《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）自2003年6月8日正式頒布之后，引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。建設(shè)部政策研究就《條例》中大家關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了討論，綜述如下：

　　對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的總體評(píng)價(jià)

　　正面評(píng)價(jià)

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》自2003年6月8日正式頒布之后，引起社會(huì)各界的強(qiáng)烈反響和廣泛關(guān)注。從目前我們調(diào)查掌握的情況看，無(wú)論是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)家學(xué)者還是新聞媒體，對(duì)《條例》總體評(píng)價(jià)是好的，認(rèn)為《條例》明確回答了物業(yè)管理中的許多焦點(diǎn)問(wèn)題，規(guī)范了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，維護(hù)了業(yè)主的權(quán)利，有利于保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)；《條例》的實(shí)施，對(duì)促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，推進(jìn)建設(shè)全面小康社會(huì)都具有積極作用。
　　《條例》主要在以下幾個(gè)方面實(shí)現(xiàn)了突破：
　　——明確了業(yè)主的權(quán)利，進(jìn)一步強(qiáng)化業(yè)主的監(jiān)督權(quán)和財(cái)產(chǎn)管理權(quán)（如對(duì)公共維修基金的管理）。在以往的實(shí)踐中，由于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相比在經(jīng)濟(jì)實(shí)力與信息占有等方面處于相對(duì)弱勢(shì)地位，二者完全平等的法律地位得不到體現(xiàn)?！稐l例》通過(guò)設(shè)立業(yè)主大會(huì)制度，建立起業(yè)主之間的溝通協(xié)商機(jī)制，在統(tǒng)一業(yè)主意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)共同實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)，初步建立起雙方平等的法律地位。
　　——加強(qiáng)了前期物業(yè)管理。《條例》明確了開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理中的責(zé)任和義務(wù)，約束開(kāi)發(fā)商不得隨意指定物業(yè)公司，并要求開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)交接、承接驗(yàn)收工作。這有利于解決當(dāng)前實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)相互推諉責(zé)任的問(wèn)題，有利于引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中就注意規(guī)范其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
　　——以物業(yè)服務(wù)合同的形式規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)服務(wù)，明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的民事行為關(guān)系。
　　——在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上，推行“按質(zhì)論價(jià)”?！稐l例》明確要求收費(fèi)必須合理、公開(kāi)，提出費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)，有利于解決物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的問(wèn)題。
　　——規(guī)定了違反《條例》的相應(yīng)法律責(zé)任，引入了民事賠償機(jī)制，依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。過(guò)去的行政法規(guī)通常對(duì)法律責(zé)任的規(guī)定只限于政府的行政處罰，而受害的當(dāng)事人卻得不到任何民事賠償，新《條例》則在規(guī)定行政處罰的同時(shí)規(guī)定了民事賠償責(zé)任。
　　主要意見(jiàn)
　　從總體上看，對(duì)《條例》的主要意見(jiàn)可歸納為兩條：
　1. 認(rèn)為《條例》中有關(guān)規(guī)定太“粗”，過(guò)于原則，可操作性不強(qiáng)。有專(zhuān)家認(rèn)為，該《條例》中沒(méi)有細(xì)節(jié)描寫(xiě)，能夠被順利操作的內(nèi)容很少，物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會(huì)選舉問(wèn)題、新舊物業(yè)公司的更替問(wèn)題、維修基金的保管問(wèn)題以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用等問(wèn)題，《條例》都沒(méi)有提出任何解決辦法?！稐l例》雖規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的10項(xiàng)權(quán)利，但具體如何行使并不明確，這等于給業(yè)主開(kāi)了張空頭支票。
　　2.未體現(xiàn)物權(quán)與業(yè)主委員會(huì)的法律地位。有人認(rèn)為，物權(quán)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位是解決物業(yè)管理糾紛的兩個(gè)較核心的問(wèn)題，而這兩個(gè)問(wèn)題在《條例》中都沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)?！稐l例》若能在內(nèi)容上為構(gòu)造我國(guó)的財(cái)產(chǎn)制度起到一定的鋪墊作用，將是它較成功的地方，可惜它走的仍是行業(yè)管理模式，而不是法律模式。而且，在有關(guān)物權(quán)的內(nèi)容上，《條例》只字未提。
　　我們認(rèn)為，《條例》屬于國(guó)家行政法規(guī)，適用范圍是全國(guó)，我國(guó)東中西部社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，不同地區(qū)、城市物業(yè)管理的外部環(huán)境與具體條件差距更大，因此，《條例》只能做具有指導(dǎo)性的原則規(guī)定，對(duì)細(xì)則等問(wèn)題需根據(jù)具體情況研究解決。從這一點(diǎn)看，《條例》的確比較“粗”。但是，也應(yīng)看到《條例》的第32 條、41條、54條明確了相關(guān)具體管理辦法將另行制定。目前，建設(shè)部配套的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》已經(jīng)頒布。下一步，建設(shè)部還將會(huì)同或配合有關(guān)部門(mén)制定《住房維修資金管理辦法》、《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》，制定《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》等示范文本，修訂《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，健全物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度工作，并指導(dǎo)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。各城市也將結(jié)合本地實(shí)際出臺(tái)地方條例進(jìn)行補(bǔ)充。
　　對(duì)于《條例》的作用和意義，我們經(jīng)過(guò)研究，認(rèn)為可以從以下兩個(gè)角度來(lái)認(rèn)識(shí)：
　　頭先，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法律制度框架尚不完善，包括《物權(quán)法》都尚未制定，通過(guò)《條例》難以解決物權(quán)問(wèn)題，也不可能將財(cái)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的規(guī)范和調(diào)節(jié)問(wèn)題作為此次立法的對(duì)象和內(nèi)容。從實(shí)際出發(fā)，先立法解決當(dāng)前物業(yè)管理活動(dòng)中的急需規(guī)范的問(wèn)題，今后隨著國(guó)家法律制度的完善及實(shí)踐中產(chǎn)生的問(wèn)題，再加以發(fā)展完善，這樣的立法思路是可以接受的。
　　其次，我國(guó)物業(yè)管理的具體對(duì)象與其他國(guó)家有所不同，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅是以產(chǎn)權(quán)房為主體。西方國(guó)家個(gè)人住宅主要是單體建筑（獨(dú)棟），公寓一般是出租，所有人仍是個(gè)人，因此在劃分權(quán)利和義務(wù)時(shí)十分明確。我國(guó)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)以多產(chǎn)權(quán)樓房為主，存在大量的公共部位和共有設(shè)施。因此，單個(gè)業(yè)主不能行使相應(yīng)權(quán)利，公共設(shè)施的使用必須體現(xiàn)全體業(yè)主的意志。我們認(rèn)為，由于物業(yè)管理法律關(guān)系具有共權(quán)與私權(quán)相混合的明顯特征，在這種情況下如何行使共有物權(quán)，還有待進(jìn)一步研究探索。在理論研究尚不完善的條件下，很難在《條例》中以立法形式明確物權(quán)關(guān)系。
　　對(duì)《條例》爭(zhēng)論較大的幾個(gè)問(wèn)題的看法和討論

