欒律師：我覺(jué)得應(yīng)該分兩個(gè)階段，在2003年到2008年這個(gè)期間，業(yè)主跟開(kāi)發(fā)商的位置完全是一種不平衡的，因?yàn)榉孔臃浅：觅u，開(kāi)發(fā)商是非常非常的牛，他拿了一個(gè)格式文本就是這個(gè)合同，你愛(ài)購(gòu)不購(gòu)，當(dāng)時(shí)一旦有房子面市了，很多業(yè)主是排隊(duì)去購(gòu)這個(gè)房子，他根本就不會(huì)去計(jì)較商品房購(gòu)賣契約之中，制定了哪些不平等的條約，對(duì)他將來(lái)的生活會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？在那個(gè)時(shí)間段業(yè)主可以講非常非常的弱勢(shì)。在2008年之后，這個(gè)情況有點(diǎn)改善，隨著房市進(jìn)一步的萎靡，開(kāi)發(fā)商也打出了很多促銷手段，他會(huì)盡可能的跟業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，在簽定合同方面，開(kāi)發(fā)商比以前低調(diào)了很多，但是總的來(lái)說(shuō)，業(yè)主及開(kāi)發(fā)商相比，業(yè)主一直是處于一種弱勢(shì)的地位，這個(gè)地位一直沒(méi)有改變。

　　主持人：造成這種位置的根本原因是什么？

　　欒律師：我覺(jué)得就是房屋特殊商品的供求關(guān)系所導(dǎo)致的。>

南京圣典律師事務(wù)所 欒云根律師

　　主持人：一般來(lái)說(shuō)，在房屋問(wèn)題上，的問(wèn)題根源是什么？網(wǎng)友說(shuō)的根源是條約，開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同是霸王條約，是帶來(lái)一系列根本問(wèn)題的萬(wàn)惡之源，你覺(jué)得這話有道理嗎？

　　欒律師：這話只說(shuō)對(duì)了一半，為什么這么說(shuō)呢？，開(kāi)發(fā)商從兩千年之后，拿出的一些文本都是經(jīng)過(guò)房產(chǎn)局制訂的格式文本，這個(gè)文本出臺(tái)有一定的積極性，是吸取了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)合同的，包括法律屆對(duì)房地產(chǎn)銷售的意見(jiàn)制訂了一種格式合同。這種格式合同跟合同法比，頭先個(gè)肯定是不沖突的，個(gè)它盡量體現(xiàn)了公平，但是從另外一個(gè)角度講，這個(gè)合同也不可能達(dá)到盡善盡美的地步，一些可以由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者更改的地方，被開(kāi)發(fā)商霸占了，這也造成的交房之后，開(kāi)發(fā)商跟業(yè)主矛盾進(jìn)一步尖銳，甚至不可調(diào)解的重要原因。

　　主持人：今天我們請(qǐng)來(lái)了焦點(diǎn)的兩位網(wǎng)友，他們目前已經(jīng)是購(gòu)購(gòu)了某樓盤的房子，在交房的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)交房的開(kāi)發(fā)商不誠(chéng)信，出現(xiàn)了一些問(wèn)題，請(qǐng)網(wǎng)友甲講一下交房中出現(xiàn)的一些問(wèn)題？

　　網(wǎng)友甲：按照合同的約定是08年12月31號(hào)交付，但是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有交付，也沒(méi)有正式的通知下來(lái)，所以造成了業(yè)主很不滿的情緒，陸續(xù)的有三四次大量業(yè)主集體的和開(kāi)發(fā)上溝通這個(gè)事情，影響也挺大的。經(jīng)過(guò)好幾次的溝通，較后通過(guò)政府部門的協(xié)調(diào)，大體上把成交的問(wèn)題做了一個(gè)條文定下來(lái)，個(gè)問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)商的延期交付問(wèn)題，現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題也非常普遍，開(kāi)發(fā)商延期交付，作為業(yè)主來(lái)的話，我們只能是被動(dòng)的去等待，沒(méi)有辦法去約束開(kāi)發(fā)商，雖然有合同，但是開(kāi)發(fā)商一句話就說(shuō)“按照合同的話，我延期交付賠錢給你”，他一句話就可以把業(yè)主所的理由都打破了，關(guān)于延期交付應(yīng)該也是很多購(gòu)期房的業(yè)主遇到的問(wèn)題。個(gè)開(kāi)發(fā)商在交房的時(shí)候，很多配套的設(shè)施不到位17173，當(dāng)時(shí)說(shuō)交付的只是一個(gè)房屋，但是關(guān)于房屋相關(guān)的配套，包括綠化、圍墻、水電氣，安保各方面都沒(méi)有。因?yàn)槲覀儾皇菍I(yè)學(xué)法律的，不知道開(kāi)發(fā)商這種理由是否成立，房屋和配套是不是可以分開(kāi)來(lái)交付？開(kāi)發(fā)商這種交付形式，按照合同來(lái)算的話，賠償金額也是很低的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)業(yè)主無(wú)法拿到房子造成的損失，關(guān)于損失這一塊也是業(yè)主比較關(guān)心的問(wèn)題。還有一個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商還有一部分房子到現(xiàn)在還沒(méi)有交付，延期交付達(dá)到三個(gè)月了，按照合同的約定，延期交付三個(gè)月業(yè)主可以要求退房的，在業(yè)主退房的過(guò)程當(dāng)中，是什么樣的操作流程，會(huì)遇到什么樣的問(wèn)題？業(yè)主要怎么樣去注意？

