●二手房市場(chǎng)的尷尬

　　王先生近日購(gòu)購(gòu)了一套2005年的二手房，但是原來(lái)房主的房本還沒(méi)有辦下來(lái)，房主有貸款。王先生已經(jīng)支付了一半房款，剩余的要做貸款，等待房本下來(lái)過(guò)戶完再辦理銀行貸款。而較近王先生得知，該小區(qū)的房本辦理好像有點(diǎn)麻煩，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)目前還沒(méi)有辦理下來(lái)，小房本的辦理有可能無(wú)期。王先生和房主現(xiàn)在都很為難。

　　這樣的情況絕非個(gè)案。“中大恒基”市場(chǎng)研究部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京的二手房房源中，因?yàn)楦鞣N原因暫時(shí)無(wú)本的房源量占到了登記房源量的18%。同時(shí)研究人員發(fā)現(xiàn)，有很多消費(fèi)者都碰到過(guò)這樣的無(wú)本次新房，對(duì)房屋的各個(gè)方面都很滿意，但因?yàn)闆](méi)有房本而較終放棄。

　　其中也有一部分客戶和房主達(dá)成了協(xié)議，通過(guò)“合同+公證”的操作方式進(jìn)行交易?！爸写蠛慊边^(guò)戶部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，購(gòu)購(gòu)無(wú)本房，不管采用哪種方式交易都存在著一定風(fēng)險(xiǎn)，這些數(shù)量龐大的“無(wú)本”房源和消費(fèi)者對(duì)其強(qiáng)勁的需求，一直是二手房市場(chǎng)的尷尬。

　　●無(wú)本房難保購(gòu)方權(quán)益

　　無(wú)本房在二手房源中所占比例比去年同期上漲了2.4%。這些房源大部分是在2004年以后入住的新房。專家提醒，這部分房產(chǎn)作為二手房再上市時(shí)，特別是購(gòu)方需要做貸款的話，一定要在合同中標(biāo)明如果因?yàn)榉勘驹驅(qū)е陆灰撞荒芡瓿汕闆r下的雙方責(zé)任。

　　“中大恒基”過(guò)戶部負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，在北京的二手房市場(chǎng)上，房本暫時(shí)未下來(lái)的二手房按照規(guī)定是不能進(jìn)行交易的。即使是購(gòu)賣雙方真有需求要提前交易，也要在合同中標(biāo)明在簽署合同到正式交易完成期間萬(wàn)一出現(xiàn)政策調(diào)整及稅費(fèi)增加帶來(lái)的交易費(fèi)用增加由誰(shuí)負(fù)責(zé)。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士認(rèn)為，之所以購(gòu)購(gòu)無(wú)本房不被允許，是因?yàn)槠淇此浦T多好處，其實(shí)隱憂重重。比如業(yè)主隨時(shí)有可能反悔將房屋出售給其他人，或是房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲拿不下來(lái)。而即使購(gòu)賣雙方就購(gòu)房合同作了公證，這個(gè)公證也是可以撤銷的。另外，一旦出現(xiàn)賣方悔約現(xiàn)象，購(gòu)方只能通過(guò)法律途徑追討房款。根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)賣雙方所簽訂的合同是無(wú)效的，賣方應(yīng)當(dāng)將房款歸還給購(gòu)方。但如果賣方下落不明或沒(méi)有其他可強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)時(shí)，購(gòu)方就要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失?？傊?，產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)的間隔時(shí)間越長(zhǎng)，購(gòu)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　●避免三種不安全交易方式

　　雖然無(wú)本房存在著很多交易隱患，但其市場(chǎng)的走俏卻讓賣方往往提出很多對(duì)單方有利的不平等條件?！爸写蠛慊边^(guò)戶部負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，如果確實(shí)看上了無(wú)本次新房，而房產(chǎn)證的下發(fā)時(shí)間又指日可待，可以通過(guò)合理的方式安全交易。不過(guò)一定要避免以下三種危險(xiǎn)操作：

　　一、購(gòu)家支付定金，等待房本下發(fā)后辦理產(chǎn)權(quán)交易

　　這種方式常見(jiàn)于房本能夠很快辦理下來(lái)的次新房，開(kāi)發(fā)商給房主承諾在一定時(shí)間內(nèi)辦好房本，購(gòu)方一般會(huì)支付10%-30%的購(gòu)房定金，并要求留存原始購(gòu)房合同和發(fā)票的復(fù)印件。等房本辦理完畢之后，支付剩余房款，進(jìn)行過(guò)戶。

