賣方

　　1、房產證證明:這個表明房產證是交易開出的，真實、有效。

　　2、身份證明:就是說你的身份證不是偽造的，而且要與房產證上的名字一致，這樣你才有權利出售這棟別墅。

　　3、如果出售的別墅帶有租賃合同，那么你還要讓你的房客寫一個放棄優(yōu)先購購權的證明書。已婚人士出售別墅還需要配偶的同意出售證明。

　　購方

　　4、身份證明書是必不可少的。

　　5、如果需要貸款則還要從所在單位開出收入證明。

　　6、根據(jù)06年出臺的一系列政策，外籍人士在購購前還要出示該房屋為在上海購購的套居所以及在華居住、工作滿一年的證明。

　　購賣雙方

　　7、雙方做一個別墅產權的調查以表明房屋購賣的真實、合法性。

　　8、簽定協(xié)議，協(xié)議主要包括明確雙方在交易過程中所產生的費用由誰支付；物業(yè)費、水、電、煤等費用如何結算和交付；別墅內原有的家具的品牌、數(shù)量以及家具如何處理；購方如何付款，幾天到帳以及到帳幾天后可以擁有房屋的使用權等都要在協(xié)議中明確的規(guī)定，這樣就可以在后期的交易中避免許多不必要的麻煩，使交易簡單化。

　　交易中：算好稅費是關鍵

　　購方

　　9、要支付2.5元/平方米的交易手續(xù)費，這個費用只計算別墅的建筑面積不包括花園以及不計入建筑面積的部分，例如層高不足2.8 米的地下室等。

　　10、房價0.05% 的合同印刷費和總價0.15% 的公證費。

　　11、200元的交易登記費，約500元的配圖費，5元的權證印花稅以及房價3% 的契稅，此外李先生還要支出房價3% 的地價稅。

　　賣方

　　12、2.5 元/ 平方米的交易手續(xù)費房價0.05%的合同印刷費和總價0.15% 的公證費。

　　13、如果別墅購購后未滿5年就進行了交易，需要支出按售房收入減去購房價款后的差額的5% 的差額稅。

　　14、賣房子自然少不了個人所得稅的交納，這筆費用按照售房收入額去購房價款和合理費用后的余額的20% 支付。

　　15、還有房價5%的綜合稅也需要賣方交納。

　　16、另一個要賣方交納的稅費是2005年6月1日才新開始征收的土地增值稅，該稅的具體征收辦法為：別墅超過5 年轉讓的，根據(jù)稅務部門審核結果，屬于自住房產，免征個人所得稅；3年至5年轉讓的則減半征收；3 年內轉讓則全額征收別墅增值部分的個人所得稅。如果賣方在內3-5年，則減半征收土地增值稅，如果5 年以后才轉讓，在確定該別墅是自住性質之后，就可以不用繳納土地增值稅了。

　　交易后：做好交接工作

　　購方

　　17、與賣方一起去將電話、水、電、煤等做更名以免以后產生糾紛。

　　18、去別墅小區(qū)的物業(yè)管理公司做個登記，表明這套別墅已經(jīng)是你的拉，今后所有和別墅相關的事務以后都要對你負責。（編輯：凝水）

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