　　主持人：目前來(lái)說(shuō)您跟開(kāi)發(fā)商簽了交付合同？

　　網(wǎng)友甲：對(duì)，現(xiàn)在這個(gè)房子我已經(jīng)拿了，但現(xiàn)在只是拿到房子，配套的一些東西，開(kāi)發(fā)商承諾是五一之前交付給我們。

　　主持人：那包括哪些，有沒(méi)有書(shū)面的寫(xiě)下來(lái)？

　　網(wǎng)友甲：書(shū)面的有圍墻、大門、綠化、安防措施，水電氣這些都包括在里面。一期有四棟，兩棟已經(jīng)交付，還有兩棟沒(méi)有交付。

　　主持人：沒(méi)有交付的原因是什么？

　　網(wǎng)友甲：還沒(méi)有拿到房產(chǎn)局的竣工方案。

　　主持人：他們什么時(shí)候拿房？

　　網(wǎng)友乙：現(xiàn)在就是不清楚，他沒(méi)有正式的通知。

　　網(wǎng)友甲：有的業(yè)主會(huì)打電話過(guò)去問(wèn)，他一會(huì)說(shuō)月底，一會(huì)又說(shuō)四月份，五月份，沒(méi)有很準(zhǔn)的。

　　主持人：請(qǐng)欒律師就這幾個(gè)問(wèn)題，講一下。

　　欒律師：延期交付是在商品房購(gòu)賣合同之中出現(xiàn)較多的問(wèn)題，出現(xiàn)這種情況，業(yè)主可以有選擇性的采取相應(yīng)的途徑，可以請(qǐng)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，在司法實(shí)踐過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)的這種違約責(zé)任的霸王條款，連銀行的同期利息都達(dá)不到，。你也可以選擇撤銷違約條款，違約和損失同時(shí)準(zhǔn)備的話，你可以撤銷。延期交付的在這個(gè)地區(qū)的同類房子的租金，就是你的損失，這是可以要求開(kāi)發(fā)商做的個(gè)方面。個(gè)有些業(yè)主覺(jué)得對(duì)開(kāi)發(fā)商喪失信心了，可能要解除合同，解除要達(dá)到一定條件，經(jīng)過(guò)業(yè)主催告之后三個(gè)月仍不能交付的，業(yè)主可以解除合同。

　　主持人：催告是指什么呢？

　　欒律師：法律沒(méi)有明確規(guī)定是口頭還是書(shū)面，但較好是書(shū)面催告。很多業(yè)主都覺(jué)得解除合同對(duì)自己傷害很大，其實(shí)不是這樣的，尤其樓市現(xiàn)在處于低迷的狀態(tài)，解除合同對(duì)業(yè)主也許是個(gè)好事。頭先我們看一下，解除合同是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因?qū)е陆獬贤?，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，要承擔(dān)這么長(zhǎng)的利息，甚至你可以主張一些損失，可以要求開(kāi)發(fā)商賠償，賠償都拿到的話，那么你實(shí)際上在這個(gè)購(gòu)房合同中，你實(shí)際上是不虧的。個(gè)在樓市低迷的情況下，資金為王的地位在開(kāi)發(fā)商心目中是非常清楚的，一旦你解除合同，就是幾十萬(wàn)的資金的問(wèn)題，如果說(shuō)一下子涉及到十幾戶，甚至上百戶，一個(gè)正常的開(kāi)發(fā)商資金鏈肯定會(huì)受到很大的壓力，業(yè)主可以采取這種策略跟開(kāi)發(fā)商談，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不希望資金鏈斷裂的，如果一百戶要求解除合同，開(kāi)發(fā)商肯定是吃不消的。

　　主持人：房屋跟配套分割交付怎么說(shuō)？

　　欒律師：公共設(shè)施一般是跟著房子一塊交付的，但是你講的公共配套設(shè)施呢，是一些圍墻、綠化、并沒(méi)有記載在合同之中。

　　主持人：有記載嗎？

　　網(wǎng)友乙：有。

　　欒律師：如果沒(méi)有記載就比較麻煩，如果在合同中記載就按照合同定的日期交付。

　　主持人：這個(gè)怎么賠？

　　欒律師：也是十塊錢，因?yàn)榉孔咏桓督o你了，業(yè)主就可以使用了搜狗，你再跟開(kāi)發(fā)商去主張說(shuō)，房子沒(méi)有交付造成房子的空缺，給你造成什么損失，可能就比較難。因?yàn)榫G化沒(méi)有達(dá)到，你說(shuō)怎么主張損失，怎么量化你的損失，對(duì)業(yè)主來(lái)講是很難的一方面。盡管給你的生活帶來(lái)了很大的不便，但是可能到司法實(shí)踐中，只能支持十塊錢的違約金。

