“國(guó)六條”的出臺(tái)，使樓市進(jìn)入了一個(gè)觀望期。

眼下，地產(chǎn)商在觀望：政策會(huì)不會(huì)有緩和余地？有沒(méi)有漏洞可鉆？開(kāi)發(fā)商觀望的結(jié)果是有意放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，拖延了產(chǎn)品（商品房）上市時(shí)間。

購(gòu)房者也在觀望：調(diào)控之后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌？如果會(huì)，會(huì)下跌多少？

去年“國(guó)八條”出臺(tái)之后，樓市也曾有過(guò)一陣觀望，當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言——房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。令許多人士始料未及的是，此話竟然一語(yǔ)成讖！

房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再現(xiàn)去年“國(guó)八條”出臺(tái)之后的報(bào)復(fù)性上漲？現(xiàn)在是不是購(gòu)房的較佳時(shí)機(jī)？面對(duì)變化莫測(cè)的樓市，我們究竟應(yīng)該選擇出手還是觀望？

７月１２日，新浪房產(chǎn)頻道邀請(qǐng)加拿大西安大略大學(xué)徐滇慶教授、中華工商時(shí)報(bào)副總編輯劉杉博士、北京房地產(chǎn) 從業(yè)人員袁一泓先生以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)房地產(chǎn)部謝光飛主任，就上述話題展開(kāi)了激烈的辯論。

現(xiàn)在是購(gòu)房好時(shí)機(jī)？

“從目前來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)肯定是上行，而不可能往下走?！毙斓釕c認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲是大勢(shì)所趨，當(dāng)前購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，果斷出手。

徐滇慶表示，支撐房?jī)r(jià)上漲的基本要素主要有兩個(gè)：一是需求非常旺盛；一是流向樓市的資金非常充沛。

“中國(guó)現(xiàn)在人均收入上升速度很快，人們對(duì)于改善住房的要求很強(qiáng)，大家有這個(gè)愿望去改善，也有這個(gè)能力，特別是北京、上海，到這里來(lái)購(gòu)房的不僅僅是北京上海的居民，還有全國(guó)的有錢的人，甚至包括全世界有錢的人，這個(gè)需求是現(xiàn)實(shí)存在的?！毙斓釕c說(shuō)。

“是資金的流量，中國(guó)現(xiàn)在銀行的存差有十萬(wàn)億之多，這個(gè)數(shù)字是無(wú)須懷疑的，老百姓存的比銀行多，存差對(duì)銀行不是好事情。２００５年商品房銷售總額只有１．８萬(wàn)億，有１０萬(wàn)億的存差放在那兒，而舊的存差有２８０００億?！?p> 問(wèn)題是現(xiàn)在這些“富余”的錢缺乏投資渠道?！按蠹艺f(shuō)可以往股市上轉(zhuǎn)，整個(gè)股市只有三萬(wàn)多億的盤，容量太小，能不能往外走？通道是有的，可是是非法的。在這種情況之下，資金必定會(huì)不斷地注入房地產(chǎn)領(lǐng)域。”徐滇慶說(shuō)，房?jī)r(jià)的問(wèn)題說(shuō)到底是個(gè)金融問(wèn)題。

“如果你去年在北京購(gòu)了套房子，一萬(wàn)塊錢一平米，你現(xiàn)在一萬(wàn)二出手肯定賣得掉。因?yàn)橐患径确績(jī)r(jià)漲了１７％，四月份漲了６％，肯定可以賣掉。一萬(wàn)塊錢進(jìn)來(lái)的，一萬(wàn)二賣出去，房?jī)r(jià)是不是漲了？”徐滇慶說(shuō)。

　　 徐滇慶表示，２００６年如果能夠認(rèn)真執(zhí)行“國(guó)六條”，建設(shè)一大批小戶型的房子，房?jī)r(jià)指數(shù)一定會(huì)下去，但是房?jī)r(jià)指數(shù)下去并不意味著房子的價(jià)格會(huì)下去。

