我想購一套二手房，但不愿經(jīng)過中介機構(gòu)，想直接和原房主簽購房合同。請問，購房后，我怎樣才能把原房產(chǎn)證和地產(chǎn)證的房主名更改成我自己的名字？需哪些證明資料？怎樣辦理？

　　■律師解答:

　　張小姐可以直接和原房主簽訂房屋購賣合同。但在簽訂合同之前，需要確認原房主所有的房屋是公房、經(jīng)濟適用房或是私房。因不同房產(chǎn)有不同的交易手續(xù)。具體分述如下:

　　一、關于私有房屋的購賣程序

　　1、訂立購賣合同:房產(chǎn)購賣雙方通過接洽協(xié)商，對所交易房產(chǎn)的坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格達成共識之后，購賣雙方即要簽訂一份正式的房產(chǎn)購賣合同。

　　2.接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查:房產(chǎn)交易雙方向房產(chǎn)所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關的證件，審查產(chǎn)權(quán)，要到現(xiàn)場作必要的調(diào)查，并由估價人員對交易的房產(chǎn)進行估價。

　　3.立契過戶，繳納稅費:房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購購對象，按審批權(quán)限申報有關負責人審核批準后，經(jīng)辦人將通知購賣雙方辦理立契手續(xù)。購賣雙方在契約上簽名蓋章，并向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費和有關稅費。

　　4.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù):房屋購賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理購賣過戶手續(xù)后，購方應持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)購賣契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。

　　二、關于已購公有住房和經(jīng)濟適用房購賣程序

　　1、賣方即取得入市資格房屋所有權(quán)人持房屋所有權(quán)證；身份證明；房屋所有權(quán)共有的，還要持其他房屋共有人同意出售的書面意見，到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售申請表》和《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售征詢意見表》。交易管理部門須在15個工作日內(nèi)完成審查工作并作出批準或不予批準的書面決定。

　　2、購賣雙方達成交易協(xié)議，并去房屋交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)。

　　(1)房屋獲得上市批準后，賣方即可通過上網(wǎng)、托熟人、登廣告、委托代理等方式找到購主，購賣雙方協(xié)商確定成交價格，簽訂書面合同。

　　(2)雙方持購賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)。賣方須提交房屋所有權(quán)證或確權(quán)證明；身份證或其他有效身份證明；房屋所有權(quán)共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；交易管理部門批準上市出售的書面決定。購方須提交本市的身份證或其他有效身份證明；外省市個人還須提交有關部門批準的購房證明。

　　(3)交易管理部門自受理之日起25個工作日內(nèi)完成審查工作(含對申報的購賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，采用兩種以上評估方法進行的評估)，并按照有關規(guī)定，計收有關稅、費、收益，完成立契過戶手續(xù)。

　　3、購方辦理房屋所有權(quán)證。購方持購賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權(quán)證復印件到區(qū)縣土地行政管理部門申請辦理土地出讓手續(xù)，并按房屋購賣成交價的3％交付土地出讓金。

　　4、辦完上述手續(xù)后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申辦房屋所有權(quán)證。

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