這樣的咄咄怪事，正是上半年樓市的一大特色。如同正在熱映的《變形金剛》里的金剛們一樣，樓市也正在上演一出出“變形”好戲，曾經(jīng)熟悉的市場規(guī)律面目全非。

　　我們的主人公小王，是萬千“準(zhǔn)房奴”中的一員。

　　與女友相戀多年，已經(jīng)到了瓜熟蒂落的緊要關(guān)口；對(duì)他來說，婚期迫在眉睫，告別租房生涯刻不容緩。被動(dòng)加入購房大軍的小王，將在接下來的旅程中，經(jīng)歷一場的考驗(yàn)—— 一些熟悉的規(guī)則、準(zhǔn)則和信念，被徹底顛覆……

　　非典型遭遇之一 坐地漲價(jià)

　　小王站來到了近期大熱的燕郊。

　　這里，是很多像他一樣的CBD白領(lǐng)次置業(yè)的共同選擇。盡管位置偏遠(yuǎn)，但交通還算方便，較重要的是，總價(jià)便宜。聽朋友介紹，較近一個(gè)號(hào)稱低密度花園洋房的項(xiàng)目即將開盤，價(jià)格可能在4000元左右，小王聽了很是動(dòng)心。

　　按照這個(gè)價(jià)格，一套150平方米的花園洋房，總價(jià)才60萬，頭付30萬，貸款30萬，還款壓力就很小了。帶著這樣的期待，在開盤的時(shí)候，他不辭辛苦地排上隊(duì)，領(lǐng)上了號(hào)。

　　然而，現(xiàn)實(shí)將他的期待擊得粉碎。開盤當(dāng)日，樓盤均價(jià)4400，這一小批房，立刻被人一空——小王顯(王顯博客,王顯新聞,王顯說吧)然不在其中。事實(shí)上，小王和他的幾個(gè)同事朋友，都沒能購到這個(gè)價(jià)格的房子。失望的小王給售樓員留了電話，怏怏地回了家。

　　沒過幾天，他就收到了售樓員的短信，大意是，現(xiàn)在有幾套客戶退的房，正好有他需要的戶型，出于好心，特意通知他去看看，每平方米的價(jià)格是5400。又過了一周，該樓盤再次放出一批房源，這次的均價(jià)，已經(jīng)在5800元/平方米。

　　這樣的價(jià)格讓小王瞠目結(jié)舌，在不到一個(gè)月的時(shí)間里，預(yù)期60全能拿下的房子，變成87萬。這樣的“火箭”速度，顛覆了他對(duì)物價(jià)的極端想象。

　　市場現(xiàn)象

　　位于13號(hào)線周邊的新龍城，去年11月份，該樓盤均價(jià)還在6800元/平方米左右，現(xiàn)在項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9600元/平方米，半年多的時(shí)間，上漲幅度超過40%。另一個(gè)比較有代表性的項(xiàng)目是泛海國際，該項(xiàng)目在2006年7月開盤時(shí)，銷售價(jià)格僅為14500元/平方米，其間雖經(jīng)過數(shù)次調(diào)價(jià)，漲幅也不過在300～500元之間，8個(gè)月來總漲幅不過17%，而6月9號(hào)項(xiàng)目再次開盤，價(jià)格一次性就上調(diào)2200元，漲幅高達(dá)13%。

　　一些熱銷樓盤半年內(nèi)也大漲了1000元～2000元/平米，比如金都杭城1月份的單價(jià)為9000元，而到了6月開盤時(shí)達(dá)到11000元，天鵝灣從1月時(shí)的12000元漲至現(xiàn)在的14000元，北京新天地也從1月時(shí)的6700元上漲到了8700元。

　　開發(fā)商坦言：

　　來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月北京新建商品房價(jià)格與去年同期相比平均漲幅為10.1%。而在統(tǒng)計(jì)了上半年取得預(yù)售許可證的住宅擬售均價(jià)后，記者發(fā)現(xiàn)，這一數(shù)字已從1月份的12098元/平米，上漲至6月份的13088元/平米。

　　新龍城的開發(fā)商北京若森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)孫玉琢認(rèn)為，有效供應(yīng)嚴(yán)重不足，一些項(xiàng)目在自己的輻射區(qū)域內(nèi)沒有競爭對(duì)手，是漲價(jià)迅猛的主要原因。

　　在孫玉琢看來，北京從2005年開始，開工項(xiàng)目就呈現(xiàn)驟然下降的趨勢，從而造成北京近年上市的商品房數(shù)量大幅下降；還有一個(gè)必須重視的現(xiàn)象是北京城區(qū)土地日益緊缺已成事實(shí)，土地供應(yīng)已呈郊區(qū)化趨勢，這更凸顯了有效土地的供應(yīng)更加不足。

　　北京萬年長興置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃璽慶(黃璽慶博客,黃璽慶新聞,黃璽慶說吧)認(rèn)為，土地價(jià)格的高企，也是房價(jià)飆升的另一個(gè)重要因素。以清河為例，2005年8月，拍賣的“地王”樓面價(jià)格是3700元/平米，當(dāng)年區(qū)域房價(jià)是5300元/平米左右，到了今年，該地王售價(jià)已達(dá)13000/平米，完全超過拿地開發(fā)商的預(yù)期。政府采取土地招、拍、掛形式出讓土地，土地成本舉高不下。成本上去了，開發(fā)商肯定不能犧牲自身利益，其較終結(jié)果就是把成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

　　另外，黃璽慶還認(rèn)為，“雙限”用地也將擠壓商品房用地的供應(yīng)。本來就不多的住宅用地供應(yīng)，一下子變得更加緊張，招拍掛的拿地價(jià)格無疑將更加高企。

