沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子能購(gòu)嗎？購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商所謂的改底檔、補(bǔ)差價(jià)行為合不合法？購(gòu)房者的權(quán)益如何保證？近日，家住南開(kāi)區(qū)的王小姐打來(lái)電話向記者反映了她在購(gòu)二手房時(shí)的一些遭遇，“我原本打算購(gòu)商品房，我知道一個(gè)項(xiàng)目剛剛開(kāi)盤(pán)，就趕緊到售樓處去看房子，結(jié)果還是來(lái)晚一步，我喜歡的樓層、房型都沒(méi)有了。也許是看我真的挺喜歡那房子的，售樓員暗示我可以到附近的中介去看看有沒(méi)有房源，我去附近的中介一看，還真有我想要的房子，價(jià)格比商品房?jī)r(jià)也差不了多少，我覺(jué)得挺好的，但是中介告訴我因?yàn)檫@房子沒(méi)有房產(chǎn)證，所以需要改底檔，還需要補(bǔ)給原房主差價(jià)，我不知道這樣是否合法、合理，這樣的交易會(huì)不會(huì)有潛在風(fēng)險(xiǎn)?！逼鋵?shí)，王小姐所面臨的“無(wú)證”二手房問(wèn)題在目前的二手房市場(chǎng)普遍存在，據(jù)記者了解，這種交易雖不足為奇，但是如果沒(méi)有在事前簽署相應(yīng)的約定，一旦購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者將是所有風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者。

　　何為改底檔、補(bǔ)差價(jià)？業(yè)內(nèi)人士告訴

　　記者，由于一手房?jī)r(jià)不斷拉高，致使許多剛購(gòu)的一手房馬上轉(zhuǎn)入了二手房交易市場(chǎng)，這部分房源基本上都沒(méi)有辦理過(guò)房產(chǎn)證。為了規(guī)避?chē)?guó)家針對(duì)5年內(nèi)轉(zhuǎn)手房產(chǎn)增收5.5%的營(yíng)業(yè)稅，許多人開(kāi)始轉(zhuǎn)換策略，實(shí)行賣(mài)方先去開(kāi)發(fā)商處退房，購(gòu)方再去開(kāi)發(fā)商處購(gòu)房的策略，這就是所謂的改底檔。補(bǔ)差價(jià)，就是賣(mài)方要求的比房產(chǎn)合同上多出來(lái)的那部分資金。以王小姐購(gòu)房情況為例，可以這樣理解，當(dāng)初賣(mài)方購(gòu)購(gòu)該房子的價(jià)格是5800元/平方米，現(xiàn)在購(gòu)方王小姐的價(jià)格是6800元/平方米，這中間產(chǎn)生的1000元/平方米的差價(jià)就是王小姐要直接付給賣(mài)方的。由于是改底檔，也就是王小姐再次與開(kāi)發(fā)商簽署購(gòu)賣(mài)合同，而并非是房子的實(shí)際賣(mài)方，所以房產(chǎn)合同上顯示的房子實(shí)際賣(mài)價(jià)仍為5800元/平方米。如果王小姐需要銀行按揭，也只能按照5800元/平方米的價(jià)格按揭，在購(gòu)房過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的“補(bǔ)差價(jià)”行為，在房產(chǎn)合同中得不到任何體現(xiàn)。

　　“頭先，頭付無(wú)形增加，對(duì)資金要求比較高?！币?房產(chǎn)中介顧問(wèn)告訴記者，“以王小姐的情況為例，一套面積100平方米，差價(jià)1000元/平方米的住房，需要補(bǔ)給賣(mài)方的費(fèi)用就需要10萬(wàn)元，因?yàn)槭前凑赵蟹慨a(chǎn)合同價(jià)格5800元/平方米執(zhí)行貸款政策，王小姐還需要付給開(kāi)發(fā)商至少30%的頭付，也就是17.4萬(wàn)元，這樣總計(jì)在27.4萬(wàn)元，比直接購(gòu)購(gòu)一手商品房要多付7萬(wàn)元左右。再有，因?yàn)榉慨a(chǎn)合同上的價(jià)格低，所以如果王小姐購(gòu)購(gòu)的二手房要再次出售，補(bǔ)差價(jià)的1000元/平方米的費(fèi)用也將被算作是王小姐房產(chǎn)的利潤(rùn)，那么營(yíng)業(yè)稅及其他相關(guān)費(fèi)用都會(huì)相應(yīng)增收。所以說(shuō)，雖然不能說(shuō)這樣的交易不合法，但還是有一定潛在風(fēng)險(xiǎn)的?！睋?jù)記者了解，該類(lèi)房源除去以上風(fēng)險(xiǎn)外，在交易過(guò)程中如何保證差價(jià)的安全也完全是個(gè)未知數(shù)，需要特別注意。

