案例：

　　前不久，一讀者在購房過程中遇到了這樣的問題：他看中了一套位于東三環(huán)附近的房子，再加上售樓小姐熱情詳細(xì)的介紹令他非常心動，尤其是該項(xiàng)目五證齊全，在心動之余朋友們勸他要冷靜地想一想、看一看再做決定。這位購房者也認(rèn)為要向?qū)I(yè)人士咨詢一下，像他這種情況應(yīng)該怎樣去做。

　　點(diǎn)評：

　　購房置業(yè)是百姓的大事。一般人都知道，購房時應(yīng)審查發(fā)展商所開發(fā)項(xiàng)目的五證，但是如何審查五證這是非常關(guān)鍵的。一般來說，五證中較重要的就是銷售許可證和預(yù)售許可證即國有土地使用權(quán)證。按目前的操作規(guī)范，有了這兩證就可以證明所涉項(xiàng)目的合法性。不過，筆者想提醒購房者的是，在審查時應(yīng)注意，國有土地使用權(quán)證有兩種，一種是臨時土地使用權(quán)證：表明發(fā)展商僅交了部分土地出讓金，另一種叫有償出讓土地使用權(quán)證：表明發(fā)展商已交納了全部土地出讓金。由于發(fā)展商只交納了部分出讓金，所以其銷售范圍受到了一定限制，主要體現(xiàn)在預(yù)售／銷售許可證上銷售范圍的具體規(guī)定，購房者應(yīng)注意購購房屋是否在銷售范圍之內(nèi)。

　　但是，僅僅了解五證是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如何簽訂一份比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁彿亢贤欠浅Ｖ匾?。許多購房者由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，在簽購房協(xié)議時不嚴(yán)謹(jǐn)，以至于在與發(fā)展商發(fā)生糾紛時由于沒有相應(yīng)的合同規(guī)定而吃虧，這樣的案例在報紙上經(jīng)?？梢砸姷?。所以聘請一位房地產(chǎn)專業(yè)律師來協(xié)助購房，應(yīng)該是個好主意。

　　另外，在這里，筆者想著重提醒購房者的是：一定要考察發(fā)展商的實(shí)力。根據(jù)筆者多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商的實(shí)力往往決定項(xiàng)目的成敗。發(fā)展商的實(shí)力包括發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目運(yùn)營能力。發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力主要體現(xiàn)在注冊資本、股東構(gòu)成、企業(yè)資質(zhì)等。項(xiàng)目運(yùn)營能力主要體現(xiàn)在管理人員的素質(zhì)，與政府管理部門的溝通能力，廣告策劃、銷售策劃能力等，在發(fā)展商的實(shí)力中管理人員的個人素質(zhì)有時起著非常重要的作用。

　　總之，五證固然重要，但是隱藏在五證之后的相關(guān)問題恐怕更難發(fā)現(xiàn)，更容易產(chǎn)生不利后果，筆者在此提醒購房者要注意上述幾點(diǎn)。 （嘉和律師事務(wù)所　戴宏坤）

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