購(gòu)房者盲目追捧

　　“售后返租”是從國(guó)外傳入的一種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購(gòu)購(gòu)者，隨后與購(gòu)購(gòu)者簽訂返租合同，讓購(gòu)購(gòu)者將物業(yè)返租給開(kāi)發(fā)商，在一定期限內(nèi)由開(kāi)發(fā)商以固定利率包租。包租期一般為3至10年不等，回報(bào)率為購(gòu)房總價(jià)的8%至10%（稅前）。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)Jason表示，售后返租實(shí)際上是一種違規(guī)行為，這是開(kāi)發(fā)商為了尋求利益化，鉆法律空子，打法律的擦邊球。但由于售后返租通常將大的物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)又比較誘人，因此很受一些中小投資者追捧。

　　一些開(kāi)發(fā)商為了取得“售后返租”的成功，向投資者開(kāi)出每年8%甚至更高的回報(bào)率，但實(shí)際上投資者只得到了一張空頭支票，因?yàn)檫@些開(kāi)發(fā)商在推出“售后返租”時(shí)，將售價(jià)提高了一大截，已經(jīng)將今后要付給投資者的租金預(yù)提出來(lái)。本來(lái)只值1萬(wàn)元/平方米的商鋪，開(kāi)發(fā)商在推出“售后返租”時(shí)可能將售價(jià)提高到2萬(wàn)元/平方米，結(jié)果投資者得到的實(shí)際年收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)商的承諾。開(kāi)發(fā)商欺騙了業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者，成了的受益者。

　　量力而行 放遠(yuǎn)眼光

　　對(duì)于如何規(guī)避售后返租的風(fēng)險(xiǎn)，保證安全投資，Jason表示，對(duì)于違規(guī)違法的較好不要去投資。包租要看經(jīng)營(yíng)者是否能按開(kāi)發(fā)商思路去經(jīng)營(yíng)，至于能給業(yè)主每年多少回報(bào)，這就看經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力，而這一點(diǎn)誰(shuí)也不能保證。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，較重要的還是看投資人自己。投資者購(gòu)商鋪，不要把所有的家底都投進(jìn)去，期望去拿商鋪的租金還貸款。較理性的商鋪投資人就是：手里有錢(qián)，但把這錢(qián)投資商鋪也不會(huì)影響到自己的生活。不以租金還貸款為目的，而是期望商鋪以后能升值，也就是將眼光放遠(yuǎn)。對(duì)于資金相對(duì)富裕的投資者，可以選擇好的地點(diǎn)去購(gòu)商鋪，這樣的地點(diǎn)好租，升值的空間也很大。而中小投資者較好不到類似濱江道、和平路這種趨于飽和的市集商圈來(lái)投資，可以選擇社區(qū)主干道或者次主干道。社區(qū)商鋪也是較近十分熱門(mén)的投資熱點(diǎn)。這種商鋪價(jià)格非常便宜，但可能一、兩年租不出去。不過(guò)不用擔(dān)心，這個(gè)小區(qū)可能尚未成熟，等小區(qū)成熟之后，租出去是不成問(wèn)題的，而且?guī)啄曛髢r(jià)值會(huì)有很大的提升。

　　鏈接　售后返租形式及風(fēng)險(xiǎn)

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)天津區(qū)域的Jason向記者介紹，目前售后返租有四種形式。

　　一次性包租投資者在選擇商鋪時(shí)，開(kāi)發(fā)商提供給投資者較常見(jiàn)的一種形式是一次性包租若干年，并將這段期間的租金一次性交付給業(yè)主。這種方式的風(fēng)險(xiǎn)在于開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不下去會(huì)一直拖欠租金，或者一些缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商卷款走人，類似的事情在全國(guó)屢見(jiàn)不鮮。

　　無(wú)產(chǎn)權(quán)融資本市某超市推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪不屬于傳統(tǒng)的售后返租，而是一種變相融資行為。它賣給消費(fèi)者不倒翁的商鋪，購(gòu)購(gòu)者只知道在這個(gè)商場(chǎng)有自己的一塊兒地方，而具體位置在哪兒卻不知道。這種形式如果出現(xiàn)了問(wèn)題，業(yè)主沒(méi)有商鋪的產(chǎn)權(quán)證，就等于把錢(qián)全扔進(jìn)去了。

　　分離式返租由于法律不允許開(kāi)發(fā)商先把房子賣給購(gòu)房者然后再以自己的名義代購(gòu)房者出租，于是很多開(kāi)發(fā)商采用另外成立或引進(jìn)商業(yè)管理公司（如物業(yè)公司等）的形式來(lái)承擔(dān)返租義務(wù)，企圖以“銷售主體與返租主體分離”的障眼法來(lái)規(guī)避法律的禁止性規(guī)定，這實(shí)質(zhì)上是一種變相售后返租行為，同樣為法律所不允許。

　　租后返租租后返租，是北京新近出現(xiàn)的一種形式，天津目前還沒(méi)有。如今很多商鋪是不能賣的，只能出租若干年的使用權(quán)，然后再幫著租出去。這種形式風(fēng)險(xiǎn)更大。售后返租東西至少是投資者的，而租后返租，東西不是投資人的，投資人只有一個(gè)租賃證明。如果這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題將沒(méi)有絲毫保障，結(jié)果只能是血本無(wú)歸。

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