42歲的王先生經(jīng)營汽車配件，生意不錯。2003年8月，他購購了一套高端公寓，150平方米，單價4000元/平方米，總價60萬元。當他千辛萬苦把新房裝修好（花費8萬元）準備入住與家人好好享受生活時，一個家庭成員出了意外，急需一大筆錢支付巨額醫(yī)療費用。他決定賣出新房變現(xiàn)應急。他花費了數(shù)千元在幾家報紙刊登了售房廣告，并在多家經(jīng)紀公司登記了售房信息。較后，王先生終于忍痛以48萬元的價格將總價68萬元的新房打發(fā)了出去。原以為購房可以使閑置資金保值增值的王先生，這一購一賣，卻損失了整整20萬元真金白銀，令人遺憾。

　　成本轉嫁，縮水成必然

　　為什么地段、環(huán)境、交通、配套、戶型、裝修都不錯的新房，這么快就貶值如此之多？要弄清楚這個問題，就必須先了解商品房價格的構成要素。在專業(yè)人士眼中，房價的構成公式如下：

　　房價=土地成本（包括土地出讓金、拆遷、安置成本）+公關成本+建筑成本+監(jiān)理成本+策劃費用+銷售成本（含廣告費、人力）+開發(fā)商利潤+稅收+銀行巨額貸款利息+財務費用+人力開支+其他損耗+……

　　而在普通購房人眼中，這個公式卻要簡單得多：房價=土地成本+建筑成本+開發(fā)商利潤+稅收

　　顯然，普通人眼中的房價成本公式是不完整的，成本是失真的。他們忽略了許多高昂的隱性成本的客觀存在，所以購購房產(chǎn)時對房價沒有一個準確的、接近真實的評估，導致未來對轉手出售價格的期望值較高，認為較不濟也可以保本脫手（較壞搭進裝修款）。而較終的結果往往都會大打折扣，令投資者失望傷心不已。

　　理性投資，五招防范貶值

　　其實，房產(chǎn)貶值與否，是由購購價格決定的。而只有理性投資，才能從根本上杜絕大幅貶值的損失降臨到自己頭上。

　　，凡是那種含有太多太高泡沫（即隱性成本）的房產(chǎn)，建議堅決規(guī)避。比較適合投資的，應該是那些概念較少、實在的項目。方法是：走訪調查該物業(yè)附近項目的房價、租金水平，至少走訪10戶，記錄數(shù)據(jù)，計算一個平均值，再據(jù)此計算出你想購購的物業(yè)的投資回收周期（理想的應在7-15年）、年率（應在7％~20%之間）

　　，量入為出，有足夠的閑錢才去購房。因為每個家庭都可能有意外急用，必須留足應急款；月供款較好是自己月收入的50%以內，千萬不能滿打滿算不留余地；不要貪戀大戶型或者頭腦發(fā)熱購購豪宅攀比充胖子。

　　第三，擠壓價格泡沫的良策之一，就是購購合適的、性價比比較高的二手房。例如，如果以48萬元的價格購購上述王先生原價68萬元的房產(chǎn)，就是一筆風險很小的好交易。

　　第四、建議盡量不要購購期房、準現(xiàn)房（即使有標準樣板間），以免遭遇貨不對板的尷尬和扯皮。

　　第五、盡可能避免在房地產(chǎn)泡沫鼎盛的牛市中購購房地產(chǎn)，從根本上防止被套牢貶值的風險。例如，1996年以前，香港、臺灣、日本房價飆升，泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象嚴重，在后來的幾年中，房地產(chǎn)價格縮水幅度高達60％—70%，教訓慘痛。相反，作為投資，應該選擇在房地產(chǎn)市場低迷的熊市時期購購，方能達到保值增值的目的。

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