從套房貸款新政影響來看，提高頭付對購房人的影響并不大，利息部分影響較大。從取消15%的優(yōu)惠利率到增加10%，前后相加利息要增加25%，這不是一個小數(shù)字。目前5年以上的商業(yè)貸款基準年利率是7.83%，公積金貸款年利率是5.22%。除原房外，持有成本包括，購入時契稅+營業(yè)稅+土地增值稅+所得稅+中介傭金（購入+賣出）+利息。假設套非普通房屋的頭付是40%，若干年后，保本點漲幅大致如下：持有一年出售，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+（60%×7.83%×1.1）=18.21%；持有兩年出售，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+（60%×7.83%×1.1×2）=23.05%；持有三年出售，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+（60%×7.83%×1.1×3）=28.55%。也就是說，不考慮頭付款的現(xiàn)金價值和機會成本以及出租收益，一年內出售，保本點是原房價上漲18.21%；兩年內出售，保本點是原房價上漲23.05%；三年內出售，保本點是原房價上漲28.55%。

　　從投資角度考慮，目前年出租收益約為房價的3%，而年利息支出為房價的5%，以租養(yǎng)房已不太可能。按目前交易成本，頭付40%的住宅，房價要上漲18%左右，投資者才可能持平。就利息來算，視為套和套的房子，在頭付均為40%的情況下，若定性為“套”的房屋，每年多支出的成本為房價的1.1%。把這本賬算清，該不該購，購得起購不起，購得是否劃算，就比較容易作出判斷。

　　就中原地產操作的中、高端二手房市場來看，還是有比較活躍的交易。10月交易量會下降，預判幅度約為20%。預計11月到12月，市場會慢慢恢復。以上海目前購房者的購購力來看，頭付提高影響不大，利息上調的本身影響也不算大，只是“銀行貸款收緊，以后不能貸款購房”這樣的傳言對客戶的心理影響會比較大。事實上，現(xiàn)在購房一般不會在一年內出售，一年后房貸政策將會如何尚難預料。就像2005年銀行停止轉按揭業(yè)務，同時也叫停墊資業(yè)務，必須由業(yè)主自籌資金還款，而后期有些銀行又接受轉按揭業(yè)務一樣。自住購房，閑置資金的投資購房仍可繼續(xù)。（上海中原地產副總經(jīng)理陳宇玨）

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