　　關(guān)于業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的召開(kāi)
　　根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，方可召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。有意見(jiàn)認(rèn)為，實(shí)踐中多數(shù)社區(qū)連一年舉行一次會(huì)議都不能保證，此條規(guī)定可能會(huì)使本意要有效維護(hù)全體業(yè)主權(quán)利的規(guī)定流于形式。
　　我們認(rèn)為，在我國(guó)目前的條件下，這種擔(dān)心是有一定道理的?！稐l例》之所以做出這樣的規(guī)定，主要是為了體現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主的共同意愿，避免發(fā)展商和少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員濫用權(quán)利，保證小區(qū)物業(yè)管理的相對(duì)穩(wěn)定。另外，對(duì)于重大問(wèn)題，如大家關(guān)心的選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)問(wèn)題，審慎行事還是完全必要的。為了解決這個(gè)矛盾，本次正式公布的《條例》在保證業(yè)主大會(huì)代表全體業(yè)主的原則不變的基礎(chǔ)上增加了相關(guān)規(guī)定，即業(yè)主大會(huì)可采用或集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的靈活方式召開(kāi)，業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)。這些規(guī)定在一定程度上增強(qiáng)了《條例》中有關(guān)規(guī)定的可操作性。當(dāng)然，在實(shí)踐具體操作中，要保證業(yè)主大會(huì)按時(shí)定期召開(kāi)還是有一定難度，需要全體業(yè)主積極參與，主動(dòng)行使自己的權(quán)利，也需要盡快完善業(yè)主大會(huì)召集制度。

