我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司北京公司副總經(jīng)理據(jù)胡景暉在胡景暉(胡景暉博客,胡景暉新聞, 隱性成本一：

契稅和公共維修基金

開發(fā)商在項(xiàng)目銷售時(shí)，其價(jià)格并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個(gè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋維修基金是收樓價(jià)的2%。所以從上述情況來看，即便是酒店式公寓房產(chǎn)價(jià)格讓你動(dòng)心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個(gè)隱性成本的代價(jià)。

隱性成本二：

租金價(jià)格的折扣

酒店式公寓的開發(fā)商在項(xiàng)目收益計(jì)算時(shí)，往往是根據(jù)所在地段的酒店日租金的市場(chǎng)價(jià)格制定的。以北京東二環(huán)附近的一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目來看，銷售價(jià)格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對(duì)比。以同等地段的一個(gè)四酒店為例，酒店標(biāo)準(zhǔn)間的市場(chǎng)價(jià)格大約在800元/日，一個(gè)月就會(huì)有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會(huì)采取會(huì)員、折扣等活動(dòng)，打折后的價(jià)格往往也就在400元至500元/日左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商預(yù)計(jì)的高率。

隱性成本三：

物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等其他費(fèi)用

針對(duì)投資酒店式公寓而言，除了需要在購(gòu)購(gòu)時(shí)需要繳納必須的費(fèi)用外，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等諸多費(fèi)用都需要考慮進(jìn)去，而這些往往就是我們?cè)谕顿Y時(shí)忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等維護(hù)費(fèi)用通常比較高，而且很難直接轉(zhuǎn)嫁給承租人。從這點(diǎn)來看，開發(fā)商打出的每年15%至18%的高率顯然沒有考慮到以上諸多因素。

隱性成本四：

房屋空置期

我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，酒店客房的年平均入住率在70%至80%左右，往往在每年冬季供暖季后就進(jìn)入了傳統(tǒng)的淡季，一般的普通住宅平均每年也會(huì)有45天左右的空置期，酒店式公寓的空置期也要控制在2個(gè)月的時(shí)間，這往往是很多投資人士忽略的問題。

　　隱性成本五：

中介費(fèi)

投資人在投資房產(chǎn)項(xiàng)目后，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費(fèi)極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費(fèi)，而這部分費(fèi)用也就成為了投資人士的隱性成本。

胡景暉說，隨著北京奧運(yùn)的臨近，不少開發(fā)商也借助奧運(yùn)概念進(jìn)行炒作，投資者應(yīng)考慮到這一概念到底有多少的持續(xù)性，多考察附近類似項(xiàng)目的房?jī)r(jià)、租金水平等相關(guān)數(shù)據(jù)，仔細(xì)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行全面的分析后再做出判斷。

編輯：舒會(huì)

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