“去年之所以房?jī)r(jià)上漲，全是大戶型、豪華型，今年出來(lái)一批小戶型，豪華型的房子我敢預(yù)言比去年漲得還快，小戶型也得漲。今年２５００元／平方米的明年沒(méi)準(zhǔn)漲到３０００元／平方米。銀行的錢出來(lái)一萬(wàn)億就不得了，今年還有收入，態(tài)勢(shì)放在那兒，貨幣政策又放在那兒，咱們頭疼就是這個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有別的可投，放在銀行你是負(fù)利率，放在股市風(fēng)險(xiǎn)又大，往外跑又跑不掉，房地產(chǎn)還是個(gè)比較好的投資部門，投資和需求放在一起，今年房?jī)r(jià)恐怕包括小戶型的房?jī)r(jià)還得??！?/p>

徐滇慶說(shuō)，“房?jī)r(jià)還在往上走，現(xiàn)在是購(gòu)房的好時(shí)期?！?p> 不妨觀望一段時(shí)間

盡管劉杉也認(rèn)為房地產(chǎn)的問(wèn)題歸根到底體現(xiàn)在金融問(wèn)題上，但他的觀點(diǎn)跟徐滇慶不同。劉杉建議，自住性購(gòu)房者不妨觀望一段時(shí)間，等等再說(shuō)。

“我們前一段談?wù)摲康禺a(chǎn)更多的是批評(píng)地方政府和開(kāi)發(fā)商，我覺(jué)得他們有利益驅(qū)動(dòng)是因?yàn)橹贫仍斐傻??！眲⑸硷@然也注意到了徐滇慶教授所謂房?jī)r(jià)背后的金融問(wèn)題。

“人們的收入增加很高，實(shí)際上體現(xiàn)在不同人的身上，是少部分人獲得很高的收入，但絕大部分人收入的程度不是很高，絕大部分人購(gòu)不起房。說(shuō)到金融問(wèn)題其實(shí)就是存款，徐教授說(shuō)有十萬(wàn)億的存款，這部分錢很厲害，因?yàn)楝F(xiàn)在匯率改革，大量的外資進(jìn)來(lái)，基礎(chǔ)貨幣發(fā)得比較多，整個(gè)流動(dòng)性比較強(qiáng)，所以價(jià)格會(huì)漲得比較多。”

劉杉認(rèn)為，從理論上講，通貨膨脹可能體現(xiàn)在資產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格上，人們?yōu)榱吮Ｖ?、增值，有可能把錢投到房地產(chǎn)上，一兩年內(nèi)把錢投在房地產(chǎn)上，實(shí)際上會(huì)有保值的效果，但十萬(wàn)億是不會(huì)出來(lái)的。

劉杉說(shuō)，很多人為什么存錢，因?yàn)橹袊?guó)的社會(huì)保障制度是不完善的，大部分人存錢的目的一是養(yǎng)老、二是醫(yī)療、三是教育，所以這部分錢絕不會(huì)投入到消費(fèi)，也不會(huì)很快進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，但一部分腦子比較活的人要購(gòu)房子，要保值，有一部分進(jìn)行投機(jī)、投資，還有一部分人是出于自住的需要。

“國(guó)六條”出來(lái)以后，實(shí)際上把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為了兩塊，一部分是自住性需求，另一部分則是投資（機(jī)）性需求。對(duì)于自住型這部分需求，在“９０平方米必須占７０％以上”的措施實(shí)施后，同時(shí)通過(guò)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，有望在一定時(shí)間內(nèi)得到解決，但投資（機(jī)）型需求有可能還會(huì)增長(zhǎng)，這種需求增長(zhǎng)有泡沫的成分。

