《每日經(jīng)濟(jì)新聞》：眾多開發(fā)商對(duì)“金三銀四”寄予厚望，都將加快推盤速度，那么，“金三銀四”是購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)機(jī)嗎？

　　馮偉：作為一個(gè)十多年的房地產(chǎn)從業(yè)者，較近經(jīng)常會(huì)有許多朋友來(lái)咨詢，上海的房?jī)r(jià)今年會(huì)跌嗎，現(xiàn)在是否可能購(gòu)房呢？我個(gè)人的觀點(diǎn)是，如果你是自住，現(xiàn)在應(yīng)該是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

　　頭先，上海樓市經(jīng)過2005、2006年兩年的調(diào)整，目前的價(jià)格已經(jīng)比較穩(wěn)定，市場(chǎng)上大幅折扣的現(xiàn)象非常少見，甚至很多朋友說，房?jī)r(jià)好象就沒有跌過。確實(shí)，較近兩年整體房?jī)r(jià)沒跌，但也沒有上漲，說明當(dāng)前的上海樓市已經(jīng)經(jīng)受了宏觀調(diào)控的考驗(yàn)，相對(duì)于這兩年北京等地的大漲，上海樓市對(duì)政策的承受力在增加。

　　其次，上海樓市目前已經(jīng)是以剛性需求以及改善型需求為主，住宅市場(chǎng)投資性需求比重已經(jīng)很小。在撇去“投資泡沫”后，剛性需求受政策的影響力將更小。

　　再次，有一個(gè)很重要的現(xiàn)象值得關(guān)注：上海樓市的供應(yīng)也在減少。受到宏觀調(diào)控的影響，市場(chǎng)供應(yīng)自發(fā)減少，形成了2006年需求小幅下降但供應(yīng)也同步下降的局面，在供求均衡的狀態(tài)下，期待開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)似乎很難。

　　第四，房子是我們每天要生活的居住空間，每套房子都有自己獨(dú)特的氣質(zhì)，比如景觀、朝向、風(fēng)格等，找到一套喜歡的房子其實(shí)并不容易。所以我會(huì)跟要購(gòu)房子的朋友說，在價(jià)格波動(dòng)有限的情況下，為什么不乘著現(xiàn)在樓市比較平穩(wěn)，慢慢地找到自己滿意的房子呢，又何必等到大家都瘋狂時(shí)湊熱鬧。

　　大三林板塊較具潛力

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》：既然自住購(gòu)房時(shí)機(jī)已經(jīng)來(lái)臨，那哪些區(qū)域的樓盤值得購(gòu)房者關(guān)注呢？

　　馮偉：在2002年上?；膷u房產(chǎn)工作室的《荒島報(bào)告》———《上海2002年報(bào)建地塊市場(chǎng)研究》報(bào)告中，我們提出了上海較具潛力的板塊“大三林板塊”，不僅是其世博的概念，更重要的是內(nèi)環(huán)線外距離上海坐標(biāo)人民廣場(chǎng)較近的板塊，內(nèi)環(huán)線中凹進(jìn)去的一塊就是“大三林板塊”，由此帶來(lái)的“價(jià)格盆地”將凸現(xiàn)板塊的性價(jià)比，另外其也是上海未來(lái)軌道交通較多的板塊之一，軌道交通6號(hào)線、軌交7號(hào)線、軌交8號(hào)線、軌交11號(hào)線將在這里交匯。事實(shí)證明，這一板塊已成為萬(wàn)科、金地等國(guó)內(nèi)開發(fā)商角逐的重要區(qū)域。而區(qū)域內(nèi)8000-10000元/平方米的均價(jià)使其成為上海較能被普通市民接受的板塊，在2005、2006年熱銷樓盤不斷涌現(xiàn)。

　　同時(shí)，這兩年寶山西城區(qū)板塊、周康板塊、新江灣城板塊等大體量板塊逐漸開發(fā)成熟，似乎上海能夠重新打造的大規(guī)模板塊已很難找到。

　　大虹橋板塊將成大“黑馬”

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》：當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)中，有沒有哪些板塊的潛力，還未被購(gòu)房者或者開發(fā)商發(fā)覺呢？

　　馮偉：上?；膷u房產(chǎn)工作室市場(chǎng)研究研究發(fā)現(xiàn)，上海有一個(gè)“黑馬”板塊沒有被業(yè)內(nèi)所重視，那就是即將崛起的大虹橋板塊，大虹橋板塊是指以虹橋樞紐為核心的輻射周邊兩公里范圍以內(nèi)的區(qū)域。

　　根據(jù)樞紐總體發(fā)展目標(biāo)，從規(guī)模分析，虹橋綜合交通樞紐規(guī)劃范圍東起環(huán)西一大道，西至現(xiàn)有鐵路外環(huán)線，北起北翟路、北青公路，南至滬青平高速公路，總用地26.26平方公里，相當(dāng)于2個(gè)黃浦區(qū)的規(guī)模。

　　從板塊檔次分析，其輻射長(zhǎng)寧的虹橋，閔行的諸翟、七寶，青浦的徐涇等。而徐涇是上海老牌別墅區(qū)，諸翟又由于近幾年西郊莊園、藍(lán)橋圣菲、上海年華等高端別墅的開發(fā)，正成為上海新一代的高尚別墅區(qū)，將來(lái)的土地價(jià)值提升已經(jīng)可以預(yù)見。

　　從交通條件分析，規(guī)劃有飛機(jī)、高鐵、磁浮、城際列車、長(zhǎng)途高速巴士、城市公交等車站，還有軌道交通2號(hào)線、軌交5號(hào)線、軌交10號(hào)線、軌交13號(hào)線，在樞紐周邊已有滬青平高速公路和環(huán)西一大道的基礎(chǔ)上，規(guī)劃增加了“一縱三橫”快速路，通過快速路網(wǎng)和干道網(wǎng)溝通樞紐與城、上海市域和長(zhǎng)江三角洲的快速交通聯(lián)系，出行非常方便。從教育環(huán)境分析，諸翟、徐涇鎮(zhèn)上是上海外國(guó)語(yǔ)學(xué)校較集中的地方，對(duì)從小就能受到國(guó)際化教育。集合這么多條件的板塊是上海其他板塊所不具備的。

　　并且，較重要的是，隨著虹橋樞紐的建設(shè)，人流、物流、信息流的導(dǎo)入，將帶來(lái)大量的工作機(jī)會(huì)和工作人口，將使板塊內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生重大的“置換”，虹橋樞紐內(nèi)的辦公樓白領(lǐng)、樞紐服務(wù)人員、機(jī)場(chǎng)地勤、空勤為主的人群，將大幅提升原有板塊的購(gòu)房需求以及購(gòu)房能力。并且相對(duì)于世博會(huì)，虹橋樞紐是恒久的、可持續(xù)的。

　　例如，區(qū)域內(nèi)的金色西郊城正是受益于虹橋樞紐的擴(kuò)建，往往在業(yè)主論壇上有一個(gè)相關(guān)消息出臺(tái)，就能促進(jìn)樓盤的成交。所以在2006年金色西郊城多次獲得閔行區(qū)的銷售月度。種種利好，將使大虹橋板塊進(jìn)入眾多開發(fā)商的慧眼，也將使其成為上海樓市各大規(guī)模板塊中較具潛力的一匹“黑馬”。

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