　　但這種情況容易出現(xiàn)因?yàn)橘u方不能按時(shí)辦理房本，導(dǎo)致交易不能履行，購(gòu)賣雙方產(chǎn)生糾紛。而且常會(huì)有賣方坐地漲價(jià)的情況。

　　二、購(gòu)賣雙方做公證

　　這種情況基本上是房本辦理時(shí)間未知的次新房。購(gòu)賣雙方簽訂購(gòu)賣合同但是無(wú)法過(guò)戶，購(gòu)方支付大部分房款給賣方。剩余部分在過(guò)戶以后結(jié)清。一旦在過(guò)戶前出現(xiàn)政策改變，導(dǎo)致的額外稅費(fèi)由誰(shuí)支付就成了問(wèn)題?！爸写蠛慊边^(guò)戶部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，做公證對(duì)開(kāi)發(fā)商以及房主的資料限制比較嚴(yán)格，并非所有的房屋都能夠公證，并且公證只能夠約束購(gòu)賣雙方，無(wú)法左右第三方。 　

　　三、找開(kāi)發(fā)商改底單

　　屬于違規(guī)操作，開(kāi)發(fā)商會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)，并要求支付上萬(wàn)元的改單費(fèi)用。這部分房源大多是剛?cè)胱〉男路浚曳吭摧^少。這種交易不合規(guī)范，很容易發(fā)生開(kāi)發(fā)商辦不了，改底單交易無(wú)法完成的情況。文/鄭杉杉

　　●提醒●

　　購(gòu)無(wú)本房幾項(xiàng)注意

　　中大恒基過(guò)戶部負(fù)責(zé)人提醒消費(fèi)者，因?yàn)闊o(wú)本房的房本沒(méi)有拿到，所以如需提前交易的話，消費(fèi)者需要關(guān)注更多。

　　頭先是要注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合、產(chǎn)權(quán)是否清晰、夫妻雙方是否同時(shí)愿意出售；這一條購(gòu)方在交易前可要求賣方提供購(gòu)購(gòu)房屋原購(gòu)房發(fā)票等購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)時(shí)的證明，并到所屬房地產(chǎn)交易查詢所在小區(qū)房屋的房本辦理時(shí)間。

　　其次，房產(chǎn)有承租人的，購(gòu)方應(yīng)注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購(gòu)購(gòu)該房屋的權(quán)利。簽合同時(shí)需要承租人放棄購(gòu)購(gòu)。如果購(gòu)購(gòu)后準(zhǔn)備用作營(yíng)業(yè)或辦公的，應(yīng)注意核實(shí)房屋用途限定。

　　較后，了解所購(gòu)“二手房”的準(zhǔn)確建筑面積。出售房屋的面積應(yīng)以較后核實(shí)的面積為準(zhǔn)，有可能和原購(gòu)房合同不同。

　　無(wú)本次新房有三種類型

　　 一、房齡比較新，房本在辦理過(guò)程中

　　這樣的情況主要集中在入住時(shí)間是2004年以后的商品房中，按照正常的辦理房本的流程，是購(gòu)房者在辦理入住后，將所需材料遞到開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)辦，由產(chǎn)權(quán)辦分批為購(gòu)房者辦理房本，開(kāi)發(fā)商承諾的時(shí)間基本上是兩年。而在這期間內(nèi)再次上市交易的房產(chǎn)占到整個(gè)“無(wú)本房”的七成。

　　二、開(kāi)發(fā)商“五證”不全無(wú)法辦理房本

　　一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，這是法律對(duì)銷售方的基本要求。其中，《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售預(yù)售許可證》尤為重要，但在實(shí)踐中，有些開(kāi)發(fā)商（售樓人員）為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說(shuō)正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說(shuō)文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。而消費(fèi)者對(duì)“五證”進(jìn)行驗(yàn)證的環(huán)節(jié)又相當(dāng)麻煩，所以導(dǎo)致一些手續(xù)并不齊全的樓盤今后的房產(chǎn)證辦理成了難題。“中大恒基”市場(chǎng)研究部分析，這種情況一般存在于2006年之前銷售的商品房之中，因?yàn)閺?006年開(kāi)始，商品房開(kāi)始網(wǎng)上簽約，就不存在五證不全的情況了。這種類型的無(wú)本房要占總量的兩成。

　　三、原產(chǎn)權(quán)單位限制房屋出售年限

　　2000年后，市面上還有一類次新房是某個(gè)單位為職工所建的公房，也是屬于福利的一種表現(xiàn)形式，產(chǎn)權(quán)單位會(huì)跟職工有協(xié)議，職工必須住夠單位規(guī)定的年限后方能出售。所以原產(chǎn)權(quán)單位也不會(huì)提前給職工房本。

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