商品房的購(gòu)賣不同于其他日常生活消費(fèi)品的購(gòu)賣，因?yàn)槠浣灰字芷陂L(zhǎng)，涉及資金量大，技術(shù)問題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對(duì)程序要求比較嚴(yán)格。但因?yàn)檫@樣或那樣的原因，可能導(dǎo)致退房的情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來主要有四種原因：一是購(gòu)房者違約；二是賣方違約；三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達(dá)成一致意見；四是雙方都違約，但協(xié)商達(dá)不成一致意見。在購(gòu)賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。北京漢卓律師事務(wù)所的姜濤、劉桂林(劉桂林博客,劉桂林新聞,劉桂林說吧)律師介紹了在購(gòu)房的不同階段出現(xiàn)退房情況時(shí)如何辦理相關(guān)的手續(xù)。

　　一、訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)階段

　　當(dāng)購(gòu)房者已交訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但還沒有簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的情況下：如果購(gòu)房者已向賣方支付了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但沒有說明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況購(gòu)房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項(xiàng)。

　　如果賣方所售項(xiàng)目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者與賣方有約定，所交款項(xiàng)為定金，且如果購(gòu)賣雙方就《商品房購(gòu)賣合同》達(dá)不成一致意見，較終沒有簽訂合同，所交款項(xiàng)予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林律師認(rèn)為這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬?gòu)?qiáng)迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購(gòu)房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》十二條對(duì)這種約定似乎是認(rèn)同的。

　　二、已做預(yù)售登記階段

　　購(gòu)賣雙方已到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)做了預(yù)售登記，但房屋還未交付使用，這個(gè)階段如果一方想退房頭先要與對(duì)方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見，如果雙方達(dá)成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋購(gòu)賣合同、違約責(zé)任由誰(shuí)來承擔(dān)、如何退款、如何履行等問題。

　　如果購(gòu)賣雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。此外雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記手續(xù)。

　　三、入住階段

　　在房屋竣工后，購(gòu)房者已辦理了入住手續(xù)，交了政府部門應(yīng)收的稅費(fèi)之后，但房產(chǎn)證還沒有辦理下來之前退房的，這個(gè)階段要求退房的一般都是購(gòu)房者，大多是賣方違約。這個(gè)階段除與上述個(gè)階段要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費(fèi)、搬離時(shí)間等問題。如賣方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，確定裝修損失。購(gòu)房者還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，賣方所代收的稅費(fèi)也應(yīng)退還。如達(dá)不成協(xié)議，購(gòu)房者可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。

　　四、房產(chǎn)證辦理完畢階段

　　房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下購(gòu)房者是不能退房的。如果賣方已為購(gòu)房者辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資，且合同有約定如購(gòu)房者拒不按約定履行付款義務(wù)，賣方是可以提出解除合同的，要求購(gòu)房者退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。

　　北京市漢卓律師事務(wù)所姜濤、劉桂林律師

　　退房教程ABC

　　律師熱線 退房前后差價(jià)誰(shuí)來賠

　　讀者鄭先生：

　　2007年7月我在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)了一套房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是9800元/平方米，前段時(shí)間開發(fā)商交樓，發(fā)現(xiàn)房子的實(shí)際面積比合同上寫的小了3.2平方米，超過了總面積的3%?，F(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格超過了15000元/平方米，后期價(jià)格也在16000元/平方米。請(qǐng)問，如果我要退房，開發(fā)商是否應(yīng)該按照現(xiàn)在的價(jià)格給我補(bǔ)償？

　　律師答疑：

　　北京漢卓律師事務(wù)所劉桂林律師認(rèn)為，幾年來北京樓價(jià)有較大幅度上漲，如果開發(fā)商僅按照合同簽訂時(shí)的價(jià)格給予補(bǔ)償，有違公平原則。但劉律師提醒讀者，如果開發(fā)商沒有過錯(cuò)，而是購(gòu)房者單方面提出解除購(gòu)房合同，在這種情況下，法院可能不會(huì)支持購(gòu)房者按照當(dāng)前價(jià)格給予補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求。如果是因?yàn)殚_發(fā)商過錯(cuò)，提出退房，則可以向法院提出按照當(dāng)下價(jià)格補(bǔ)償?？梢蕴岢鐾朔康拈_發(fā)商常見過錯(cuò)有：開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，商品房面積誤差超過3%，開發(fā)商遲延交樓，商品房發(fā)生質(zhì)量問題等。

　　相關(guān)專家指出，購(gòu)房者退房的情況多發(fā)生在與開發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》之后，如果遇到以下七種情形，購(gòu)房人有權(quán)依法解除合同(退房)，并根據(jù)實(shí)際情況要求開發(fā)商承擔(dān)退還全部購(gòu)房款、賠償貸款利息、頭付款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。

　　一、 開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　在商品房預(yù)售之后，開發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)的，購(gòu)房者有權(quán)退房并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　二、開發(fā)商隱瞞房屋抵押狀況

　　指商品房購(gòu)賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購(gòu)購(gòu)房者又將該房屋抵押或出賣給第三人，導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失；另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房購(gòu)賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無法取得房屋，購(gòu)房者也有權(quán)解除合同。

　　提示

　　此處所說的種情況經(jīng)常表現(xiàn)為開發(fā)商將房屋抵押給銀行或其他機(jī)構(gòu)，所以購(gòu)房者在購(gòu)房之前，應(yīng)該到“北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”上查明所購(gòu)房屋的抵押登記情況；種情況就是平常所說的“一房?jī)少u”，該情形在實(shí)行期房預(yù)售網(wǎng)上登記后已經(jīng)較為少見。

　　三、無證售房

　　開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；購(gòu)受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息。

　　提示

　　這種情形在早期的北京市場(chǎng)時(shí)有發(fā)生，但在相關(guān)部門加強(qiáng)管理，尤其是使用統(tǒng)一的《商品房預(yù)售合同》文本之后，該情況已較少發(fā)生。

　　四、商品房發(fā)生質(zhì)量問題

　　開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

　　提示

　　這里需要注意的是，所謂房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，需要經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)，不能僅憑購(gòu)房者主觀判斷。另外，如因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房者也有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

　　五、商品房面積誤差過大

　　當(dāng)商品房預(yù)售合同中的約定面積與實(shí)際面積產(chǎn)生誤差時(shí)，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》十條的規(guī)定，面積誤差比完全值超出3%時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房。

　　提示

　　購(gòu)房者選擇退房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房者已付清的房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房者，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

　　六、 開發(fā)商遲延交樓

　　若開發(fā)商未能按照合同約定期限交付時(shí)，應(yīng)按照合同約定處理，如未約定，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。

　　七、開發(fā)商延遲辦理房產(chǎn)證

　　按照商品房購(gòu)賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人（開發(fā)商）的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者無法辦理房屋所有權(quán)登記，購(gòu)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的。（編輯：凝水）

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