房子為什么不斷升值？地價(jià)為什么不斷飆升？如果認(rèn)同時(shí)機(jī)說，只能證明我們所面臨的是一個(gè)政策市、炒家市、投機(jī)市，泡沫將不可避免并且購房風(fēng)險(xiǎn)非常大；相反，如果認(rèn)同資源說，地段說，則房子的價(jià)值總是寓含于時(shí)間、地域、后續(xù)需求而不斷得以升值。顯然，相對(duì)人均不到三十平米，成套率不及百分之四十，適房人口十幾倍于持有人口，城市化率不到百分之四十的現(xiàn)實(shí)社會(huì)，時(shí)機(jī)說是站不住腳的，地段說則是放之四海而皆準(zhǔn)的真理性論斷。

　　什么是時(shí)機(jī)？

　　在房地產(chǎn)剛上市的初期，具有閑錢以及有先見之明者，淘得了非炒房的桶金；當(dāng)房地產(chǎn)火了的時(shí)候，購房者分流了，一部分是自住客，一部分是投資投機(jī)客，并一直延續(xù)到現(xiàn)在。

　　所以，購房談不上時(shí)機(jī)，決定于你的閑資與眼光，還要膽量，更重要的是購購力，我相信，只要具備購購力，沒有人不想持有一套房子，無法在乎什么時(shí)候出手。而且，作為與開發(fā)商營銷機(jī)構(gòu)乃至政府博弈的微弱大多數(shù)，在目前的市場(chǎng)無法抗衡。所以時(shí)機(jī)說，只是投資投機(jī)客的一種“標(biāo)榜”。

　　什么是地段？房地產(chǎn)開發(fā)，是地段，是地段，第三還是地段；做為以持有產(chǎn)權(quán)為目的，購房同樣遵守地段，地段，還是地段。

　　不過，高房?jī)r(jià)下，地段披上了品牌、競(jìng)爭(zhēng)力、附加值等諸多的外衣。又因?yàn)閷懽謽?、商鋪、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)、復(fù)合投資體物業(yè)等遮掩了購房人的視線，以至購房者被房?jī)r(jià)牽著走，無法挑選地段，成為這些人的借口。

　　果真如此？

　　頭先，高房?jī)r(jià)條件下，地段值的相對(duì)地位反而下降了，替代因素包括前述的品牌、競(jìng)爭(zhēng)力與附加值。所以這個(gè)時(shí)候購房，如果以自住為目的，較好先剔除掉景觀環(huán)境、開發(fā)商品牌、項(xiàng)目規(guī)模與產(chǎn)品方面的競(jìng)爭(zhēng)力宣傳、諸如英式管家等方面的所謂附加產(chǎn)品價(jià)值。任何時(shí)候只需要考量地段的特點(diǎn)與在城市發(fā)展過程中的規(guī)劃功能是否前進(jìn)而不能后退。

　　其次，高房?jī)r(jià)下地段作為漲價(jià)由頭的主要來源是交通改革與交通節(jié)點(diǎn)位置。恰好這些方面導(dǎo)致房?jī)r(jià)抬升不用怕，須要提防的是所謂地段，人山人海式的炒購炒賣項(xiàng)目。舉個(gè)武漢的例子，二環(huán)線上錦繡龍城的三千五與靠近紙坊學(xué)院區(qū)的三千五，肯定處于交通節(jié)點(diǎn)的錦繡龍城項(xiàng)目?jī)r(jià)格中的地段值更為實(shí)在一些。

　　較后是關(guān)于潛地段的認(rèn)識(shí)。有些項(xiàng)目潛伏于未來的優(yōu)質(zhì)地段，這個(gè)時(shí)候既存在購房的時(shí)間選擇，更多的關(guān)注來自于城市化的政策與該地的城市功能定位。如世紀(jì)初的湯遜湖地區(qū)，處于科技園位置的項(xiàng)目，現(xiàn)在的地段值已比較突出，相反這些地區(qū)的景觀差異在價(jià)格上體現(xiàn)得并不明顯。變相說明，這些區(qū)域的房子價(jià)格的水分少于其他項(xiàng)目。關(guān)于潛地段，有這么幾個(gè)方面去認(rèn)識(shí)：

　　1、一個(gè)城市的完全冷門區(qū)域?？梢灶A(yù)期，每個(gè)城市在城市化進(jìn)程中都不會(huì)丟掉冷門區(qū)域，所以現(xiàn)在城市化觸角尚未涉及的地方，便是未來的績(jī)優(yōu)地段。

　　2、囿于財(cái)力尚未全面開發(fā)的區(qū)域。如武漢濱江地區(qū)至少有幾十公里，但這幾十公里的濱江區(qū)域伴隨武漢未來約五十年的開發(fā)建設(shè)才有可能完全兌現(xiàn)。那么，濱江區(qū)域起自陽邏終于鄂黃邊境，都是潛地段。作為大都市，武漢未來的開發(fā)必然圍繞濱水地區(qū)做足文章。

　　3、適宜郊居的未開發(fā)地段。這個(gè)規(guī)律可以放在二三線城市。這些地區(qū)均存在一些適宜居住的郊居區(qū)域，但由于開發(fā)規(guī)模、地塊供應(yīng)計(jì)劃與方向、開發(fā)成本的限制，這些城市的城市空心化有待時(shí)日。比如，武漢市的蔡甸區(qū)濱水地帶，目前有碧桂園等進(jìn)入，但目前僅停留于工業(yè)及基地型開發(fā)，處于招商經(jīng)營城市階段，但不等于未來不因?yàn)槌鞘锌招幕蔀橐司拥貛А?p>

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