前兩天，市區(qū)楊先生打來電話說：“我于2006年10月份購了一棟房子，但是一直以來開發(fā)商都沒給我辦出房產(chǎn)證，我想要開發(fā)商退房，可是開發(fā)商卻不付給我違約金，不知道違約金到底應(yīng)該怎樣算才算正確？

　　延遲辦理房產(chǎn)證的違約金，是從合同約定的開發(fā)商提交辦理房產(chǎn)證資料給房管局的期限（即個時間，不是個時間）屆滿起算，業(yè)主應(yīng)當(dāng)是個期限屆滿后2年內(nèi)起訴開發(fā)商，或者通過特快專遞發(fā)函給開發(fā)商，要求其支付延遲辦理房產(chǎn)證的違約金，否則，每遲，就少違約金，直至沒有了為止。因此，及時向開發(fā)商發(fā)函追討延遲辦證違約金很重要。業(yè)主可以委托律師向開發(fā)商發(fā)律師函，可以在合同約定的期限屆滿后，即委托律師訴訟，至少在拿到房產(chǎn)證后立即委托律師訴訟，追討延遲辦理房產(chǎn)證的違約金。

　　合同是雙方的合意，所以如果合同中對違約金的計算方式(包括起算日期、日利息、總數(shù)額等)已經(jīng)做了約定，那么業(yè)主就可以按合同的約定要求違約金，追究發(fā)展商的違約責(zé)任。不過，如果沒有約定就必須按照法律的規(guī)定來計算違約金。

　　計算違約金的起算日期分三種情況，，商品房購賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；，若商品房購賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三，若標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。從該三種期限屆滿起計算違約金。

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