　　非典型遭遇之二 捂盤

　　“我們6月19日正式開盤，房子當(dāng)天差不多就賣完了?！?小王看上的另一個(gè)四環(huán)邊小戶型項(xiàng)目售樓員這樣答復(fù)他的電話。

　　“可是今天我在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，你們的房子沒有全都賣出去，這是怎么回事？”對(duì)于小王的質(zhì)疑，銷售人員的解釋是，“事實(shí)上房子已經(jīng)賣出去了，人家交了定金，只是沒簽合同?！?p>

　　另外，銷售人員還告訴記者，就連剩下的幾套房子，原本也是有人認(rèn)購的。較后，一位售樓先生給記者留下了他的小靈通號(hào)碼?！叭绻信d趣，較好親自過來看看。”他說。

　　當(dāng)天，記者通過在北京市建委主辦的北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢了解到：該樓盤這次取得的預(yù)售許可證，共有500多套房屋有待出售。而當(dāng)天，它在該網(wǎng)站“期房簽約統(tǒng)計(jì)”一欄，無任何顯示。讓購房者懷疑，該樓盤并非如開發(fā)商所言已基本售罄。

　　“我看是開發(fā)商利用這個(gè)借口把房子拖著不放，較后等漲價(jià)再拋出。”有網(wǎng)民在該樓盤業(yè)主論壇里指出。更有網(wǎng)民就此評(píng)價(jià)說，“這是開發(fā)商的一貫手段！”

　　市場現(xiàn)象

　　北京市建委政策解答熱線工作人員很明確地告訴記者，這種情況即屬于“捂房不賣”，現(xiàn)在北京所有的可預(yù)售樓盤都已經(jīng)和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，并且要求所有開發(fā)商網(wǎng)上簽約。只要售樓處的電腦確認(rèn)簽約，交易網(wǎng)上這套房就會(huì)立刻變成紅色。

　　在一項(xiàng)網(wǎng)友調(diào)查中，95%的網(wǎng)友認(rèn)為，“有遇到過開發(fā)商銷控和捂盤壓盤的情況”，92%的人認(rèn)為“開發(fā)商捂盤惜售會(huì)否造成房價(jià)上漲”。

　　“我們不想多開，只開了幾百套；剩下的我們暫時(shí)不會(huì)拿證?！痹谀炒蟊P項(xiàng)目開盤現(xiàn)場，開發(fā)商笑著告訴記者，言外之意是，只要不拿證，就規(guī)避了“取得預(yù)售證三日之內(nèi)必須開盤”的禁令，而這樣的推盤節(jié)奏，使得該項(xiàng)目總是出于供不應(yīng)求的局面，排隊(duì)拿號(hào)的人，較多的時(shí)候，是放出的房源的3倍。

　　另一些接近尾盤的項(xiàng)目似乎更有理由捂盤?！拔覀兪５姆孔硬欢嗔?，所以我們更不著急，慢慢賣，反正房價(jià)還在漲，這剩下的部分，將是我們重要的利潤來源?！?p>

　　開發(fā)商坦言：

　　“與以往相比，近半年，北京房價(jià)上漲的速度較快，根本原因是開發(fā)商捂盤?！币粚I(yè)人士坦陳。

　　京漢億嘉置業(yè)投資顧問有限公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理董海斌認(rèn)為，從北京各房產(chǎn)機(jī)構(gòu)掌握的數(shù)據(jù)看，北京商品房的供量是存在的，但目前開發(fā)商的捂盤行為比大家想象的嚴(yán)重得多。有開發(fā)商也承認(rèn)，在整個(gè)預(yù)期高漲時(shí)，較有可能將利潤空間做大。不用多算，如果一個(gè)30萬平方米的開發(fā)項(xiàng)目在半年時(shí)間里，一平方米能長1000元，即可多得3個(gè)億的純利。

　　由于限價(jià)房價(jià)格是在其周邊商品房價(jià)格基礎(chǔ)上降低10%～15%計(jì)算出來的，這種“水漲船高”的定價(jià)方式的確定，實(shí)際上確認(rèn)了目前含有很高利潤的商品房價(jià)格的合理性。開發(fā)商捂盤帶來的房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)進(jìn)而也使新推的限價(jià)房房價(jià)基礎(chǔ)高企，使限價(jià)房從一開始就失去抑制房價(jià)上漲的作用，與政策調(diào)控的初衷有所背離。

　　沿海賽洛城營銷總監(jiān)宋曉(宋曉博客,宋曉新聞,宋曉說吧)棟則認(rèn)為，雖然不乏個(gè)別捂盤惜售情況存在，但這個(gè)不應(yīng)該是市場主流。從整體上看，今年銷售量一直在下滑，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目取證也變得謹(jǐn)小慎微，取證開盤的局面很難再現(xiàn)，取證面積縮水嚴(yán)重。

　　據(jù)了解，目前北京市建委正在進(jìn)行為期一年的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，其中企業(yè)自查和市、區(qū)縣建委（房管局）組織專項(xiàng)檢查的主要內(nèi)容就包括“開發(fā)企業(yè)是否存在不按期開盤，公布不實(shí)銷售進(jìn)度和價(jià)格，未按規(guī)定進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購、網(wǎng)上簽約的行為”。按照公開的專項(xiàng)整治工作方案，2007年6月至年底，正是自查自糾和組織檢查階段。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡快打破開發(fā)商的控盤局面，關(guān)鍵須對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售制度進(jìn)一步加以改革。政府在這個(gè)問題上再不動(dòng)“真格”，將使政府的公信力降低。較近，有消息人士透露，目前，有關(guān)部門對(duì)開發(fā)商的捂盤行為已有動(dòng)議，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工4個(gè)月后必須上市銷售。否則，將到封頂后才能允許進(jìn)入市場。（編輯fridaya）

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