這就必須分析購房支出,一般購房支出包括頭付月供借款向開發(fā)商融資抵充置換等直接或間接購賣付出.較終形成的結果是房子作為凝結物的大宗支出.其中,與按揭貸款相關的是利率,工作穩(wěn)定性與通脹程度,社會保障程度;而借款往往是以人脈關系為前提,當然能夠借款也是不錯的一種融資與稀釋購房負擔的辦法;至于開發(fā)商融資與抵充/置換等方式,則是政策指引下開發(fā)商為了啟動市場的一些營銷舉措,可以加以利用.所以綜合起來,讓房子保值的購法有以下幾種:

　　一、置換法

　　這是針對一些前期擁有公產(chǎn)房或經(jīng)濟租用房,或私房的一些城市公民,在目前的階段可以通過置換來提升自己的住房持有結構.這里的置換包括二手市場的出手,新房市場的購入,也包括與開發(fā)商之間的還建協(xié)定,小產(chǎn)權房在適度范圍的低成本轉讓.

　　置換的目的就是籌集現(xiàn)金,在歸零的狀態(tài)下重新進行置業(yè)考慮.如果現(xiàn)金流比較充足則比照多套持有的方針進行置業(yè);如果一次性消費可以達到自住舒適目標,也可以一次性完成居住條件的改善;如果想有余錢用于后期事業(yè)方面的發(fā)展,更可以盡量采取未來消費法,待事業(yè)良性發(fā)展后再進行房產(chǎn)方面的收益整理.

　　二、一次性或分期付迄法

　　這是一個人脈關系廣泛而個人信用比較高的客戶的消費方式.未來經(jīng)濟的發(fā)展將回歸虛擬與實體結合的方面,也就是智力成果權會受到社會的進一步重視,若如此,我們可以在未來收益計量基礎上加入自己未來的智力成果轉換的部分未來收益,即可以認為自己的就業(yè)與行業(yè)收益外,還可能用智力來置換他項收益,我國自十六大以來鼓勵非勞動收入的合法性實際就是針對虛擬經(jīng)濟日益繁榮出臺的一項前瞻性措施.

　　很簡單,這類人的置業(yè)就是一次性考慮,盡量動用人脈關系,向親朋好友及其他對現(xiàn)代經(jīng)濟環(huán)境下的個人信用有認識的那些人,還有就是開發(fā)商,基于調控與樓市預期不明,消費觀望條件下,開發(fā)商提供的一些墊付營銷方式,總的一個目的就是盡量在不透支未來的條件下實現(xiàn)置業(yè)要求.讓自己在完成居住愿景的前提下一門心思進行未來的事業(yè)規(guī)劃.

　　三、多套持有法

　　這是針對一些高端消費客戶的有效選擇.有人為了謀求一套別墅而不惜高價錢,我的建議是多套持有,伺樓市穩(wěn)定并成熟發(fā)展時你將看到這種建議的好處.

　　其理論依據(jù)就是不要將所有放在一個籃子里.如果你想消費高端物業(yè),自然頭付及按揭還貸數(shù)量都比較可觀,還不如將其分期放在中小套型方面而實現(xiàn)多套持有,這種組合可以降低未來的月供,可以讓你的手中有一定余錢用于其他投資或經(jīng)營,同時你還可以進行小范圍的理房,通過這些經(jīng)驗的積累,你再在不長的時間內進行高端消費,一舉三得,并且在進行二次高端消費的時候,還可以通過出手小套獲得一定的升值儲備.

　　多套持有法還可有效抵制調控下的樓市緊縮,因為你不必為還貸不能而擔心,也不心擔心房價短期波動,對比一套房子受政策調控的沖擊,明眼人應該能馬上理解.

　　四、未來消費法

　　這是適合窮人置業(yè)的一種激進方法.具體操作要點就是:既然是花未來的錢來滿足現(xiàn)實的居住,不妨設定未來是美好的,經(jīng)濟是向上的,整個國家的金融體系與保障體系是漸進的,因此,我們對自己未來的發(fā)展不用過于害怕,相信自己的未來能夠還清現(xiàn)實的支出,具體衡量標準看未來的經(jīng)濟發(fā)展能夠持續(xù)提供一個滿足自己才干的工作崗位,就業(yè)穩(wěn)定會讓你的收入增長納入國家政策能夠照看的地步,不用著急.比如你從事的是未來朝陽行業(yè),如動漫,如IT,如信息處理,如醫(yī)生,如律師,如中介服務,如家庭保障服務,這些在經(jīng)濟越發(fā)達的時候是一個持續(xù)健康發(fā)展的行業(yè),自然你可以大膽進行未來式消費.

　　比較普遍的做法就是盡量用較長的貸款時間,較低的頭付,盡量購入 ,將所有相關支出通過透支來撬動置業(yè)目的.然后你先進的壓力來自于還貸壓力,前已述及,你從事的行業(yè)與你的未來是有一定保障的,所以這種透支只要比之于你的未來收益增長偏弱,你的消費就有意義.

　　五、功能位移法

　　非常適合投資與自住性消費雙重目的客戶的消費方式.具體包括底商加上蓋居住功能的結合,即靠近底層商鋪并購購其上蓋直接相關的物業(yè),從而將未來居住與經(jīng)營放在一個空間,通過商鋪的自營或出租獲得回報,用回報適當稀釋還貸壓力,同時如果置業(yè)地點在一個比較大型的社區(qū),未來家庭酒店將更多進駐,還可整體出租或自營家庭式酒店,以滿足社區(qū)商業(yè)發(fā)達與配套成熟人氣上升后的商機;如綜合用地上建筑的綜合物業(yè),其功能適合于寫字間與小型出租式公寓,購入時可解決自住問題,購入后一旦自己的消費條件提升,可以進行二次置業(yè),則該多功能物業(yè)既可滿足寫字間出租也可做為小型公寓出租,轉手具備總價優(yōu)勢,并且綜合用地的地段淘汰率低,未來的地段升值有一定保障.

（編輯：無涯）

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