已到收官

　　陽(yáng)光建華城在市場(chǎng)內(nèi)更多地被稱作陽(yáng)光威尼斯 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)，該項(xiàng)目位于普陀區(qū)祁連山南路、金鼎路口，占地820畝，總建筑面積逾100萬(wàn)平方米。陽(yáng)光建華城分為四期開(kāi)發(fā)，一期由10幢小高層、8幢高層組成，二期由11幢18-24層的小高層組成，三期也已于去年7月入住，而較近推出的四期“璀璨人生 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)”將成為收官之作。

　　四期的物業(yè)形態(tài)包括了小高層公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅，總建筑面積約20萬(wàn)平方米。和前三期相比，四期的容積率更低，小區(qū)內(nèi)還有1萬(wàn)多平方米活水，將小區(qū)自然分隔為南北半島。

　　就在本月上旬，四期推出新一批房源“提香灣 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)”，規(guī)劃有120套花園洋房和96套聯(lián)排別墅。洋房均價(jià)在13000元/平方米左右，房型有136-160平方米的三房、162-168平方米的三房，別墅則在183-260平方米。另外還有高層房源在售，均價(jià)10000元/平方米，房型有92平方米兩房、135平方米三房等。

　　從92平方米兩房房型來(lái)看，房間的通風(fēng)采光性還是問(wèn)題所在，臥室全部朝北，陽(yáng)臺(tái)和廚房位于一側(cè)，過(guò)于狹長(zhǎng)。從135平方米三房來(lái)看，房型設(shè)計(jì)采用比較熱門的“空中花園”概念，主臥配備有露臺(tái)，客廳也有陽(yáng)臺(tái)，但此房型缺陷在于南北通透性不佳、動(dòng)靜區(qū)域交叉干擾且客廳的利用率較低。

　　配套滯后

　　陽(yáng)光建華城可視作中環(huán)樓盤的成長(zhǎng)代表。在上海樓市飛速發(fā)展的2004年9月，該項(xiàng)目房?jī)r(jià)就從5000元/平方米漲到7000元/平方米。而在受宏觀調(diào)控波影響的2005年8月，該項(xiàng)目二期以6500元/平方米低開(kāi)，但半年后三期開(kāi)盤時(shí)，均價(jià)又升至9000元/平方米。

　　如今，在售房源的較高價(jià)逼近15000元/平方米，與2004年5月頭次開(kāi)盤時(shí)的5000元/平方米相比，價(jià)差近1萬(wàn)元。而從臨近的桃浦地區(qū)的同類樓盤來(lái)看，祥和星宇花園 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)與陽(yáng)光建華城一樣位居中外環(huán)間，但其全 源均價(jià)只有9500元/平方米。

　　同時(shí)，有人認(rèn)為陽(yáng)光建華城的宜居性未隨房?jī)r(jià)一起“成長(zhǎng)”。如目前周邊的公共交通配套仍較薄弱，離社區(qū)較近的129、827路等都要走上兩站路，而且線路都不直通市；祁連山路上倒有不少公交線路，卻少有?？空军c(diǎn)；唯有步行一刻鐘左右，到曹安公路上搭947、740路等通往曹楊和中山公園。

　　此外，目前陽(yáng)光建華城周邊的環(huán)境也欠佳，祁連山路上來(lái)往車輛以貨運(yùn)卡車為主，灰塵噪音污染較重。距社區(qū)較近的大賣場(chǎng)是真北路上的樂(lè)購(gòu)和曹安路上的易初蓮花嘉定店，但距離都在兩站路以上。而繁華的梅川路商業(yè)街更在三四站路以外，這樣的距離使社區(qū)業(yè)主集中購(gòu)物相當(dāng)不便。不過(guò)陽(yáng)光建華城自身規(guī)劃有配套商業(yè)，也成為其賣點(diǎn)之一。

　　退房風(fēng)波

　　從上海樓市的發(fā)展格局來(lái)看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了內(nèi)、中、外環(huán)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)3、2、1萬(wàn)元/平方米的梯度趨勢(shì)。而今年正值中外環(huán)樓盤集中放量，價(jià)格又恰好比較迎合剛性需求購(gòu)房者的要求。陽(yáng)光建華城所處的中外環(huán)間地段，無(wú)論是交通還是商業(yè)都在不斷完善當(dāng)中，因此受到追捧使其價(jià)格一路上揚(yáng)。

