開發(fā)商促銷不斷推出新花樣，日前，記者在東莞市采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商不但對(duì)于購(gòu)房的消費(fèi)者白白10平米的面積，而且對(duì)于購(gòu)頂層的消費(fèi)者還額外增閣樓。在房?jī)r(jià)迅速飛漲、平民老百姓購(gòu)不起房的今天，真有這樣的好事嗎？到底是天上掉“餡餅”還是商家設(shè)“陷阱”，讓我們一探究竟。

　　白白10平米？

　　記者以購(gòu)房者的身份，來到了位于東莞市樟木頭鎮(zhèn)東深大道旁的星耀國(guó)際售樓處，售樓小姐告訴記者，他們現(xiàn)在準(zhǔn)備銷售的一棟樓是酒店式公寓，全部是30平米的一居室，另外10平米給業(yè)主，但是這10平米不寫入房產(chǎn)證，不進(jìn)行過戶，的10平米作為補(bǔ)充合同和消費(fèi)者私下達(dá)成協(xié)議。

　　記者看到在他們的戶型圖里，40平米的房子全部被隔成了30平米，剩下的10平米用一個(gè)虛線畫出了。記者對(duì)此表示質(zhì)疑，這位售樓小姐毫不掩飾的告訴記者：“主管部門驗(yàn)收的時(shí)候我們將10平米用墻隔出來，等驗(yàn)收完再將這堵墻打掉，然后將這10平米免費(fèi)白給消費(fèi)者?！?p>　　開發(fā)商擅自修改規(guī)劃、多蓋了10平米，到時(shí)候如何能夠通過相關(guān)部門的驗(yàn)收？記者感到詫異。對(duì)此售樓小姐表示完全沒有問題，他們的規(guī)劃圖已經(jīng)報(bào)批下來，現(xiàn)在還沒有開盤，因?yàn)檫€沒有拿到商品房預(yù)售許可證。但是購(gòu)房者可以先留下身份證復(fù)印件，填個(gè)調(diào)查表辦個(gè)會(huì)員卡，到時(shí)候憑借會(huì)員卡可以優(yōu)先選房、并打9.9折。同時(shí)她表示，現(xiàn)在許多開發(fā)商都是這樣做的，不會(huì)有什么問題，所以請(qǐng)消費(fèi)者不必?fù)?dān)心。臨走時(shí)記者向售樓小姐索要戶型圖，遭到售樓小姐的強(qiáng)烈拒絕。

　　羊毛出在羊身上

　　按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)。開發(fā)商擅自改變規(guī)劃、增加建筑面積，不但違反了國(guó)家的規(guī)定，而且逃避了土地出讓金等應(yīng)該繳納的“規(guī)費(fèi)”。

　　同時(shí)，根據(jù)國(guó)家關(guān)于《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：允許房屋規(guī)劃建設(shè)面積與實(shí)際售房約定面積發(fā)生誤差，但是面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)受人。

　　實(shí)際上，盡管開發(fā)商不將多蓋出的10平米計(jì)入到銷售建筑面積當(dāng)中，而是以“”的形式給消費(fèi)者，但是聰明的開發(fā)商往往會(huì)將房屋的銷售單價(jià)明顯提高，開發(fā)商違規(guī)建設(shè)的面積較終還是由消費(fèi)者來“購(gòu)單”，而部分所有權(quán)本來就應(yīng)該屬于消費(fèi)者。

　　其實(shí)仔細(xì)想想，在房?jī)r(jià)迅速飛漲的今天，以追求經(jīng)濟(jì)利益為目的開發(fā)商怎么會(huì)把超出建筑面積30%的部分白白給消費(fèi)者呢？顯然是羊毛要出在羊身上，消費(fèi)者并不會(huì)得到真正的實(shí)惠。

　　消費(fèi)者權(quán)利無法保障

　　那么，是不是只要消費(fèi)者多掏了錢，這10平米的面積就真正屬于自己了呢？從售樓小姐的口中記者得知，這10平米不寫入房產(chǎn)證，只是開發(fā)商與消費(fèi)者私下簽署的一個(gè)與的合同，也就是說消費(fèi)者并不真正擁有這10平米產(chǎn)權(quán)。所以消費(fèi)者多掏了腰包還購(gòu)不到自己想要的東西。

　　即使有的消費(fèi)者愿意掏錢購(gòu)下這樣的房子，仍然存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。頭先，開發(fā)商在房屋驗(yàn)收的時(shí)候私自將10平米隔出，驗(yàn)收之后又將10平米打開，這樣的房子質(zhì)量沒有經(jīng)過國(guó)家檢測(cè)，將來一旦出現(xiàn)問題，消費(fèi)者的權(quán)益很難得到保障。其次，開發(fā)商擅自修改規(guī)劃、欠交土地出讓金、通不過規(guī)劃部門的驗(yàn)收，也就無法辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，消費(fèi)者也就拿不到房產(chǎn)證。另外，開發(fā)商擅自增大建筑面積，擴(kuò)大了容積率，降低了居民生活的舒適度。

