按照10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》，頭層單位所帶的花園不算銷售面積、不能登記在房產(chǎn)證上，購房后其他業(yè)主若要進(jìn)入花園也不違法。記者較近發(fā)現(xiàn)，這些新規(guī)定被銷售人員在有意無意中“忽略”、“忘記”告訴購家了。

　　開發(fā)商無權(quán)“”

　　《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第73條規(guī)定更明確：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)

的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。

　　換言之，小區(qū)的花園，包括頭層洋房的非產(chǎn)權(quán)花園應(yīng)屬于全體業(yè)主共有；設(shè)了圍欄、只能從樓宇頭層單位進(jìn)出的花園，產(chǎn)權(quán)并不屬于一個(gè)業(yè)主，而是全體業(yè)主的。

　　按照這個(gè)規(guī)定，開發(fā)商無權(quán)隨意頭層花園和頂層露臺(tái)，如果置業(yè)者在不明情況下接受所謂的“”，那么很有可能招來產(chǎn)權(quán)糾紛。不過，現(xiàn)實(shí)情況是，目前樓盤中不少高附加值的單位都涉及這種情況：如頂層單位天臺(tái)使用權(quán)；單元平臺(tái)花園等等，甚至一些聯(lián)排別墅的花園都是沒有產(chǎn)權(quán)的，這都可能受到《物權(quán)法》限制。

　　避免糾紛方法有二

　　李瑾律師認(rèn)為，避免糾紛較可靠的辦法是：一看預(yù)售證，二看購房合同。

　　預(yù)售證由房地產(chǎn)主管部門簽發(fā)，上面寫明的規(guī)定有保障。而對(duì)于購房合同，置業(yè)者需看清楚合同上對(duì)于出售、的具體規(guī)定，比如頭層房面積80平方米，的花園面積為20平方米，那么合同中必須注明該房的建筑面積是“房面積+花園面積”，不要簽另外花園的協(xié)議，這種協(xié)議缺乏有效約束力。如果開放商不能在合同中明確說明范圍，不管它的廣告多么動(dòng)聽也不可相信。

　　房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)主任許奮飛則有異議。他指出，露臺(tái)肯定不能給單個(gè)業(yè)主，但是花園在某些情況下是可以給業(yè)主的。業(yè)主如果想知道自己是否真能擁有門前花園，頭先看有無合同約定，其次看有無法律上的明示。

（編輯：黨菲菲）

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