　　不過(guò)也有三期業(yè)主透露，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商將三期的近半數(shù)房源作為動(dòng)遷房低價(jià)賣給了動(dòng)遷戶，事先卻沒(méi)有對(duì)前期業(yè)主作出任何告知。前期業(yè)主的購(gòu)房?jī)r(jià)格有的在8000元/平方米，較高達(dá)到了10000元/平方米，而賣給動(dòng)遷戶的價(jià)格只有5000-6000元/平方米。面對(duì)部分前期業(yè)主的退房要求，開(kāi)發(fā)商則表示沉默，到后來(lái)退房風(fēng)波也不了了之。市場(chǎng)人士認(rèn)為，導(dǎo)致退房的直接原因是購(gòu)房者的“心理不平衡”，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、信息不對(duì)稱等都給開(kāi)發(fā)帶來(lái)隱患。

　　陽(yáng)光建華城（陽(yáng)光威尼斯）

　　樓盤地址：普陀區(qū)祁連山南路2727弄

　　開(kāi)發(fā)商：

　　上海意景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　總建筑面積：

　　100萬(wàn)平方米(分四期開(kāi)發(fā))

　　容積率：2.4

　　綠化率：46%

　　產(chǎn)品形態(tài)：

　　小高層、高層、多層洋房、聯(lián)排別墅

　　主力戶型：92-103平方米兩房?jī)蓮d

　　裝修狀況：毛坯

　　開(kāi)盤時(shí)間：2004年5月至今

　　交房時(shí)間：2005年4月起

　　網(wǎng)上已推住宅戶數(shù)：5721套

　　網(wǎng)上已售住宅戶數(shù)：3978套

　　網(wǎng)上住宅合同均價(jià)：

　　7814元/平方米

　　物業(yè)管理公司：

　　上海陽(yáng)光集團(tuán)物業(yè)管理有限公司

　　物業(yè)管理費(fèi)：1.4元/平方米/月

　　七嘴八舌

　　◆南面的金鼎路將建成休閑購(gòu)物一條街，除飾品城外，還將建造10-15家、50-200平方米一間的風(fēng)情小屋，有風(fēng)味小吃、茶食、咖啡等小店，那對(duì)廣大業(yè)主就比較方便了。

　　◆現(xiàn)在C區(qū)的房子真漂亮，我住在B區(qū)，一沒(méi)小橋流水，二沒(méi)那么多綠化。話又說(shuō)回來(lái)，C區(qū)的業(yè)主交的錢也比我們多。現(xiàn)在中環(huán)開(kāi)通了，真的方便多了，就是公交太少了，小區(qū)班車也沒(méi)有，開(kāi)發(fā)商說(shuō)會(huì)有班車的，都這么多年過(guò)去了，影還沒(méi)見(jiàn)著。

　　◆今天接到物業(yè)的來(lái)電，說(shuō)是要裝修樓道，要我們業(yè)主自己出錢裝修，這我就搞不懂了，我們每個(gè)月出那么多物業(yè)費(fèi)是干什么的？說(shuō)是每?jī)赡甓家b修樓道，是國(guó)家規(guī)定的，那這個(gè)國(guó)家規(guī)定的費(fèi)用不就應(yīng)該包括在物業(yè)費(fèi)里面嗎？說(shuō)樓道很破舊，那房子造好的時(shí)候就應(yīng)該好好弄的呀，為什么過(guò)了這么長(zhǎng)時(shí)間才想到要弄呢？

　　◆是拆遷房源，我家的老房子拆遷，給的就是這個(gè)地方。

　　◆要注意北邊化工廠區(qū)，未來(lái)島新開(kāi)工廠區(qū)，西北部江橋垃圾場(chǎng)的臭氣。

　　◆三期的群租現(xiàn)象特別嚴(yán)重，好多房子里都是男女合租，有的竟然住了8、9個(gè)人。叫人特別氣憤的是這些群租者當(dāng)中有好多人素質(zhì)特別低下，經(jīng)常在樓道里隨地吐痰、扔生活垃圾，需要好好整治。

　?。ㄕ越裹c(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)等業(yè)主論壇發(fā)帖）

　　周邊市場(chǎng)

