中國對香港的影響增強(qiáng)，促進(jìn)香港經(jīng)濟(jì)前景明朗

　　正當(dāng)全球的主要金融市場都在努力對抗美國次貸問題帶來的影響時，香港與中國日益緊密的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，為香港抵銷了這負(fù)面影響及延長經(jīng)濟(jì)增長期。仲量聯(lián)行香港及澳門研究部主管陳錦平表示：“中國對香港具關(guān)鍵性影響。雖然美國依然是香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定性因素，但中國已逐漸成為推動本港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另一主要動力。透過緊密的中港聯(lián)系，香港已建立穩(wěn)健的平臺，將蓬勃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展延續(xù)至未來十年，而中期至長遠(yuǎn)，香港的物業(yè)市場亦將因而受惠。”

　　寫字樓

　　香港寫字樓市場現(xiàn)正經(jīng)歷的升幅。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，供應(yīng)有限，特別是傳統(tǒng)的核心區(qū)寫字樓市場，加上需求強(qiáng)勁，空置率不斷下降，令租金及資本值持續(xù)上揚(yáng)。展望未來，進(jìn)出口貿(mào)易以及金融、保險、房地產(chǎn)及商業(yè)服務(wù)行業(yè)，將繼續(xù)成為香港寫字樓發(fā)展的主要動力?，F(xiàn)時，香港的寫字樓有75%是由上述兩個行業(yè)占用。

　　截至2007年的十年期間，珠江三角洲及香港的出口總值（包括本地出口及轉(zhuǎn)口）上升 461%，由 2萬1千 億港元增至11萬 8千億港元，同期，香港進(jìn)出口業(yè)的就業(yè)人數(shù)亦上升51%，增至 544,100人。經(jīng)濟(jì)學(xué)人信息部 (EIU) 預(yù)測，中國將會超越德國成為全球出口國，其出口量至 2012 年底將占全球 15%。根據(jù)仲量聯(lián)行分析，珠江三角洲的出口量每增長 10%，香港進(jìn)出口業(yè)的就業(yè)人數(shù)相應(yīng)增加 1%，盡管這比率正逐步下降。由此可見，出口業(yè)增長有助帶動香港的寫字樓需求。

　　同樣地，金融、保險、房地產(chǎn)及商業(yè)服務(wù)行業(yè)擴(kuò)張，亦將會推動香港的寫字樓需求上升。香港的金融、保險、房地產(chǎn)及商業(yè)服務(wù)行業(yè)的本地生產(chǎn)總值每增長 1.5%，該行業(yè)的就業(yè)人數(shù)即增加 1%。作為國內(nèi)企業(yè)籌集資金的主要地點(diǎn)之一，香港的地位日益重要，同時，香港致力發(fā)展成為不僅是亞太區(qū)而是全球領(lǐng)跑的金融，在未來十年亦有助推動香港的寫字樓需求。

　　陳錦平稱：“各界普遍關(guān)注香港寫字樓現(xiàn)時創(chuàng)下的租金水平新高能否持續(xù)，但事實(shí)上，從租戶的負(fù)擔(dān)能力而言（即總租金支出占服務(wù)行業(yè)本地生產(chǎn)總值的百分比），與歷史高位相比，現(xiàn)時的租金水平在整體商業(yè)環(huán)境仍處于可負(fù)擔(dān)水平，加上預(yù)期需求將會上升，因此不排除租金會持續(xù)上漲。即使短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)及物業(yè)市場發(fā)展周期可能令租金出現(xiàn)波動，但相信租金亦不會跌至歷史低位?！?p>　　住宅

　　香港的人口及家庭數(shù)目持續(xù)增長，加上經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展及家庭收入上升，未來十年，香港的住宅需求將會增強(qiáng)。

　　未來十年，香港的人口老齡化將會加劇。由于退休人士一般不愿承受物業(yè)市場風(fēng)險（不包括擁有較高財富的），年長人口增加對住宅市場而言屬負(fù)面因素。然而，預(yù)料香港的人口將繼續(xù)穩(wěn)定增長，加上家庭成員人數(shù)不斷下降，人口老化的負(fù)面影響將可得到紓緩。事實(shí)上，年齡介乎 25-39 歲的人口組別，未來十年將繼續(xù)穩(wěn)占香港人口的一部分，而此組別人士的收入較高，置業(yè)或換房的愿望亦較強(qiáng)。

　　香港的家庭成員人數(shù)正逐步縮減。現(xiàn)時香港的家庭成員人數(shù)平均為 3 人，而十年前則為 3.3 人，預(yù)計至 2017 年將進(jìn)一步縮減至 2.8 人。按此趨勢，未來十年香港的家庭數(shù)目將會增長 16%，由2007 年的117萬戶增至2017年的136萬戶。

