本報(bào)4月6日訊(記者宋曉暉)記者從多個(gè)律師事務(wù)所獲悉，隨著限購(gòu)令的出臺(tái)，許多已經(jīng)決定購(gòu)房的消費(fèi)者無(wú)法通過網(wǎng)簽，只好選擇退房。而在整個(gè)退房過程中，圍繞定金、訂金、頭付款退不退等問題，消費(fèi)者和二手房賣主、開發(fā)商產(chǎn)生了許多糾紛和矛盾，由此引發(fā)的法律咨詢也隨之大幅增加。那么，限購(gòu)令出臺(tái)后退房到底是否受保護(hù)呢？記者就此采訪了山東舜元律師事務(wù)所律師呂洪利?！跋胭?gòu)房，可由于條件不夠，就只能忍痛割愛退房了?！睆埾壬苁菬o(wú)奈，他告訴記者，自己早在3個(gè)月前看中一套二手房，而且已經(jīng)通過中介交付了5萬(wàn)元定金，現(xiàn)在突然出現(xiàn)的限購(gòu)令讓他很為難，自己的條件不達(dá)標(biāo)，只能選擇退房，又擔(dān)心賣主不退定金，心中未免忐忑不安。

　　“如果是因?yàn)橄拶?gòu)令這樣的國(guó)家政策出臺(tái)，導(dǎo)致許多消費(fèi)者無(wú)法繼續(xù)購(gòu)房的，應(yīng)該不受合同違約責(zé)任約束，因?yàn)檫@是超出購(gòu)賣雙方預(yù)料和控制范圍的?！贬槍?duì)消費(fèi)者退房過程中產(chǎn)生的擔(dān)心，呂洪利律師建議眾多消費(fèi)者“安心”，在提出退房申請(qǐng)后應(yīng)積極跟開發(fā)商協(xié)商，以便順利退還款項(xiàng)；一旦協(xié)商不成，消費(fèi)者可以向法院提起訴訟或依據(jù)合同中仲裁條款向濟(jì)南仲裁委申請(qǐng)仲裁。

　　呂洪利介紹，在限購(gòu)令出臺(tái)后的退房過程中，主要會(huì)出現(xiàn)以下三個(gè)方面的問題：

　　定金：應(yīng)全部退還

　　購(gòu)受人在政策沒有出臺(tái)前向開發(fā)商或者二手房賣主交了一部分定金，但沒有簽訂購(gòu)房合同，目前即便補(bǔ)簽合同也由于受限購(gòu)令的約束無(wú)法通過網(wǎng)簽，在選擇退房時(shí)應(yīng)該退全部定金。一般來(lái)講，若是購(gòu)受人違約，定金可以不退；但因?yàn)閲?guó)家政策發(fā)生變化，購(gòu)受人因此無(wú)法繼續(xù)購(gòu)購(gòu)的，賣方應(yīng)該將定金全額退還給消費(fèi)者。

　　訂金：如無(wú)另行約定應(yīng)全部退還

　　訂金的性質(zhì)相當(dāng)于是預(yù)付款，如果在購(gòu)賣雙方?jīng)]有另行約定違約責(zé)任的情況下，由于限購(gòu)令導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)購(gòu)購(gòu)的，訂金應(yīng)該全部退還給消費(fèi)者。

　　頭付款：如沒辦理網(wǎng)簽等手續(xù)應(yīng)全部退還

　　頭付款將牽扯到兩種情況，一種是由于開發(fā)商五證不全導(dǎo)致購(gòu)受人交了頭付款卻無(wú)法及時(shí)網(wǎng)簽的，開發(fā)商應(yīng)該沒有任何理由將頭付款全部退還給消費(fèi)者。因?yàn)槲遄C不全即意味著違法售房，在這種情況下購(gòu)受人即便是跟開發(fā)商簽了合同也屬于無(wú)效合同。種即開發(fā)商五證齊全，購(gòu)受人卻沒有即時(shí)辦理網(wǎng)簽等手續(xù)的，按照《民法》確定的公平合理原則，開發(fā)商也應(yīng)將購(gòu)受人的所有頭付款退還，因?yàn)轭^付款不是違約金。

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