑置地盤活，不造成浪費(fèi)。

　　北京大學(xué)外國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)研究副主任夏業(yè)良表示，未來(lái)15～20年內(nèi)，中國(guó)將實(shí)現(xiàn)土地私有化，小產(chǎn)權(quán)房將愈演愈烈，是土地私有化的一個(gè)突破口。

　　放開對(duì)樓市會(huì)有何影響？

　　華南農(nóng)業(yè)大學(xué)國(guó)土資源研究主任吳順輝認(rèn)為，廣州宅基地房如果放開，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。因?yàn)檎胤恐饕嬖谕鈬瑢?duì)城區(qū)房?jī)r(jià)的影響程度很難進(jìn)行精準(zhǔn)的判斷，要根據(jù)區(qū)位、數(shù)量、價(jià)格等才能進(jìn)行判斷。

　　專家：對(duì)二手樓有沖擊

　　另有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，宅基地房的吸引力主要是價(jià)格的低廉，而房?jī)r(jià)低主要是因?yàn)槠洳灰?guī)范風(fēng)險(xiǎn)較大。但如果正式放開后進(jìn)行規(guī)范操作，即要補(bǔ)交稅費(fèi)等，宅基地房的房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，預(yù)計(jì)跟二手房?jī)r(jià)格較為相近，因此主要沖擊的也是二手房市場(chǎng)。而且，從目前來(lái)看，地段較好的宅基地房村民，多將房子用于出租而不愿意出售，并非一開禁就會(huì)有更多的宅基地房上市沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　那如果宅基地房市場(chǎng)不放開呢？吳順輝認(rèn)為，宅基地房目前主要在外來(lái)工出租有很大的市場(chǎng)，解決了外來(lái)工居住很大的問(wèn)題，是城鎮(zhèn)房產(chǎn)出租的一個(gè)補(bǔ)充，是一種市場(chǎng)的分化。政府一直未將其納入強(qiáng)制清理，主要也是考慮到有實(shí)際的需求。目前政府先發(fā)展廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房等體系，如整個(gè)住房體系成熟后，宅基地房市場(chǎng)可能會(huì)相對(duì)減弱需求。

　　宅基地集資房頻生法律糾紛

　　位于白云區(qū)金沙洲的金滿家園于2000年前后建成后，開發(fā)商打出“完全商品房”的廣告向社會(huì)發(fā)售。2005年7月，市規(guī)劃部門調(diào)查認(rèn)為，金滿花園 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)集資房屬違規(guī)建房，導(dǎo)致該小區(qū)業(yè)主多年來(lái)一直無(wú)法辦理房產(chǎn)證。(資料圖片)

　　位于天河?xùn)|圃、投資近2億元、號(hào)稱較漂亮的宅基地房小區(qū)——龍怡苑（查看地圖），因非法開發(fā)建樓、非法對(duì)外銷售，導(dǎo)致2000多戶業(yè)主面臨停水?dāng)嚯?、被迫搬遷的困擾。(資料圖片)

(編輯：mimosa)

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