前兩天，市區(qū)楊先生打來(lái)電話說(shuō)：“我于2006年10月份購(gòu)了一棟房子，但是一直以來(lái)開(kāi)發(fā)商都沒(méi)給我辦出房產(chǎn)證，我想要開(kāi)發(fā)商退房，可是開(kāi)發(fā)商卻不付給我違約金，不知道違約金到底應(yīng)該怎樣算才算正確？

　　延遲辦理房產(chǎn)證的違約金，是從合同約定的開(kāi)發(fā)商提交辦理房產(chǎn)證資料給房管局的期限（即個(gè)時(shí)間，不是個(gè)時(shí)間）屆滿起算，業(yè)主應(yīng)當(dāng)是個(gè)期限屆滿后2年內(nèi)起訴開(kāi)發(fā)商，或者通過(guò)特快專(zhuān)遞發(fā)函給開(kāi)發(fā)商，要求其支付延遲辦理房產(chǎn)證的違約金，否則，每遲，就少違約金，直至沒(méi)有了為止。因此，及時(shí)向開(kāi)發(fā)商發(fā)函追討延遲辦證違約金很重要。業(yè)主可以委托律師向開(kāi)發(fā)商發(fā)律師函，可以在合同約定的期限屆滿后，即委托律師訴訟，至少在拿到房產(chǎn)證后立即委托律師訴訟，追討延遲辦理房產(chǎn)證的違約金。

　　合同是雙方的合意，所以如果合同中對(duì)違約金的計(jì)算方式(包括起算日期、日利息、總數(shù)額等)已經(jīng)做了約定，那么業(yè)主就可以按合同的約定要求違約金，追究發(fā)展商的違約責(zé)任。不過(guò)，如果沒(méi)有約定就必須按照法律的規(guī)定來(lái)計(jì)算違約金。

　　計(jì)算違約金的起算日期分三種情況，，商品房購(gòu)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；，若商品房購(gòu)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三，若標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。從該三種期限屆滿起計(jì)算違約金。

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