　　真如板塊 剛起步的城市副

　　本期介紹的陽(yáng)光建華城（陽(yáng)光威尼斯）屬于普陀區(qū)的真如板塊。真如鎮(zhèn)古時(shí)就是上海的西北門戶，而如今真如已是上海的城市副之一。真如位于普陀區(qū)的位置，地域范圍為萬(wàn)鎮(zhèn)路以東，交通路、滬寧鐵路以南，曹楊路、上海西站鐵路專用線以西，武寧路以北。

　　真如的交通位置頗有特點(diǎn)，板塊內(nèi)既有內(nèi)、中環(huán)線環(huán)繞，又有滬寧高速穿越，還有滬寧鐵路、204和312國(guó)道為其連接長(zhǎng)三角地區(qū)及內(nèi)陸各地，這也促使真如由較初的物資集散地發(fā)展形成一批市場(chǎng)群落，如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、果品市場(chǎng)、水產(chǎn)市場(chǎng)、禽蛋市場(chǎng)等。

　　不得不承認(rèn)的是，真如環(huán)境雜亂，較具代表性的就是銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)，盡管多年來(lái)給市民生活提供了諸多方便，但其臟亂差的狀況卻降低了周邊樓盤的居住品質(zhì)。不過(guò)，根據(jù)城市副規(guī)劃，銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)所處的地塊可是核心功能區(qū)，以后市場(chǎng)要搬遷，取而代之的將是一片片商務(wù)樓宇。

　　還有已動(dòng)工的軌道交通11號(hào)線，它在真如北部設(shè)有銅川路站和上海西站兩個(gè)站點(diǎn)。在真如的北部還將建造一個(gè)7萬(wàn)多平方米的商業(yè)廣場(chǎng)，已經(jīng)確定引進(jìn)上下兩層近4萬(wàn)平方米的家樂(lè)福大賣場(chǎng)，這也將彌補(bǔ)該板塊缺少大型綜合商業(yè)設(shè)施的不足。

　　據(jù)介紹，真如未來(lái)將劃分為三大區(qū)域：一是核心功能區(qū)，占地約1.5-2平方公里，以曹楊路和銅川路為發(fā)展軸，體現(xiàn)城市副的功能和公共活動(dòng)特征；二是混合功能區(qū)，沿核心區(qū)向周邊擴(kuò)展1-2個(gè)街區(qū)，進(jìn)行住宅、辦公、商業(yè)（餐飲、文化娛樂(lè)休閑等）功能的混合開(kāi)發(fā)，作為核心區(qū)的補(bǔ)充和延伸；三是外圍地區(qū)，主要為真如的西部和北部居住區(qū)及石泉居住區(qū)。

　　由于地段因素、價(jià)格優(yōu)勢(shì)以及城市副的規(guī)劃利好，真如板塊還是受到不少自住客的追捧。但目前板塊內(nèi)新盤不多，主要為適合中等收入家庭的高層、小高層公寓房，一手房源的稀缺及價(jià)格的合理保證了樓盤的銷售量。

　　而二手房主要是房齡在10-20年左右的老式工房，板塊均價(jià)在8000元/平方米左右。真如大部分房源總價(jià)較低，適合有自住需求的購(gòu)房者，投資者相對(duì)較少。由于市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)未發(fā)展到位，相信隨著真如區(qū)域交通以及相關(guān)配套設(shè)施的逐漸成熟，房?jī)r(jià)仍有較大的增長(zhǎng)空間。

　?。ㄐ帕x房產(chǎn)）

　　房產(chǎn)研究院

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　普陀區(qū)西北部的陽(yáng)光建華城處于中環(huán)線區(qū)域，北接上海未來(lái)島高新技術(shù)物流園區(qū)，南靠銅川路、梅川路成熟地段。小區(qū)分為四期開(kāi)發(fā)，一期由10幢小高層、8幢高層組成，二期由11幢小高層組成，三、四期物業(yè)形態(tài)較多，有小高層公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅。目前，前三期已經(jīng)入住。小區(qū)內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃得挺齊全，不過(guò)規(guī)模太大，位置也有點(diǎn)偏。從設(shè)計(jì)上看，容積率較低，綠化面積大，但部分房型不正，小區(qū)入住率也不高。

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