　　據(jù)了解，為了追求利潤(rùn)的化，在原規(guī)劃審批后，大量增加建筑面積、為自己增加可售房產(chǎn)，是許多房地產(chǎn)開發(fā)商慣用的手段。開發(fā)商肆無忌憚的修改規(guī)劃的重要原因，一方面是由于一些業(yè)主對(duì)共同利益不太關(guān)注，所以這類違約和侵權(quán)事件很少得到追究。另一方面是因?yàn)檫`規(guī)建設(shè)已經(jīng)成為事實(shí)，讓其拆掉是不可能的，頂多是由相關(guān)部門罰些錢而已，這與開發(fā)商得到的利潤(rùn)相比，只是很小的一部分。

　　頂層“”閣樓

　　無獨(dú)有偶，位于東莞市鴻福東路與金樹路交會(huì)處的尚書苑，不僅一些樓層10平米的入戶花園，而且頂層還加一個(gè)閣樓。而這10平米的入戶花園和閣樓都不計(jì)入銷售建筑面積當(dāng)中，開發(fā)商10平米的入戶花園的做法，與星耀國(guó)際如出一轍。

　　值得一提的是，頂層空間屬于全體所有業(yè)主共有，發(fā)展商無權(quán)把這塊空間賣給或給其他業(yè)主。這一點(diǎn)將在今年10月份即將頒布的《物權(quán)法》中作了明確規(guī)定：房屋的樓頂平臺(tái)屬于建筑物的基本構(gòu)造部分，應(yīng)為整棟樓的全體居民所有。所以雖然頂層的業(yè)主雖然與開發(fā)商簽署了與閣樓的合同，但是頂層業(yè)主不可能購(gòu)下頂層的產(chǎn)權(quán)，閣樓并不真正屬于頂層業(yè)主。

　　記者看到這個(gè)的閣樓與頂層住宅之間沒有安裝樓梯，也沒有屋頂，只有露天的四面白墻，一切需要業(yè)主自己進(jìn)行裝修。建設(shè)部于１９８９年發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第八條規(guī)定，（異產(chǎn)毗連房屋的）一方所有人如需改變共有部分的外形或結(jié)構(gòu)，除經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)之外，還需其他所有人（指該樓宇的其他業(yè)主）的書面同意。

　　由此可見，頂層業(yè)主不得私自在頂層加建樓閣等建筑物，也就是說，如果業(yè)主自行將閣樓安裝樓梯、封頂，那么就違反了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，會(huì)引起不必要的糾紛。而開發(fā)商閣樓的行為也違反了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》。

　　眾所周知，頂層一直是樓盤銷售中比較困難的部分，頂層的價(jià)格也都是所有樓層中較低的，而記者了解到這個(gè)頂層開盤時(shí)的價(jià)格在整個(gè)樓層中居高，現(xiàn)在已經(jīng)賣到7000多每平米，可見，消費(fèi)者以高價(jià)購(gòu)購(gòu)“”了閣樓和入戶花園的頂層，其實(shí)還是自己掏錢變相購(gòu)購(gòu)了閣樓和入戶花園。

　　對(duì)于“”消費(fèi)者應(yīng)保持理智

　　現(xiàn)在許多開發(fā)商為了促銷打出各種各樣的“”，什么一層花園、頂層閣樓，由于白白增加了房屋的使用面積，許多消費(fèi)者感到占了大便宜，其實(shí)對(duì)于開發(fā)商的消費(fèi)者應(yīng)保持理智。

　　頭先，根據(jù)即將頒布的《物權(quán)法》規(guī)定，除了歸單個(gè)業(yè)主專有的住宅或商鋪外，小區(qū)內(nèi)的其他區(qū)域歸全體業(yè)主共同所有和共同管理。從這個(gè)角度講，譬如頂層露臺(tái)、頭層花園屬于全體業(yè)主的共同所有部分，全體業(yè)主有權(quán)依法通過決議的方式改變使用方式和管理方式。所以，開發(fā)商一慣所用的“露臺(tái)”、“花園”實(shí)際上是無效的，因?yàn)殚_發(fā)商沒有這個(gè)權(quán)利，這個(gè)權(quán)利歸全體業(yè)主。

　　其次，如果開發(fā)商在沒有提高價(jià)格的前提下，將一部分房屋面積無償?shù)亟o消費(fèi)者，并以書面形式將部分權(quán)屬在《商品房購(gòu)賣合同》中明確約定，那么對(duì)于消費(fèi)者來說是一件經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的好事。但是如果開發(fā)商已經(jīng)將房屋的銷售單價(jià)明顯提高，盡管不將面積計(jì)入到銷售面積之中，但部分所有權(quán)本就應(yīng)該屬于消費(fèi)者，而消費(fèi)者又得不到法律的保障，實(shí)際上這種做法對(duì)于消費(fèi)者來說得不償失。所以消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)此類商品房時(shí)一定要謹(jǐn)慎處理，只有這樣才不致于使自己的合法權(quán)利受到侵害。

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