生活實例

　　某大廈系被告房地產(chǎn)公司開發(fā)的單幢商品住宅樓，內(nèi)設(shè)電梯兩部。1995年至1997年間，原告業(yè)主李某等75人先后與被告公司簽訂《商品房銷售合同書》，約定每戶業(yè)主須向被告支付維修基金3000元到5000元不等，該基金專用于電梯的維修。然而，被告公司收取上述維修基金后，并未將該款移交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門代管，而是自行管理和使用,且被告及其成立的物業(yè)公司一直沒有就維修基金的總額、使用情況及費用、相關(guān)單據(jù)向業(yè)主公開或公示。

　　2004年8月，大廈業(yè)主委員會召開業(yè)主大會另行選聘了其他物業(yè)公司，并要求被告將其先前收取的維修基金移交房地產(chǎn)行政管理部門代管或者移交新的物管公司。然而，被告公司卻在大廈內(nèi)張貼匯總表，聲稱電梯維修基金已全部使用完畢。在多次索要無果的情況下，75戶業(yè)主于2006年6月聯(lián)名向法院提起訴訟，要求被告返還維修基金款項共計37.5萬元。

　　新法解說

　　我國住宅大多數(shù)屬于單元樓類型，且多以住宅小區(qū)的方式開發(fā)建設(shè)，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位，包括內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等；單幢樓或者小區(qū)內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、煤氣、消防等。這些共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好、運行是否正常關(guān)系到相鄰住宅，甚至整幢樓、整個小區(qū)住宅的安全，關(guān)系到全體業(yè)主的利益和社會公共利益。

　　《物權(quán)法》第79條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布?！狈煞ㄒ?guī)明確了住宅小區(qū)的維修資金是屬于業(yè)主共有的，只是為了方便小區(qū)的物業(yè)維修而交給物業(yè)公司這個管家使用，絕非物業(yè)公司所有。而且，維修資金必須?？顚Ｓ谩糜谛^(qū)物業(yè)公用部分、公用設(shè)施設(shè)備的維修和更新，不能挪作他用。

　　該實例中，被告所有的物業(yè)公司未經(jīng)全體業(yè)主同意或經(jīng)業(yè)主委員會審核同意就對維修資金進行使用的行為屬于違法，在管理期間一直沒有就維修基金的總額、使用情況及費用、相關(guān)單據(jù)向業(yè)主公開或公示也是不對的，當(dāng)該小區(qū)更換了物業(yè)公司后，原來的物業(yè)公司有法定義務(wù)將其代收的該大廈電梯維修基金移交房地產(chǎn)行政管理部門代管或者移交新的物管公司。

　　相關(guān)法律規(guī)定（《物權(quán)法》第79條）

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