　　經(jīng)濟(jì)增長及收入上升亦有利資本值上揚(yáng)。根據(jù)預(yù)測中的實(shí)質(zhì)本地生產(chǎn)總值每年升幅及通脹率，預(yù)料香港的表面家庭收入將平均每年增長6.4%（預(yù)料較低及較高升幅分別為5.2%及7.6%），令購家的負(fù)擔(dān)能力相應(yīng)上升。

陳錦平指出：“假設(shè)現(xiàn)時的負(fù)擔(dān)能力及平均貸款與估值比率在未來十年維持不變，住宅價格在2007至2017年之間將會上升63%，達(dá)到平均每平方呎7,000元港元；若市況良好，升幅更可達(dá)80%。若精明的投資者能成功捕捉市場升勢，將可獲得更佳回報。家庭成員數(shù)目縮減的趨勢，加上夫婦兩人共同賺取收入又沒有孩子的中產(chǎn)家庭數(shù)目增加，市場對中級至高端的精品住宅單位的興趣將會上升。隨著香港繼續(xù)加強(qiáng)作為中國的國際集資平臺，高端豪宅市場前景仍然看好。此外，收入較高的外籍雇員、成功企業(yè)家及看準(zhǔn)時機(jī)的投資者均為市場帶來支持，亦加強(qiáng)了住宅市場資本值上升的長遠(yuǎn)潛力?！?p>　　商鋪市場

　　雖然社會關(guān)注本地消費(fèi)需求將因香港人口老齡化而減少，為商鋪市場發(fā)展帶來限制；但事實(shí)上市場正在醞釀的各種趨勢將可為人口老齡化的問題帶來緩沖作用。在未來十年，香港家庭收入增加、市民消費(fèi)能力的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)移，加上來港旅客人數(shù)激增，將可令香港的零售業(yè)以至商鋪市場保持穩(wěn)健發(fā)展。

　　當(dāng)香港的高收入人士數(shù)目正不斷增加的同時，不同年齡組別人士的收入分布亦正在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。今天，所有年齡在35歲以上組別的人士，收入均較1990年代中期的同齡人士為高；而收入較高的一群，已由年齡介乎25-34歲的組別，轉(zhuǎn)移到34-44歲的組別。此外，由于現(xiàn)今社會較以往重視富經(jīng)驗(yàn)及擁有專業(yè)技能的員工，因此現(xiàn)時香港勞動人口中資歷較深的一群，相比十年前可享有更長壽的職業(yè)生涯，工資亦較高。隨著香港與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步融合而產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性改變，這收入分布的轉(zhuǎn)移將會更為明顯。工資快速增長較后將轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力；而整體購購力在十年內(nèi)將上升10%， 至2017年，本地零售銷售額將增加83-129%，達(dá)至3,410億港元至4,280億港元。因此，人口老齡化問題對商鋪市場的影響將可大大得到舒緩。

　　游客消費(fèi)增加，亦為零售市場帶來希望。以香港中期至長期旅客購物支出年復(fù)合增長率計算，旅客在港的消費(fèi)，將由2007年的616億港元增加至2017年的1,410億至3,060億港元。香港、澳門及珠三角地帶整體發(fā)展成為一個旅游點(diǎn)，將為香港帶來源源不絕的旅客及購物消費(fèi)增長。此外，高端消費(fèi)市場持續(xù)發(fā)展，亦正好迎合國內(nèi)中產(chǎn)家庭數(shù)目迅速增長以及香港越來越多夫婦共同賺取收入但沒有孩子的家庭。

　　陳錦平補(bǔ)充說：“若把本地及旅客的預(yù)測消費(fèi)加起來，香港的總零售銷售額將以年復(fù)合增長率6.9–11.5%增長，于2017年達(dá)至4,830億至7,340億港元。因此即使面對人口老齡化，香港零售市場出現(xiàn)重大打擊的機(jī)會不高。”

　　展望未來

　　展望未來十年整體走勢，陳錦平總結(jié)道：“中國快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是讓香港從2003年經(jīng)濟(jì)谷底中迅速反彈的重要動力，亦為近期香港經(jīng)濟(jì)及物業(yè)市場上升至高峰提供了支持。這經(jīng)濟(jì)趨勢將延續(xù)至未來十年，為香港的宏觀經(jīng)濟(jì)帶來正面動力。此外，一些微觀市場因素亦為香港物業(yè)市場帶來樂觀前景。這些利好因素包括了香港繼續(xù)發(fā)展成為中國企業(yè)的集資平臺、人口結(jié)構(gòu)模式的改變以及珠江三角洲逐步發(fā)展成為一個單一的商業(yè)及旅游樞紐。因此，我們認(rèn)為香港物業(yè)市場在未來十年的發(fā)展將會繼續(xù)熣燦?！?

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