“因?yàn)榉峙洳还?，大部分?cái)富集中在少部分人手里，這部分人拿著那么多現(xiàn)金，又認(rèn)識(shí)到通貨膨脹的壓力，為了保值就投資房產(chǎn)，這部分巨大的需求就會(huì)把房地產(chǎn)的價(jià)格拉動(dòng)起來(lái)，再加上政府抬高地價(jià)，所以對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)根本購(gòu)不起房，我覺(jué)得北京市的房?jī)r(jià)應(yīng)該是偏高的。”劉杉認(rèn)為。

“我覺(jué)得自住的話不妨等一年，因?yàn)樾粜驮谝荒暌院髸?huì)出來(lái)，自住沒(méi)必要急著購(gòu)，可以繼續(xù)觀望。”劉杉說(shuō)。

　 袁一泓的觀點(diǎn)跟徐滇慶差不多。袁認(rèn)為，房?jī)r(jià)有可能重現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，購(gòu)房者觀望可能為之付出代價(jià)。

“對(duì)于中等收入來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得像北京這樣的房?jī)r(jià)可能是偏高的，但是如果十年以后回過(guò)頭來(lái)看，房?jī)r(jià)肯定是低的?！?p> 二線城市現(xiàn)在應(yīng)出手

“對(duì)像北京、上海、廣州這種一線城市來(lái)講，我覺(jué)得現(xiàn)在不是購(gòu)房的較佳時(shí)機(jī)?！敝x光飛說(shuō)，現(xiàn)在大家談房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，好像只是指北京、上海、廣州這些一線城市，對(duì)二線城市關(guān)注比較少。

對(duì)于現(xiàn)在是不是購(gòu)房的較佳時(shí)機(jī)這個(gè)問(wèn)題，他認(rèn)為應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，至少應(yīng)一分為三，因?yàn)橐?、二、三線城市情況各不相同。

謝光飛說(shuō)，去年房地產(chǎn)調(diào)控的是在上海，上海的情況走在北京的前面。去年上海房?jī)r(jià)瘋漲，比北京還厲害，但是調(diào)控之后并沒(méi)有形成所謂報(bào)復(fù)式的上漲，只是回暖。

“我覺(jué)得現(xiàn)在一線城市，比如北京的房?jī)r(jià)，確實(shí)大家的觀點(diǎn)都一樣，都是偏高的。也了解了一些情況，對(duì)北京房地產(chǎn)暴漲的形勢(shì)不滿，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心非常大；上海是經(jīng)濟(jì)城市，北京比上海的敏感度高，北京有政治性、全局性的問(wèn)題。不會(huì)聽(tīng)任北京房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲包括報(bào)復(fù)性上漲，所以從這方面講，北京房?jī)r(jià)再漲的空間也不大。”

較近，北京市陸續(xù)出臺(tái)了一些政策，包括收回控制軌道沿線土地，建設(shè)中小戶型限價(jià)房，軌道交通沿線可能會(huì)形成一個(gè)房?jī)r(jià)比較低的地帶。他認(rèn)為，像北京這樣的一線城市，購(gòu)房者可以等一等，但投資者可以選擇出手。

“如果是二線城市、省會(huì)城市，情況和一線城市相比就有些不同。我覺(jué)得二線城市（當(dāng)然這也分中部、西部和南部不同區(qū)域的城市）現(xiàn)在應(yīng)該是出手購(gòu)房的時(shí)機(jī)，因?yàn)槟抢锏氖袌?chǎng)相當(dāng)于北京兩三年前的市場(chǎng)。而三線城市、地級(jí)市，我覺(jué)得房產(chǎn)還相當(dāng)于一種期貨，要看準(zhǔn)或提早把好房子拿在手里?！?p> 　　 謝光飛總結(jié)道，關(guān)于現(xiàn)在是不是購(gòu)房時(shí)機(jī)的問(wèn)題，可以形象地說(shuō)，“一線城市是甩貨，二線城市是現(xiàn)貨，三線城市是期貨。”應(yīng)根據(jù)個(gè)人情況和房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行綜合判斷，遵循理性原則，不能形成太大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，否則就得不償失了。

　　　　　(作者：周雪松)