　　“無(wú)證”指的是：沒(méi)有房產(chǎn)證。根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)規(guī)定，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子是不允許二次購(gòu)賣(mài)的，但據(jù)記者了解，在我市，不少已經(jīng)入住兩三年甚至五六年的房子仍未辦理房產(chǎn)證，但這樣的“無(wú)證”房依然活躍于二手房交易市場(chǎng)，很多購(gòu)房者為了購(gòu)到中意的房子不惜擔(dān)負(fù)“無(wú)證”的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒購(gòu)房者，購(gòu)購(gòu)“無(wú)證”房應(yīng)該保持警惕，不僅要了解未辦證的原因，確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，還要事先明確約定因?yàn)榉慨a(chǎn)證問(wèn)題造成所有損失的違約責(zé)任，以防在購(gòu)房環(huán)節(jié)上出現(xiàn)漏洞，造成損失。

　　二手房的“無(wú)證”交易

　　“無(wú)證”

　　房的幾種可能

　　“無(wú)證”房的風(fēng)險(xiǎn)提醒

　　整體來(lái)看，“無(wú)證”二手房的購(gòu)購(gòu)還是存有一定風(fēng)險(xiǎn)的，業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者可以通過(guò)以下步驟來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。

　　查清“無(wú)證”的真實(shí)原因。如果是開(kāi)發(fā)商或者是政策方面的原因不能辦理一手房產(chǎn)證，購(gòu)家可以到房管部門(mén)查詢(xún)，一般情況下會(huì)有備案；如果是賣(mài)方因?yàn)橥锨贩靠罨蛘呤菫榱颂颖芏愘M(fèi)而故意未辦理房產(chǎn)證，購(gòu)家較好在合同條款中對(duì)房款支付方式進(jìn)行細(xì)致約定，一定不要在沒(méi)有約定的情況下支付對(duì)方大量的房款。

　　為了降低交易環(huán)節(jié)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，要在交易前對(duì)“補(bǔ)差價(jià)”這一環(huán)節(jié)做出細(xì)致約定，建議分階段支付。如果是由于個(gè)人原因?qū)е聸](méi)有房產(chǎn)證，可以事先與賣(mài)方協(xié)商先辦房產(chǎn)證再做交易，如果因?yàn)橘u(mài)方無(wú)法辦理房產(chǎn)證而導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行，可要求其賠償因此造成的損失。

　　如果手續(xù)齊全，一般辦理房產(chǎn)證的時(shí)間在一個(gè)月左右，為了防止賣(mài)方在這段時(shí)間調(diào)高房子的賣(mài)價(jià)，較有效的辦法是提高漲價(jià)成本，即在前期約定一定數(shù)額的違約金。

　　在記者調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，“無(wú)證”房的麻煩還不止于此。業(yè)內(nèi)人士表示，如果賣(mài)方因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商、政策等因素?zé)o法辦理一手房產(chǎn)證，不僅會(huì)給購(gòu)方帶來(lái)交易時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)為將來(lái)可能出現(xiàn)的再次轉(zhuǎn)賣(mài)埋下隱患。那么，那些房子房產(chǎn)證難辦？怎樣辨別房產(chǎn)證難辦屬于哪種情況呢？據(jù)調(diào)查，一手房產(chǎn)證難辦主要有以下三種原因：

　　其一，開(kāi)發(fā)商方面的原因，這是較普遍，也是較常見(jiàn)情況。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》，或者開(kāi)發(fā)商私自更改房屋使用性質(zhì)，將批準(zhǔn)住宅樓改為其他性質(zhì)來(lái)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商將房屋重復(fù)抵押，或者拖欠政府資金等情況，都有可能導(dǎo)致房屋沒(méi)有房產(chǎn)證。

　　其二，購(gòu)房者自身的原因，如果購(gòu)房者拖欠房款、貸款，或者惡意拖欠相關(guān)稅費(fèi)，都會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)證延期發(fā)放。

　　其三，房屋管理部門(mén)在測(cè)繪、辦理手續(xù)上速度太慢，耽誤了辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。

　　在購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，如果房產(chǎn)證沒(méi)有辦理下來(lái)，購(gòu)房者一定要了解未能辦理的原因，要了解具體原因是什么。有時(shí)，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子價(jià)格會(huì)相對(duì)低些，但是完全不能貪一時(shí)便宜就輕易下決定，了解清楚具體原因才能規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。

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