由于政府制定合同示范文本,要表現(xiàn)的是對(duì)合同雙方的不偏不倚,這就難免使弱勢(shì)的購(gòu)房人處于不利地位。要改變這種地位,購(gòu)房人可以選擇不同的簽約方式。目前的簽約方式主要有以下3種:

　　一、聘請(qǐng)律師幫助自己去簽合同

　　這就是目前一些人呼吁的所謂的向國(guó)外學(xué)習(xí):購(gòu)房合同由雙方的代理律師簽訂,而不是由當(dāng)事人直接簽訂。

　　但這種方法目前在國(guó)內(nèi)實(shí)行并不容易。原因是:

　　1、香港購(gòu)房通過(guò)律師樓,國(guó)外則多是通過(guò)經(jīng)紀(jì)人。有些國(guó)家購(gòu)賣雙方的經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用總共高達(dá)房?jī)r(jià)的7%,全部由賣房人支付。但是不管這筆費(fèi)用由誰(shuí)支付,肯定會(huì)成為購(gòu)房成本的一部分,這在目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已和購(gòu)房人收入大大脫節(jié)的情況下,相信大部分購(gòu)房人寧愿選擇購(gòu)房時(shí)吃些虧也不希望房?jī)r(jià)上調(diào)。

　　2、目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)律師代理談合同沒(méi)有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),一般是按公里收費(fèi);對(duì)合同內(nèi)容也沒(méi)有一個(gè)購(gòu)賣雙方公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房人的要求并非由律師出面,房地產(chǎn)商就會(huì)接受,這樣購(gòu)房合同談得越細(xì),律師費(fèi)用越高,同時(shí)又很少有律師肯承諾不成功不收費(fèi),這就使一些購(gòu)房人覺(jué)得請(qǐng)律師在經(jīng)濟(jì)上并不合算。

　　3、從目前整個(gè)社會(huì)法律環(huán)境看,購(gòu)房人簽一個(gè)滿意的合同并不能保證事后若有糾紛會(huì)有滿意的處理結(jié)果,收房后打官司還要另外付費(fèi)請(qǐng)律師,也不能完全排除個(gè)別缺乏職業(yè)道德的律師兩面吃和不懂房地產(chǎn)的律師濫竽充數(shù)的情況。這些因素使一些購(gòu)房人覺(jué)得請(qǐng)律師簽合同并不能解決實(shí)際問(wèn)題。

　　當(dāng)然,如果您自己簽約實(shí)在有困難,如沒(méi)時(shí)間,沒(méi)精力,同時(shí)又有經(jīng)濟(jì)能力請(qǐng)一個(gè)很好的律師,那么請(qǐng)律師代自己簽約,也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　二、自己簽合同

　　購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)條件決定了更多的購(gòu)房人還是選擇自己簽合同。雖然大家都會(huì)說(shuō)時(shí)間就是,但對(duì)于并不富余的中國(guó)購(gòu)房人來(lái)講,他們寧愿選擇花時(shí)間自己去學(xué)習(xí)簽約,而不愿意選擇花錢(qián)請(qǐng)律師。如果自己簽約時(shí)能小心謹(jǐn)慎,考慮周全,結(jié)果也不見(jiàn)得比請(qǐng)律師代為簽約差多少。

　　三、集體簽約

　　面對(duì)上述情況,應(yīng)運(yùn)而生地出現(xiàn)了具有中國(guó)特色的集體簽約的現(xiàn)象。集體簽約相對(duì)前兩種情況既省錢(qián)又省時(shí)間,購(gòu)房人的信息可以共享,請(qǐng)律師的錢(qián)可以共同承擔(dān),也能造成房地產(chǎn)商的心理壓力,增強(qiáng)購(gòu)房人的談判本錢(qián),不失為一種好方法。

　　但是任何事情都有正反兩個(gè)方面。集體購(gòu)房簽約需要集體的團(tuán)結(jié),不能自說(shuō)自話;也不能排除房地產(chǎn)商會(huì)收購(gòu)集體購(gòu)房的談判代表;同時(shí)談判代表的素質(zhì)和談判水平?jīng)Q定著所有參與者的命運(yùn)。有一個(gè)網(wǎng)友曾在網(wǎng)上問(wèn)我:定金可不可以要回,集體購(gòu)房的代表律師告訴他,等談好合同再談要回定金的事。我感到很驚訝:合同達(dá)成一致了,還有什么理由退定金呢?為了防范風(fēng)險(xiǎn),筆者建議參加集體購(gòu)房的購(gòu)房人對(duì)代表的委托應(yīng)限定權(quán)限,委托代表進(jìn)行談判,把較終決定簽字權(quán)留給自己。

　　在此還要提醒準(zhǔn)備簽約購(gòu)房的朋友,一個(gè)購(gòu)房人要搞懂自己完全沒(méi)有接觸過(guò)的房地產(chǎn)并不容易,這就要學(xué)會(huì)借鑒,借鑒朋友、網(wǎng)友、媒體報(bào)道的經(jīng)驗(yàn),簽合同時(shí)不要怕"抄襲"別人寫(xiě)出來(lái)的有用文字,以至于把本來(lái)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題復(fù)雜化。

　　對(duì)普通購(gòu)房人來(lái)講,簽合同不可能面面俱到,更不要指望房地產(chǎn)商能同意他自己都無(wú)法解決或預(yù)測(cè)到結(jié)果的事情。購(gòu)房就是購(gòu)房,不要做不切合實(shí)際的幻想。要明白房地產(chǎn)商無(wú)權(quán)強(qiáng)迫購(gòu)房人接受任何條款,購(gòu)房人也無(wú)法強(qiáng)迫房地產(chǎn)商接受任何條款。如果房地產(chǎn)商不接受購(gòu)房人的要求,購(gòu)房人能做的只有不購(gòu)這個(gè)房地產(chǎn)商的房。在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)方市場(chǎng)前,很多不合理但又不違法的問(wèn)題,單靠購(gòu)房人個(gè)人的力量能改變的不多。

　　因此,筆者認(rèn)為,對(duì)一個(gè)普通購(gòu)房人來(lái)講,更實(shí)際的是從合同范本本身入手,就對(duì)自己權(quán)益影響和自己較關(guān)心的問(wèn)題爭(zhēng)取和房地產(chǎn)商協(xié)商達(dá)成一致,面面俱到或過(guò)高要求往往會(huì)影響談判氣氛和談判結(jié)果。

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