　　網(wǎng)友甲：我還有一個(gè)問(wèn)題問(wèn)，我們之前也咨詢過(guò)一個(gè)律師，催告法律上沒(méi)有規(guī)定明文形式，我們上次咨詢的律師是說(shuō)，因?yàn)榉孔颖緛?lái)是12月31號(hào)交付的，我們是在1月1號(hào)的時(shí)候，大概有五六十戶業(yè)主，已經(jīng)和開(kāi)發(fā)商辦公室主任溝通過(guò)了，當(dāng)時(shí)律師說(shuō)，我們這種行動(dòng)，已經(jīng)表示了？

　　欒律師：如果有足夠的證據(jù)證明就沒(méi)問(wèn)題，就你確實(shí)向開(kāi)發(fā)商提出來(lái)明確的催告，比如照片、錄音、攝像都可以能夠證明。雖然法律沒(méi)有明確的規(guī)定，但我們較好要有足夠的證據(jù)。

　　網(wǎng)友甲：還涉及到一個(gè)問(wèn)題，我們就算真的想退房了，但是我們有很的損失，即使能走法律途徑，通過(guò)司法訴訟是很漫長(zhǎng)的途徑，我們小老百姓是承受不起的？

　　欒律師：你可以考慮一下，把退房作為一個(gè)策略來(lái)跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判。

　　主持人：現(xiàn)在問(wèn)題有沒(méi)有改善？

　　網(wǎng)友甲：有一點(diǎn)點(diǎn)改善。

　　網(wǎng)友乙：沒(méi)有根本性的改善。

　　網(wǎng)友甲：他說(shuō)他達(dá)到交付的標(biāo)準(zhǔn)，政府給他很多亂七八糟的批文，他拿到了。但是他不拿出來(lái)給業(yè)主看。業(yè)主覺(jué)得小區(qū)這個(gè)樣子不可能被批準(zhǔn)建造，就造成這個(gè)誤會(huì)。

　　欒律師：政府部門把這些東西給他，可能當(dāng)時(shí)是違規(guī)操作的，不能要矛盾轉(zhuǎn)移到政府部門，有這種可能性。以前我們?cè)谒痉▽?shí)踐過(guò)程中，出現(xiàn)這樣的情況。如果他沒(méi)有拿過(guò)來(lái)，你不要去找政府要這些東西，因?yàn)檫@個(gè)本身是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，如果他不拿出來(lái)給你們看，我就可以拒簽房子。什么時(shí)候拿出來(lái)就交付，遲交違約金就少不了。我們的業(yè)主還是很善良的，跟開(kāi)發(fā)商的斗爭(zhēng)過(guò)程中，缺乏斗智斗勇的精神。

　　網(wǎng)友甲：開(kāi)發(fā)商看一兩個(gè)拒簽他賠得起的。按照賠償?shù)膯?wèn)題，按照合同的約定，截至的日期是按開(kāi)發(fā)商發(fā)出了收房通知書(shū)那為止，我就賠到那。

　　欒律師：我們?cè)趯彶殚_(kāi)發(fā)商是否具備交房條件，就是剛才我講的，三書(shū)一證一表，以業(yè)主看到的時(shí)間為準(zhǔn)。也許這些東西全部都拿到了，就是表面上全部都齊了，但是質(zhì)監(jiān)站把這些東西壓在那邊，這個(gè)可能就是質(zhì)監(jiān)站跟開(kāi)發(fā)商之間的默契，雖然它有了，但是質(zhì)監(jiān)站沒(méi)有頒發(fā)給他，說(shuō)不定就給他一個(gè)復(fù)印件，讓他去忽悠業(yè)主，所以我們一定要親眼看到這個(gè)東西。但是說(shuō)實(shí)在的，我不知道驗(yàn)房的時(shí)候，你們是經(jīng)過(guò)怎樣的程序的，以前開(kāi)發(fā)商經(jīng)常干什么事情呢？他成立一個(gè)房屋交付的小組，物業(yè)公司就在旁邊坐著，你簽字、交費(fèi)了，然后拿著鑰匙去入住，這樣就表示你愿意入住?，F(xiàn)在你們不妨可以采取一些策略，簽字未驗(yàn)房，或者房子未驗(yàn)，已收到鑰匙也行。

　　網(wǎng)友乙：這幾次維權(quán)的效果我個(gè)人感覺(jué)不是太好。一個(gè)是質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有得到根本性的改善，賠款還沒(méi)有達(dá)到我們正常的要求，為什么？我們這個(gè)門的問(wèn)題，按道理來(lái)講，我們業(yè)主的房子開(kāi)門的時(shí)候會(huì)互相沖突，如果我們整改，門向內(nèi)開(kāi)應(yīng)該賠我們一個(gè)平方，目前只答應(yīng)賠償0.5平方。把門有可能帶來(lái)以后鄰里的矛盾也轉(zhuǎn)嫁到我們業(yè)主身上來(lái)了，這是很大的一個(gè)問(wèn)題，其他房子的層高什么的，盡管我們的房子也有很大差距

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