　　“業(yè)主大會(huì)”及“業(yè)主委員會(huì)”的法律地位問(wèn)題
1. 新《條例》沒(méi)有明確業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的法律地位。根據(jù)《條例》，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)民事主體，并具有民事權(quán)利與行為能力。但是，我國(guó)法律體系中民事主體資格取得的兩種依據(jù)，一是法律直接規(guī)定，二是按照法律規(guī)定的條件與確立的程序取得。但是《條例》只規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)向行政主管部門(mén)備案，通過(guò)備案不足以確立其民事主體的地位與資格。
2.《條例》中沒(méi)有關(guān)于建立管理基金的規(guī)定。沒(méi)有管理基金，則業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有任何物質(zhì)財(cái)產(chǎn)，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，一個(gè)機(jī)構(gòu)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)就不能成為民事訴訟主體。而當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)違反合同不履行義務(wù)、不承擔(dān)責(zé)任時(shí)，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)將無(wú)從啟動(dòng)對(duì)追究物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任的訴訟或仲裁。
我們認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)（包括業(yè)主委員會(huì)）的法律地位不明確，《條例》規(guī)定的賠償責(zé)任就難以落實(shí)。這個(gè)問(wèn)題有待進(jìn)一步研究。對(duì)于管理基金問(wèn)題，在建設(shè)部剛頒布的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》中已對(duì)工作經(jīng)費(fèi)問(wèn)題作了規(guī)定。

關(guān)于業(yè)主的權(quán)利
1. 業(yè)主是否有選擇或者不選擇物業(yè)公司的權(quán)利?！稐l例》第三十四條規(guī)定“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理”。有人理解為無(wú)論社區(qū)多大，都必須委托物業(yè)管理企業(yè)管理，戶數(shù)較少的社區(qū)不能業(yè)主自治，如有人提出“對(duì)于一個(gè)戶數(shù)較少的社區(qū)，《條例》沒(méi)有規(guī)定允許社區(qū)業(yè)主完全自治管理的模式，允許聘請(qǐng)數(shù)量較少的有專(zhuān)長(zhǎng)的員工實(shí)現(xiàn)管理，而無(wú)須由成本較高的物業(yè)公司管理?！?BR>事實(shí)上，《條例》把調(diào)整對(duì)象確定于業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)按合同約定實(shí)施物業(yè)管理的活動(dòng)，除此之外，業(yè)主還可以選擇物業(yè)管理的其他方式，如自行管理、直接將某種服務(wù)事項(xiàng)委托專(zhuān)門(mén)企業(yè)等等，這些活動(dòng)不在《條例》所管理的范圍之內(nèi)，但并不意味著《條例》禁止這些物業(yè)管理方式。盡管如此，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專(zhuān)門(mén)化的物業(yè)管理，應(yīng)該作為物業(yè)管理方式的主流進(jìn)行提倡和推行，其他方式可在特定情況下作為其有益的補(bǔ)充。
同樣，第九條“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)”，也并不意味著非成立業(yè)主大會(huì)不可。《條例》在制度設(shè)計(jì)中將同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)作為一般的原則，但在只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的情況下，可以不成立業(yè)主大會(huì)。
2.業(yè)委會(huì)作出的決定是否只能與物業(yè)管理有關(guān)。有人認(rèn)為，“第十九條規(guī)定也是對(duì)業(yè)主民事權(quán)的侵犯?！边@一條的規(guī)定是：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
《條例》規(guī)定業(yè)委會(huì)只有關(guān)于物業(yè)管理一項(xiàng)權(quán)利，不是說(shuō)業(yè)主沒(méi)有其他權(quán)利，其他權(quán)利已在《憲法》及其他諸多法律中予以了規(guī)定。作為業(yè)委會(huì)，其成立的目的是為了維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)工作，那么，其工作范圍也理所當(dāng)然的應(yīng)該局限在物業(yè)管理之內(nèi)。

業(yè)主大會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系
《條例》十條規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)

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